萬科進入昆明后開發(fā)的第一個大盤是魅力之城，項目于2013年開盤，歷經(jīng)7年開發(fā)，最后一期房源在2020年交付，至今整盤交付已超過3年。作為螺螄灣片區(qū)的成熟社區(qū)，萬科魅力之城目前在二手房市場上十分活躍，已經(jīng)連續(xù)幾個月新增掛牌數(shù)量高居昆明所有樓盤之首。
根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-11月萬科魅力之城的新增掛牌套數(shù)為510套，比第二名長水航城多200多套，僅11月一個月就新增房源70套。
今年1-11月昆明新增二手房掛牌量排行榜（克爾瑞數(shù)據(jù)）
萬科魅力之城的二手房掛牌量這么大，是不是成交量也最多呢？云南房網(wǎng)查詢了一下，目前沒有這方面的權威數(shù)據(jù)，但根據(jù)中介機構自己的統(tǒng)計，萬科魅力之城的確是這幾年昆明二手房買賣最頻繁的小區(qū)之一，每天都有人搬進搬出。
為什么萬科魅力之城的住宅瘋狂換手？二手房掛牌量和交易量這么大？
魅力之城是萬科進入昆明后開發(fā)的第一個大盤，項目規(guī)劃總占地面積近700畝，分為6期開發(fā)，最早的第一期在2013年開盤，2015年就已交付，而最后的第六期在2018年開盤，2020年交付。
魅力之城位于新螺螄灣板塊
萬科魅力之城的二手房交易量之所以居高不下，首先是因為規(guī)模大，房源多，整個小區(qū)如果加上公寓的話，房源多達1.6萬戶，是昆明為數(shù)不多的萬戶小區(qū)之一。房源多，從概率上說二手房交易量肯定也相對比較大，但魅力之城能長期占據(jù)昆明二手房掛牌量和交易量的榜首位置，肯定還有其它原因。
魅力之城二手房掛牌量大，與項目整體交付已經(jīng)滿3年，而且前后6期都已辦證，手續(xù)比較齊全有關。眾所周知，二手房按辦證時間計算，“滿二”或者“滿五唯一”，會有稅收方面的優(yōu)惠。魅力之城最早的住宅2015年就已交付，最后的第六期也在3年前交付，下證時間至少“滿二”，交易障礙比較低，所以二手房大量上市。
相反，昆明還有些規(guī)模很大的小區(qū)，房源也有上萬套，但因為種種原因還有相當部分未能辦理不動產(chǎn)證，無法上市交易。
其次，萬科魅力之城位于新螺螄灣片區(qū)，當初買房的業(yè)主有很大比例是新螺螄灣的商戶和就業(yè)人群，投資客的比例也很高。這兩年，隨著新螺螄灣商業(yè)黃金期的過去，一些撤離新螺螄灣的商戶開始賣房退租，而新的商戶又要買房或租房，這就造成萬科魅力之城房源的極高換手率。
萬科魅力之城定位剛需，產(chǎn)品以高層塔樓為主
另外，萬科魅力之城早期房源的二手掛牌價較低，購入價較為實惠，而整個小區(qū)在地鐵4號線通車后，成為地鐵盤之一，在原來配套成熟，生活方便的賣點之外，又增加了新的賣點，萬科的品質和物業(yè)管理也都是二手房的加分項，這就使得魅力之城的二手房在市場上較為受歡迎，成交相對容易，進一步刺激了早期萬科魅力之城的投資客賣房退出。
根據(jù)二手房交易平臺的報價，目前萬科魅力之城早期房源的掛牌價在每平米1萬左右，掛牌套均價為123萬，和同期的天宇瀾山、萬彩城、濱江俊園、盛唐城等相比，價格也不算高。
不過，魅力之城2013年首開時的價格還不到8千，所以早期房源在二手房市場上報價也相對較低，可是到了2018年最后一期開盤，價格已經(jīng)來到每平米1.3萬以上，最高賣到1.4萬，這一批房源進入二手房市場后顯然套均價不可能只賣1萬一平米，成交量也不太高。
魅力之城是萬科在昆明南市區(qū)的第一個項目，土地來自于俊發(fā)，當時項目所在區(qū)域還不太成熟，地塊又臨近高速公路，旁邊是大型經(jīng)適房小區(qū)，開發(fā)環(huán)境比不上現(xiàn)在，再加上當時昆明給城改項目的容積率比較高，所以萬科一開始對魅力之城的定位只是剛需項目，產(chǎn)品也都是高層塔樓，和現(xiàn)在萬科在南市區(qū)主打改善的開發(fā)方向完全不同。
作為剛需取向的大盤，本身就有高換手率的特點，因為一旦居住需要提升，業(yè)主就會賣掉。而剛需類項目戶型較小，單價較低的特點，也讓魅力之城的二手房在市場上容易出手。
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