觀點(diǎn)網(wǎng) 1月10日，上海2023年第四批次第三輪“落錘”，亦為2024開年首拍。

本場(chǎng)拍賣成功出讓兩宗地塊，總出讓面積15.78萬平方米，總成交額為63.16億元，其中一宗地觸頂搖號(hào)，一宗底價(jià)成交。

松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊無疑是本場(chǎng)土拍的焦點(diǎn)，該地塊吸引了招商、華潤&上海松江交投&廈門建發(fā)聯(lián)合體參與競拍。

雙方舉牌56輪互不相讓，可謂是戰(zhàn)況激烈，在觸達(dá)地價(jià)上限52.51億元后，競拍進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，兩家房企在接受綠色建筑二星級(jí)及超低能耗建筑指標(biāo)以及7%的公租房比例的要求后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終招商搖中，成交總價(jià)52.51億元，樓面價(jià)17634元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到9.33%。

與之相比，松江區(qū)佘山北基地20A-04A號(hào)地塊的拍賣則較為冷清，國貿(mào)作為唯一買家，以底價(jià)10.649億元拿下該地塊。

有人歡喜，有人憂，上海開年土拍進(jìn)行的如火如荼，廣州開年首拍卻遭遇了全部流拍的情況。

1月9日，廣東進(jìn)行2024開年首拍，出讓地塊是2023年未拍的天河區(qū)黃村三聯(lián)路AT1007015地塊和白云區(qū)金沙洲AB3702045地塊，總起始價(jià)為58.02億元，結(jié)果全部流拍。

招商與華潤碰撞

2023年的上海土拍市場(chǎng)，招商與華潤都取得了耀眼的成績。

特別是華潤，去年解除“禁賽”后加緊了在上海擴(kuò)張的步伐，在上一輪的年末收官競拍中獨(dú)中兩元，招商僅有一宗斬獲。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2023年上海土拍共出讓72宗地，招商以6宗地位列2023年拿地?cái)?shù)量冠軍；華潤緊隨其后，以5宗地的成績與保利持平，雙方可謂是棋逢對(duì)手。

新年首拍，招商和華潤都帶足了籌碼，要拿到2024的開門紅。

雙方爭奪的是松江泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊，總出讓面積12.96萬平方米。其中，14-01地塊規(guī)劃為純住宅；16-02地塊規(guī)劃為商業(yè)占84%，文化用地占16%；17-07地塊規(guī)劃為住宅占76%，商業(yè)占24%。

該地塊體量大、總價(jià)高，一般中小型房企沒有充足的資金參與競拍，只有招商和華潤參與競價(jià)。整個(gè)拍賣過程節(jié)奏十分激烈，競價(jià)間隔也比較短，僅7分鐘便觸發(fā)最高限價(jià)。

并且雙方均接受了高品質(zhì)的競報(bào)上限，可見做了充足的準(zhǔn)備，對(duì)地塊勢(shì)在必得。

最終招商通過搖號(hào)拿下地塊，成交總價(jià)52.51億元，樓面價(jià)17634元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)5110元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到9.33%。

2024年初就斬獲這種大體量地塊，為招商繼續(xù)保持在上海的市場(chǎng)份額打下了良好基礎(chǔ)，并且具有較好的商業(yè)運(yùn)營能力，可以對(duì)該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的提升帶來促進(jìn)作用。

通過上海首拍的激烈場(chǎng)景可以看出，雖然現(xiàn)在處于樓市淡季，但房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊依然表現(xiàn)出強(qiáng)烈的競爭意愿。

“天河主義”失靈

廣州的流拍，可能更多原因是地塊本身存在缺陷。

在這個(gè)房地產(chǎn)下行的特殊時(shí)期，房企每一個(gè)決策都會(huì)慎之又慎，將資源集中在更優(yōu)質(zhì)的選擇。

廣州本次出讓的地塊都曾是開發(fā)商眼中的優(yōu)質(zhì)地塊，天河區(qū)更是以樓價(jià)昂貴和超高流動(dòng)性而聞名，坊間流行“天河主義”，“是天河就夠了”等各種評(píng)價(jià)。此次天河區(qū)地塊流拍，也是給新一年廣州地市蒙上了一層寒意。

但細(xì)究之下，兩宗地均有明顯的硬傷缺陷。

天河區(qū)AT1007015地塊僅有1.81萬平方米，出讓面積較小，留給企業(yè)發(fā)揮的空間不大。

周邊以村落、產(chǎn)業(yè)園、廠房為主，城市界面一般，交通、教育配套也比較落后；3.98萬元/平方米的高昂起拍價(jià)，更是成為勸退一眾企業(yè)的最后一根稻草。

2023年廣州首拍中也有天河區(qū)地塊，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為1.59萬元/平方米。

而白云區(qū)AB3702045地塊的問題則是在于緊靠環(huán)城高速，存在噪音和粉塵等環(huán)境因素，以及距離地鐵較遠(yuǎn)的交通問題。

并且該地塊前身為廣州橡膠六場(chǎng)地，又涉及土壤修復(fù)問題。

與之相比，上海首拍拿出的地塊優(yōu)勢(shì)明顯，松江泗涇鎮(zhèn)地塊出讓面積12.96萬平方米,其中三個(gè)子地塊規(guī)劃涉及住宅、商業(yè)、文化、交通多方面用地，給企業(yè)足夠的發(fā)揮空間。

地理位置也是極好，位于松江重要交通主干道上，北側(cè)便是9號(hào)線泗涇站，周邊商業(yè)配套也齊全，并且也有商業(yè)用地規(guī)劃。

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