谷底一年 | 白名單里的新城

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年末，一份傳聞中的白名單，成為了房地產(chǎn)的一個(gè)“哥德巴赫猜想”。

消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在起草一份中資房企融資白名單，列入名單的房企共有50家，將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面支持，而且部分區(qū)域的相關(guān)部門和銀行等機(jī)構(gòu)已在和企業(yè)進(jìn)行溝通。

偌大的房地產(chǎn)行業(yè)，誰(shuí)有機(jī)會(huì)、有資格能夠進(jìn)入這份備受關(guān)注的名單？

據(jù)悉，白名單企業(yè)包括了50余家國(guó)有及民營(yíng)房企，覆蓋范圍有所擴(kuò)大，一些出險(xiǎn)房企也可能包含在內(nèi)。

觀點(diǎn)新媒體注意到，在這批傳聞名單中，出現(xiàn)了新城控股的名字。

白名單

“新城控股會(huì)出現(xiàn)在白名單之中�！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，新城控股仍面臨挑戰(zhàn)，但大概率會(huì)出現(xiàn)在白名單內(nèi)。

能夠進(jìn)入名單，代表新城控股有希望獲得資金支持，得到有效的流動(dòng)性補(bǔ)給。

事實(shí)上，進(jìn)入白名單與否對(duì)于房企的重要性不言而喻。在行業(yè)深度調(diào)整期，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式已不復(fù)存在，穩(wěn)住底盤、保持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)成為轉(zhuǎn)危為安的關(guān)鍵詞。

在此背景下，能夠進(jìn)入白名單的企業(yè)皆有立足之地，新城也不例外。

分析認(rèn)為，新城控股取得白名單通行證與雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略息息相關(guān)。尤其從商業(yè)布局來(lái)看，截至2023年上半年，新城控股商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量合計(jì)146座，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到52.01億元。

來(lái)到2024年1月5日，新城控股已完成2023年定下的20座開業(yè)目標(biāo)，旗下開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)到22座。

新城控股2023年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)

據(jù)觀點(diǎn)新媒體總結(jié)，新城2023年主要新增的商業(yè)項(xiàng)目依舊聚焦三四線能級(jí)城市，但不難發(fā)現(xiàn)，該公司也在嘗試進(jìn)行調(diào)整。

一方面，2023年開業(yè)項(xiàng)目對(duì)比2022年的15座有所增加，另一方面，在代管項(xiàng)目方面下了不少功夫，今年新增的項(xiàng)目中，代管項(xiàng)目占比提高，達(dá)到8座。

以臺(tái)州路橋吾悅廣場(chǎng)為例，新城進(jìn)駐該城市時(shí)打出的宣傳標(biāo)識(shí)為“閩浙區(qū)域首個(gè)開業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目”，而吾悅廣場(chǎng)涉及的區(qū)域共18個(gè)，包括西北、華北、東北、魯東、魯西等，閩浙屬于其中之一。

據(jù)新城控股披露的2023年上半年銷售和結(jié)算情況顯示，浙江區(qū)域于報(bào)告期內(nèi)的銷售金額與2022年上半年相比下跌12.61%；出租物業(yè)數(shù)量則與2022年同期持平，合計(jì)16座；累計(jì)年度租金方面，2023年上半年較2022年微降1.5%，約合7.01億元。

新城控股吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量前五位城市

此外，2022年及2023年浙江省整體銷售金額與2021年相比同樣呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從182.35億元降至31.38億元。

行業(yè)下行期，這也算正�，F(xiàn)象，而且浙江區(qū)域銷售數(shù)據(jù)依舊排在新城進(jìn)駐省的第三位。

選擇在舒適區(qū)內(nèi)尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)，屬于理所當(dāng)然的事情。即便是最有優(yōu)勢(shì)的商業(yè)板塊，進(jìn)行輕資產(chǎn)布局時(shí)也會(huì)傾向于在項(xiàng)目較多的城市落地。

以浙江臺(tái)州這座城市為例，2013年以來(lái)，新城落地的吾悅廣場(chǎng)達(dá)到3座。因此，臺(tái)州第4座進(jìn)行可以借力，加速輕資產(chǎn)布局。

同樣的輕資產(chǎn)步調(diào)還出現(xiàn)在烏魯木齊，資料顯示，烏魯木齊西山吾悅廣場(chǎng)由新疆德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，新城建管進(jìn)行代建代管。

這宗項(xiàng)目是新城建管在新疆落地的首個(gè)代建代管項(xiàng)目，同時(shí)也是烏魯木齊第4座吾悅廣場(chǎng)。

從浙江到新疆，新城正在尋找更符合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的輕資產(chǎn)擴(kuò)張之道。

截至9月底，新城旗下代建平臺(tái)新城建管已經(jīng)完成布局全國(guó)48座城市，管理項(xiàng)目57宗、總管理面積達(dá)588萬(wàn)平方米。

陸續(xù)斬獲的項(xiàng)目中，大多涉及此前多次布局過(guò)的城市：常州武進(jìn)嘉澤項(xiàng)目、常州新北區(qū)春江項(xiàng)目、南陽(yáng)高新項(xiàng)目、鄭州鞏義未來(lái)之光項(xiàng)目以及天津西青項(xiàng)目。

護(hù)城河

以輕資產(chǎn)模式進(jìn)一步鞏固進(jìn)商業(yè)版圖，是新城2023年實(shí)施雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的具像化體現(xiàn)，既打開了經(jīng)營(yíng)思路，也為營(yíng)收數(shù)據(jù)提供一定保障。

從新城近5年?duì)I收及利潤(rùn)變化來(lái)看，自2021年起開始受到行業(yè)震蕩影響，營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)有所下滑。

通過(guò)的現(xiàn)象看本質(zhì)，新城財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的滑坡式下降反映了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)所面臨的共性問(wèn)題，并體現(xiàn)得淋漓盡致。

2022年及2023年上半年，新城歸母凈利潤(rùn)與同期相比均有下滑趨勢(shì)，分別為13.93億元以及22.78億元，銷售毛利率也分別下降至20.03%和19.04%。

提及營(yíng)業(yè)收入下滑的原因，新城方面表示與物業(yè)交付收入減少有關(guān)；凈利潤(rùn)與毛利率下滑的原因，主要在于地產(chǎn)項(xiàng)目交付減少導(dǎo)致公司毛利減少，并直接影響利潤(rùn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

此外，觀點(diǎn)新媒體觀察到新城2023年第三季度凈利潤(rùn)同樣下滑了41.32%，這與報(bào)告期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較上年同期增加相關(guān)，無(wú)形中拉低了期內(nèi)利潤(rùn)。

與此同時(shí)，商業(yè)護(hù)城河也顯現(xiàn)出在危難時(shí)刻的維穩(wěn)作用。

從主營(yíng)業(yè)務(wù)看，2023年上半年，新城房地產(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)收雖然占大頭，但營(yíng)業(yè)成本也高達(dá)318.97億元，毛利率為12.83%，較上年同比減少3.89個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)方面，營(yíng)收總額為48.65億元，約占總營(yíng)收11.08%，但由于輕資產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度進(jìn)一步加快，營(yíng)業(yè)成本占總營(yíng)收數(shù)據(jù)明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，毛利率也達(dá)到69.55%。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，2023年1-6月，新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入52.01億元，其中包括了商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金等收入；2022年同期，這項(xiàng)收入為47.18億元。也就是說(shuō)，在營(yíng)收與凈利潤(rùn)下滑時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)10.24%，且該部分業(yè)務(wù)占公司整體業(yè)績(jī)比重逐步提高。

此外，新城2023年上半年利息支出總金額為37.82億元，商業(yè)板塊的收入明顯大于這部分支出，一貫堅(jiān)持的商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略減輕了部分利息負(fù)擔(dān)。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的提升側(cè)面反映該板塊業(yè)務(wù)正在嘗試為企業(yè)構(gòu)筑財(cái)務(wù)護(hù)城河。但觀點(diǎn)新媒體也同時(shí)關(guān)注到，即便如此，該公司整體債務(wù)問(wèn)題依舊值得關(guān)注。

從負(fù)債率角度觀察，新城債務(wù)水平較為平穩(wěn)，自2019年以來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%左右，并呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。其中，2019年為86.62%，2023年第三季度下降至78.62%。

截至2023年上半年，新城控股短期借款合計(jì)16.64億元，應(yīng)付票據(jù)有35.94億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債209.30億元，依次相加，目前短債規(guī)模為261.88億元；

此外，應(yīng)付賬款402.94億元，其中賬齡在一年之外的是45.43億元。也就是說(shuō)，新城控股應(yīng)付賬款中，賬齡一年以內(nèi)約為357億元。

僅從短債層面看，新城資金安全鏈還需進(jìn)一步加固。在當(dāng)前外部市場(chǎng)環(huán)境影響下，除了企業(yè)內(nèi)部拓展要更謹(jǐn)慎，外部融資也需發(fā)力。

融資路

首先從融資層面來(lái)看，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2023年12月房企融資能力報(bào)告顯示，新城排名第15位，介于中交地產(chǎn)與美的置業(yè)之間。

近年來(lái)，新城融資成本數(shù)據(jù)無(wú)較大波動(dòng)，2019-2022年分別為6.73%、6.72%、6.57%及6.52%，2023年中期進(jìn)一步降至6.41%，較上年同期下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年中期，新城投資性房地產(chǎn)余額升至1170.66億元，主要涉及旗下吾悅廣場(chǎng)、吾悅生活廣場(chǎng)。這部分資產(chǎn)，還存在通過(guò)抵押貸款等方式進(jìn)行融資的空間，提供流動(dòng)性支持。

于2023年上半年，新城通過(guò)抵押自有商場(chǎng)獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增量約為60億元人民幣，存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）總計(jì)約為210億元和27億元。

截至2023年6月30日，吾悅廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目中約有39家未進(jìn)行抵押，剩余360億元的空間，應(yīng)能為償債提供部分增量融資來(lái)源。

新城以商業(yè)項(xiàng)目作為融資籌碼的方式也引來(lái)市場(chǎng)關(guān)注，據(jù)標(biāo)普估算，截至2023年6月，新城現(xiàn)有抵押物業(yè)獲取的融資的貸款價(jià)值（LTV）比平均約為35%，而新發(fā)放貸款的貸款價(jià)值比可能接近50%。

標(biāo)普還認(rèn)為，新城將動(dòng)用內(nèi)部資源和獲取新的貸款來(lái)償還2024年到期的總計(jì)約70億元人民幣境內(nèi)外債券。這些將到期債務(wù)分布于2024年全年，最大一筆4.5億美元債券將于2024年12月到期。

實(shí)際上，與2023年約130億元人民幣債務(wù)剛兌相比，新城2024年到期債務(wù)規(guī)模較小且較分散。針對(duì)這部分債務(wù)，還可以選擇發(fā)債融資，維持資金池的平衡。

此前于2022年10月，資本市場(chǎng)消息顯示，新城控股計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)發(fā)行15億元人民幣中期票據(jù)，將由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

彼時(shí)，新城控股向外界透露的細(xì)節(jié)中，票據(jù)最早將于該年10月發(fā)行，期限擬發(fā)3年期，簿記建檔區(qū)間在3.0-4.3%。但引起外界關(guān)注的重點(diǎn)在于，距離股首次發(fā)行“中債增”全額擔(dān)保中期票據(jù)不過(guò)一個(gè)月，新城控股再次宣布發(fā)行債券。

于2022年9月，新城控股完成了2022年度第二期中期票據(jù)，即“22新城控股MTN001”的發(fā)行。該中票實(shí)際發(fā)行總額10億元，發(fā)行利率3.28%，期限3年，同樣由“中債增”提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

同年5月，新城控股還發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)“22新城控股MTN001”，發(fā)行金額10億元，期限2＋1年，票面利率6.50%。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)為了成功發(fā)行這筆債券，“中債增”和上海銀行還為新城控股創(chuàng)設(shè)了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。

此外，新城控股還在境外發(fā)行了總額為1億美元的無(wú)抵押固定利率債券，用于償還公司于報(bào)告期內(nèi)到期本金為1億美元的境外美元債券。

來(lái)到2023年11月，有消息傳出，新城有望在中債增支持下發(fā)行一筆金額未定的中期票據(jù)，有傳聞即將發(fā)行的票據(jù)金額為20億元。

觀點(diǎn)新媒體經(jīng)過(guò)查證得知，12月初，交銀投行微信公眾號(hào)披露一則發(fā)行消息稱，新城控股集團(tuán)股份有限公司MTN即將發(fā)行，債券簡(jiǎn)稱“23新城控股MTN001”，發(fā)行規(guī)模至多8.5億元，發(fā)行期限為三年。

積極尋求發(fā)債之外，坐擁眾多資產(chǎn)的新城控股也在擇機(jī)出售項(xiàng)目回血。

9月26日，新城控股股東新城發(fā)展發(fā)布公告，將以13.67億元的代價(jià)出售常州恒軒咨詢管理有限公司100%的股權(quán)。

資料顯示，常州恒軒的主要資產(chǎn)涉及有上海星軼影院管理有限公司97.60%的股權(quán)，雙方合作在中國(guó)營(yíng)運(yùn)及管理合共144家影院。截至8月31日，常州恒軒和上海星軼未經(jīng)審核凈資產(chǎn)總額約1.7億元，非控股權(quán)益約3021.68萬(wàn)元。

此外，常州恒軒需要向新城發(fā)展全資附屬公司富域發(fā)展集團(tuán)有限公司償還8.56億元的股東貸款，據(jù)公告顯示，交易的最終金額將達(dá)到約23億元。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。