觀點(diǎn)網(wǎng) 繼2022年6月收購(gòu)首置物業(yè)100%股權(quán)后，金茂服務(wù)上市后的第二筆收并購(gòu)事項(xiàng)于近日揭曉。
1月18日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司金茂物管以人民幣3.238億元收購(gòu)目標(biāo)公司北京市潤(rùn)物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司全部股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，�?rùn)物嘉業(yè)將成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。
從首置物業(yè)到潤(rùn)物嘉業(yè)，金茂服務(wù)用于收并購(gòu)的資金已達(dá)7.738億元。借助資本手段實(shí)現(xiàn)合約建筑面積共計(jì)增加1577萬平方米，在管建筑面積增加1078萬平方米。
開年第一單
剛剛過去的2023年，物管行業(yè)收并購(gòu)事件及規(guī)模較此前已顯著降溫，年中甚至有數(shù)筆收購(gòu)交易中止。
早在去年6月，東方證券就在研報(bào)中指出，物企以追求規(guī)模為主的收并購(gòu)意愿降低，更加重視并購(gòu)質(zhì)量和價(jià)格合理性。
隨著行業(yè)估值和業(yè)績(jī)承壓，物企單純追求規(guī)模為主的收并購(gòu)意愿下降，2022年上市物企收并購(gòu)金額較2021年顯著減少。在此基礎(chǔ)上，2023全年收并購(gòu)金額繼續(xù)走低。
同時(shí)，民企前期收并購(gòu)力度更大、落地更快，是收并購(gòu)市場(chǎng)的主要參與者，市場(chǎng)降溫后央國(guó)企逐漸走向舞臺(tái)中央。進(jìn)入2024年，物管行業(yè)收并購(gòu)第一單，花落金茂服務(wù)。
而對(duì)于金茂服務(wù)而言，其第一單收并購(gòu)是在一年半前。
2022年3月10日上市僅三個(gè)月后，6月17日，金茂服務(wù)宣布了上市后的首次收購(gòu)。通過其全資附屬公司金茂物管，在北交所以4.5億元投得首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)100%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，首置物業(yè)成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。
該筆交易中，金茂服務(wù)以現(xiàn)金支付方式收購(gòu)首置物業(yè)100%股權(quán)，其中利用IPO募集所得款項(xiàng)中分配給收購(gòu)物業(yè)管理公司的部分人民幣3.15億元，剩余部分由金茂服務(wù)以自有資金撥付。
隨著上述交易的達(dá)成，金茂服務(wù)上市時(shí)擬定的全球發(fā)售所得款中，50%用于“收購(gòu)、投資適合且與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)及策略互補(bǔ)的其他物業(yè)管理公司及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)上下游專業(yè)服務(wù)提供商或與其合作”的對(duì)應(yīng)部分，已全部動(dòng)用。
也因此，在最新的交易中，金茂服務(wù)在公告中提及，同步變更全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用途。
截至公告發(fā)布日，金茂服務(wù)未動(dòng)用的上市籌資所得款項(xiàng)凈額為1.661億港元。伴隨此次交易，金茂服務(wù)董事會(huì)已決議重新分配未動(dòng)用所得款項(xiàng)凈額的建議用途，以提高所得款項(xiàng)凈額的使用效率，并使集團(tuán)能夠及時(shí)把握良機(jī)收購(gòu)可在戰(zhàn)略上支持集團(tuán)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)潤(rùn)物嘉業(yè)。
在調(diào)整后，用于升級(jí)智慧管理服務(wù)體系及開發(fā)智慧社區(qū)及智慧城市解決方案的資金由原先占全部全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額的22%降至9.2%，可用于收并購(gòu)的資金由3.91億港元增加至5.301億港元。
公告顯示，最新的交易事項(xiàng)總代價(jià)為人民幣3.238億元（可予調(diào)整），其中人民幣1.2652億元將由全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額撥付，總代價(jià)的余額將使用金茂服務(wù)內(nèi)部現(xiàn)金資源結(jié)算。
意外第三方
收并購(gòu)始終是物企上市初期進(jìn)行規(guī)模和管理密度提升的重要手段之一。這兩筆交易，也為金茂服務(wù)帶來管理規(guī)模的顯著增長(zhǎng)。
此前公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，首置物業(yè)合約建筑面積約為711萬平方米，其中在管建筑面積約為280萬平方米；商辦類項(xiàng)目合約及鎖定27個(gè)，管理面積約316萬平方米，其中在管項(xiàng)目19個(gè)，管理面積196萬平米，均為核心城市重點(diǎn)商圈的高端商辦項(xiàng)目。
潤(rùn)物嘉業(yè)則主要通過附屬公司北京市圣瑞物業(yè)服務(wù)有限公司開展業(yè)務(wù)，潤(rùn)物嘉業(yè)持有北京圣瑞物業(yè)80%的股權(quán)。根據(jù)公告所述，余下20%股權(quán)由獨(dú)立第三方持有。
觀點(diǎn)新媒體在天眼查平臺(tái)查詢后發(fā)現(xiàn)，該獨(dú)立第三方為北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司。
與此同時(shí)，北京圣瑞物業(yè)服務(wù)類型涉及星級(jí)寫字樓、高檔公寓、住宅、別墅和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的高端物業(yè)。
從官網(wǎng)公開的服務(wù)項(xiàng)目來看，較多都與華遠(yuǎn)地產(chǎn)有關(guān)，包括位于北京的華遠(yuǎn)·匯中心、華遠(yuǎn)·和墅、華遠(yuǎn)·瀾悅、華遠(yuǎn)·銘悅，位于西安的華遠(yuǎn)·辰悅、華遠(yuǎn)·楓悅、華遠(yuǎn)·錦悅，位于天津的華遠(yuǎn)·波士頓等等。
也就是說，金茂服務(wù)在收購(gòu)潤(rùn)物嘉業(yè)后，以北京圣瑞物業(yè)為紐帶，也與華遠(yuǎn)建立起聯(lián)系，獨(dú)立性更加凸顯。
回過頭來，在管理規(guī)模方面，北京圣瑞物業(yè)及其附屬公司通過在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的25家分公司及兩家附屬公司在包括北京、西安、長(zhǎng)沙、天津、石家莊及廣州等多地提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)及寫字樓。
截至2023年12月31日，北京圣瑞物業(yè)及其附屬公司的合約建筑面積約為866萬平方米，其中在管建筑面積約為798萬平方米。就酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，旗下的北京華瑞和自2020年初起一直在中國(guó)長(zhǎng)沙運(yùn)營(yíng)一家酒店。
在管項(xiàng)目共計(jì)27項(xiàng)，主要分布于北京、西安等地，為住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的業(yè)主提供四保一管服務(wù)，且包含包干制和酬金制兩種計(jì)費(fèi)模式。管理時(shí)間已超過10年的項(xiàng)目占項(xiàng)目總數(shù)的37%，而管理時(shí)間為五年或以上的項(xiàng)目占比多達(dá)78%，整體而言，現(xiàn)有物業(yè)管理項(xiàng)目相對(duì)穩(wěn)定。
截至2023年6月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積9450萬平方米，在管面積7100萬平方米，第三方在管面積占總在管面積的比例為47.8%。以此計(jì)算，第三方在管面積約為3393.8萬平方米。
潤(rùn)物嘉業(yè)并表之后，金茂服務(wù)合約建筑面積將達(dá)10316萬平方米，在管面積7898萬平方米，第三方在管面積將達(dá)4191.8萬平方米，對(duì)應(yīng)占比為53.07%，將實(shí)現(xiàn)首次過半。
除此之外，在金茂服務(wù)的闡述中，潤(rùn)物嘉業(yè)的在管及合約管理項(xiàng)目主要為中高端住宅及商業(yè)項(xiàng)目，較為匹配該集團(tuán)管理高端項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，且該等項(xiàng)目與集團(tuán)在管項(xiàng)目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。
在管及合約管理的多個(gè)別墅、商業(yè)及寫字樓將有助于金茂服務(wù)在核心城市及商業(yè)項(xiàng)目的別墅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的品牌與專業(yè)能力提升。
此外，潤(rùn)物嘉業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，物業(yè)管理服務(wù)收入占比高，收購(gòu)該公司或有利于進(jìn)一步強(qiáng)化金茂服務(wù)的非周期業(yè)務(wù)。
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