觀點網(wǎng) 農(nóng)歷新年復(fù)工第一天，中交管理迎來了開門紅。

據(jù)中交管理官微消息，2月17日，該公司成功中標(biāo)汕尾市城市運營投資有限公司所屬“愉憬灣”項目全過程代建代管。

這個被冠以“汕尾城市封面”、“汕尾第一高樓”等諸多光環(huán)的項目，起初由萬德隆集團、陽光城共同打造。

但在疫情影響與資金壓力下，項目幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，最終改由汕尾市城市運營投資有限公司百分之百控股，并于近日引入中交管理進行代建代管。

汕尾城投進場無疑為愉景灣項目的后續(xù)開發(fā)及建設(shè)提供了保障，而中交代建加盟則在一定程度上加速了項目的盤活和交付。

汕尾第一高樓往事

中交管理打響了新年代建第一槍。

據(jù)了解，愉憬灣項目位于汕尾市區(qū)“三舊”改造中“一帶兩核”的重要核心區(qū)域，總占地約15萬平方米，總建筑面積約110萬平方米，建成后將成為集居住、購物、文化、商務(wù)、休閑、教育等多種功能于一體的汕尾市地標(biāo)綜合體。

對中交管理而言，此次中標(biāo)無疑能夠拓展公司的代建業(yè)務(wù)比例，若從項目“保交付”的角度看，引入國資代建平臺，或許是推動愉景灣開發(fā)建設(shè)的最優(yōu)選擇。

實際上，愉景灣項目前身是汕尾和順上村，該村建立至今有200多年歷史，改造前村內(nèi)的房屋多數(shù)是上世紀(jì)建設(shè)的土木結(jié)構(gòu)房屋，多數(shù)年久失修。

2016年，汕尾市、和順村聯(lián)合啟動和順上村舊改項目，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，彼時項目引入了汕尾市萬德隆投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)改造。

次年，汕尾市公共資源交易平臺和市城鄉(xiāng)規(guī)劃局前后公示了萬德隆拿地批示，且經(jīng)過兩年時間，和順上村基本拆除完畢。

2019年，前期改造基本完成的和順上村項目高調(diào)舉行媒體發(fā)布會，會上汕尾萬德隆集團宣布與陽光城簽訂戰(zhàn)略合作，共同推進改造項目的后續(xù)開發(fā)，而和順上村改造項目的全新案名“萬德隆·陽光城·愉景灣”也于彼時正式披露。

除了案名，項目的規(guī)劃亦正式曝光，將由一座由超高層住宅、約7.5萬平方米的達(dá)廣場、和順里商業(yè)街、星級酒店、高層寫字樓等組成。

據(jù)介紹，項目涵蓋三大亮點，第一，打造約200米寫字樓，建成后將成為汕尾第一高樓，第二，汕尾首個萬達(dá)廣場進駐；第三則是引入希爾頓酒店。

頭部房企加盟、規(guī)劃超前、巨無霸體量……各式各樣標(biāo)簽加持下，愉景灣項目始終備受關(guān)注。

從汕尾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)消息看，愉憬灣項目在2020年至2021年期間，共計獲取四張預(yù)售許可證。

2022年年初，受疫情影響，項目面臨首次停工，隨后又受陽光城等企業(yè)的資金壓力影響，始終無法正常建設(shè)，原定的交付時間亦不斷延長。

一時之間，互聯(lián)網(wǎng)上頻頻傳出項目施工方、業(yè)主方維權(quán)、投訴等消息。

2023年9月，幾經(jīng)波折的愉景灣項目終于迎來了“白衣騎士”。彼時消息透露，汕尾市城市投資運營有限公司分別與汕尾陽光城、信達(dá)資產(chǎn)、萬德隆實業(yè)三方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，標(biāo)志著愉憬灣項目成功轉(zhuǎn)股，改由汕尾城投百分之百控股。

如今，汕尾城投引入中交管理共同推進愉景灣項目后續(xù)建設(shè)，這個輾轉(zhuǎn)八年的項目，終于迎來了轉(zhuǎn)機。

中交管理代建新路

近兩年，隨著大量中小房企暴雷，地方城投逐漸崛起。一方面，城投公司持續(xù)托底土地市場；另一方面，在城中村改造、項目紓困當(dāng)中扮演了非常重要的角色。

但絕大部分城投公司并不具備開發(fā)能力，有第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年至2023年期間，城投公司拿地項目開工率僅為25.23%，總體開工率為49%。

因此，近幾年市場上來自城投公司、紓困類項目的代建需求不斷增加。

此次汕尾城投牽手中交管理，對中交地產(chǎn)跑通紓困代建模式可以說是向前邁進了一大步。

實際上，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)始于2019年，彼時該公司董事長李永前才從綠城中國調(diào)回中交地產(chǎn)。

回歸后的李永前對公司進行了大刀闊斧的架構(gòu)調(diào)整，并提出了“六個一工程”戰(zhàn)略，宣布大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務(wù)。

在李永前的構(gòu)想當(dāng)中，中交地產(chǎn)要效仿綠城用“兩條腿”走路，即重點發(fā)展輕重并舉模式。其中，重資產(chǎn)是在東西南北中五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)是推進代建業(yè)務(wù)。

2020年1月，北京聯(lián)合置業(yè)與惠州市惠燃實業(yè)發(fā)展有限公司、中食冷凍倉儲（廣州）有限公司簽訂項目委托管理服務(wù)協(xié)議，更名為中交房地產(chǎn)管理集團有限公司，代建平臺正式落地。

初涉代建業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)便定下了“融資代建”發(fā)展戰(zhàn)略。

相較于普通的代建業(yè)務(wù)，融資代建模式需要代建方借款給項目方，或者是用公司作為信用背書，幫助項目方融資。

在地產(chǎn)行業(yè)融資難的近幾年，這種代建模式備受市場歡迎，但代建方亦面臨這較大風(fēng)險。

也因此，即便瞄準(zhǔn)了“融資代建”的發(fā)展路徑，中交地產(chǎn)始終未能大規(guī)模施行。此前，中交地產(chǎn)表示，公司尚未實際開展融資代建業(yè)務(wù)，至于原因，產(chǎn)品溢價能力不足可能是一方面。

融資代建的路子難以跑通，中交亦不斷尋求新的發(fā)展模式。

觀點新媒體了解到，2022年10月，中交地產(chǎn)宣布與信達(dá)地產(chǎn)牽手，雙方在房地產(chǎn)紓困類代建項目、不動產(chǎn)資源整合、城市更新以及房地產(chǎn)開發(fā)運營等領(lǐng)域全面展開戰(zhàn)略合作。

布局紓困代建，顯然中交地產(chǎn)是看到了“保交樓”任務(wù)下的市場空間，這家企業(yè)希望借助更少的資源和投入，完善“第二個輪子”。

與此同時，中交地產(chǎn)拉來了劉輝坐鎮(zhèn)代建板塊，而劉輝曾任世茂集團副總裁、華北區(qū)域董事長兼總裁。

不過，即便人員與模式已經(jīng)基本敲定，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的“存在感”仍不算強。

2023年年中，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近三年代建業(yè)務(wù)收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當(dāng)期營業(yè)收入比重約為0.1%；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)的主要原因為部分項目收入未達(dá)到確認(rèn)條件。

此次中標(biāo)汕尾百萬方代建項目，無疑是其紓困代建模式的一次重要實踐。

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