觀點(diǎn)網(wǎng) 春節(jié)假期歸來(lái)，各地土拍序幕也逐漸拉開(kāi)。
最近兩天，北京已有三宗宅地成交，總成交價(jià)達(dá)90.225億元。
相比起前一日冷門(mén)的順義新城地塊，2月22日北京土拍市場(chǎng)終于熱起來(lái)了。
當(dāng)天下午，海淀北部中關(guān)村翠湖科技園B地塊由港中旅搖號(hào)競(jìng)得，成交情況為28.865億元+1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售，溢價(jià)率15%。
大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)地塊同樣價(jià)格觸頂，由中建壹品以48.76億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率15%。
冷熱依舊
過(guò)去幾年，中建玖合、中建信和、中建智地、中建壹品等“中建系”動(dòng)作頻頻，在土拍市場(chǎng)收獲頗豐的同時(shí)，也賺足市場(chǎng)眼球。
此次中建壹品再次出手，拿下大興西紅門(mén)鎮(zhèn)地塊。
大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊的報(bào)名企業(yè)略少，但也達(dá)到了9家，中建三局、建發(fā)、興創(chuàng)、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤(rùn)、方興亦城（金茂）等均有出現(xiàn)。
地塊土地面積約4.7萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模11.76萬(wàn)平方米，容積率2.5，控高45米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米。
海淀北部中關(guān)村翠湖科技園B地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目HD00-0305-0024地塊由中國(guó)旅游集團(tuán)旗下港中旅競(jìng)得。
事實(shí)上，這張新面孔也是老熟人，2019年6月，港中旅就曾在京布局，拿下亦莊一宗限競(jìng)房項(xiàng)目。
彼時(shí)成交價(jià)30.6億元，溢價(jià)率39%，成交樓面價(jià)38957元/平方米，是港中旅在京首次摘得住宅地塊，項(xiàng)目案名為“中旅·亦府”。
此次二度進(jìn)京，港中旅摘得海淀翠湖科技園地塊，容積率1.8，控高36米，無(wú)配建，土地面積約2.53萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約4.55萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/平方米（同現(xiàn)房）。
該地塊共有海開(kāi)、建發(fā)、鐵建、金隅、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂等十余家企業(yè)報(bào)名。地塊周邊新房在售的有中海富華里、棲海雲(yún)頌，價(jià)格都在8.2萬(wàn)元/平方米上下。
這兩宗地塊成交之前，2月21日，北京住總以12.6億元摘得北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)01-03-21地塊，樓面價(jià)2.22萬(wàn)元/平方米。該地塊共有金茂、住總、保利3家房企參與報(bào)名競(jìng)拍，但另外2家房企沒(méi)有參與出價(jià)，最終由北京住總以底價(jià)摘得。
地塊土地面積28400平方米，規(guī)劃建筑面積56800平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，可上下浮動(dòng)8%。
高溢價(jià)觸頂與底價(jià)成交，三宗地塊有著明顯的冷熱不均。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，其中可能有一部分位置和周邊配套的原因，但影響不是很大。
“住總拿的順義地塊周邊配套也相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟，是發(fā)展了三十多年的老城區(qū)。其實(shí)核心還是在于市場(chǎng)的供需關(guān)系，和購(gòu)房者的預(yù)期。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，西紅門(mén)和海淀翠湖本身供應(yīng)就比較少，市場(chǎng)也一向需求比較旺盛，西紅門(mén)有地鐵和教育資源的規(guī)劃，又是成片區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)全新住宅區(qū)，不會(huì)存在更多新社區(qū)和老舊小區(qū)間相互混雜的這種現(xiàn)象，所以市場(chǎng)需求一向比較旺盛。
“相比之下，這兩年順義的土地供應(yīng)量相對(duì)比較集中，再加上順義地緣的改善需求總體來(lái)講基數(shù)不是很大。前期大量項(xiàng)目上市之后，對(duì)于片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)需求是存在一定程度的透支，以及存在供應(yīng)飽和的狀態(tài)�！�
相比之下，住總摘得的新地塊，雖然位置相對(duì)比較優(yōu)越，而且周邊配套也比較成熟，但是從市場(chǎng)需求度和成交量流速表現(xiàn)來(lái)看，其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)很快速、高周轉(zhuǎn)。
對(duì)于今年北京的土拍市場(chǎng)，郭毅預(yù)計(jì)應(yīng)該還是會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的局面。
東城“獨(dú)苗”
也是在這兩天，北京市公布了2024年第一批擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及23宗地塊，土地面積約為140公頃，預(yù)計(jì)建筑規(guī)模達(dá)到285萬(wàn)平方米，將于2月21日至5月31日供應(yīng)。
區(qū)位分布上，本批次地塊有9宗位于中心城區(qū)，而且時(shí)隔多年后東城區(qū)終于“上新”，收獲了頗多關(guān)注。
據(jù)了解，北京市東城區(qū)近年來(lái)鮮少有住宅用地公開(kāi)出讓。觀點(diǎn)新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，最近一次還是2017年7月成交的永外大街地塊，競(jìng)得人為北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、招商局地產(chǎn)（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合體（華潤(rùn)招商碧桂園），成交價(jià)38.4億元，該地塊項(xiàng)目即為“永定府”。
再往前追溯即為2012年4月成交的東城區(qū)香河園3號(hào)地塊，競(jìng)得人為南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司，成交價(jià)19.15億元，項(xiàng)目為“使館壹號(hào)院”。
雖同在東城區(qū)，上述兩宗地塊成交時(shí)的熱度明顯有著冷熱差距。
其中，永外大街地塊位于南二環(huán)外側(cè)，緊鄰北京南站，土地面積約4.25萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模7.36萬(wàn)平方米，其中居住建筑規(guī)模約3.77萬(wàn)平方米，均建設(shè)為普通商品住房，該地塊要求70%房源需為90平方米以下中小戶型。
根據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，甚至有已經(jīng)報(bào)名的企業(yè)選擇放棄，未到達(dá)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。最后，地塊由上述華潤(rùn)招商碧桂園聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率不足1%。
根據(jù)掛牌文件，該地塊還要求競(jìng)得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成后無(wú)償移交東城區(qū)文化委員會(huì)使用，以彌補(bǔ)區(qū)域文化設(shè)施不足的短板。在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的要求下，項(xiàng)目利潤(rùn)空間更被壓縮。
東城區(qū)香河園3號(hào)地塊則是另一番景象，萬(wàn)科、首開(kāi)、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、懋源、鑫苑等近十家企業(yè)（聯(lián)合體）參拍，最終成交價(jià)格的溢價(jià)率達(dá)43.05%，成為北京住宅用地的樓面價(jià)地王。
基于過(guò)往兩宗地塊的市場(chǎng)情況，本批次推出的東城區(qū)地塊又將收獲怎樣的表現(xiàn)？
從北京市規(guī)自委披露的信息來(lái)看，東城區(qū)金魚(yú)池二期西土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DC-0127-0101地塊位于東城區(qū)天壇街道，臨近天壇公園和十一中學(xué)，處于地鐵珠市口站和橋?yàn)痴局g。
地塊用地規(guī)模僅有0.3公頃，規(guī)劃地上建筑面積0.56萬(wàn)平方米。此外，地塊規(guī)劃用途為F2公建混合住宅用地，按照相關(guān)解釋，該類(lèi)型用地要求公建為主占70%，住宅占30%。
“東城地塊雖然面積較小，而且是混合性質(zhì)地塊，但畢竟位于主城區(qū)，地塊本身還是具備絕對(duì)的稀缺性和比較好的市場(chǎng)前景，未來(lái)參拍企業(yè)數(shù)量應(yīng)該不會(huì)太少�！�
郭毅表示：“加上體量比較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)地價(jià)款也不會(huì)太高，總的來(lái)說(shuō)還是會(huì)吸引到更多有資金實(shí)力且有意愿的房企來(lái)參拍�！�
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