2020年前后，雅居樂、上海復地、龍湖分別斬獲昆明雙塔片區(qū)土地，先后推出了云和中心、復地云極、錦粼天序這三個高端項目，可以稱之為雙塔片區(qū)“前三巨頭”（今年開始有了“后三巨頭”）。
三個項目定位相似，價格接近，首開單價都賣到2萬+，位置上又幾乎挨在一起，彼此之間的競爭在所難免，但在三個項目開盤初期，昆明房地產(chǎn)市場還很紅火，房價仍在上漲，市場購買力旺盛，在同一個片區(qū)同時容納三個差不多的高端項目也沒什么問題，所以三個樓盤在開盤初期都賣得不錯。
雙塔片區(qū)前三巨頭之一——復地云極
但在2022年之后，昆明房地產(chǎn)市場逐漸降溫，住宅銷售量不斷下滑，從2022年的月均40萬平方米以上，到2023年上半年下降為月均30多萬平米，而2023年下半年進一步下降到了20余萬平方米。
昆明房價同樣出現(xiàn)明顯下降，2021年昆明新建住宅均價一度接近1.6萬/平米，而去年則下降為1.37萬/平米，降幅明顯。
在這樣的背景下，雙塔片區(qū)的三個高端樓盤雖然在地段、配套、產(chǎn)品上有優(yōu)勢，可是也都經(jīng)歷了價格下調(diào)、去化不斷放緩的過程。
以雙塔前三巨頭中開盤最早的復地云極來說，2020年5月復地云極首開時起價就要2.1萬/平米，但去年清盤時帶地暖的精裝房才賣1.7萬/平米。
再比如比復地云極開盤時間就晚一個月的云和中心，首開時價格最低的房源也要2萬起，而且是毛坯大戶型，但如今同樣的產(chǎn)品價格就只要1.6萬。
云和中心已經(jīng)是現(xiàn)房，但仍有少量大戶型尚未售出
雖然價格逐步走低，但雙塔三盤畢竟定位高端，戶型又普遍比較大，不像剛需項目的需求量那么大，所以去化仍比較緩慢，最早開盤的復地云極到去年底今年初才實現(xiàn)清盤，錦粼天序也基本賣完，只有云和中心至今仍有少量房源，不過也只有四五十套大戶型，絕大多數(shù)房源還是賣完了。
復地云極和錦粼天序雖然賣完了，可是如果從開盤時間算起，去化都花了至少3年半的時間，而云和中心要想清盤，恐怕至少要4年半。
雙塔片區(qū)前三巨頭好不容易完成清盤，或者接近清盤，而后三巨頭的血戰(zhàn)卻才剛剛開始。
雙塔片區(qū)后三巨頭是綠城鳳起蘭庭、錦粼天曜和尚未上市的邦泰·璟和。與前三巨頭不同，后三巨頭的上市時間錯開的比較多，其中鳳起蘭庭2022年8月就上市了，目前首推房源已經(jīng)是準現(xiàn)房狀態(tài)；錦粼天曜則是在去年8月開始發(fā)售；而邦泰璟和今年2月才拿地，目前尚未過規(guī)，按照邦泰地產(chǎn)開發(fā)邦泰·臻境的做法，開盤最早也要到今年下半年。
鳳起蘭庭實景
盡管上市時間相差較大，但后三巨頭的位置幾乎連在一起，等邦泰·璟和上市后，彼此的銷售周期也將重疊，競爭在所難免，特別是邦泰·璟和很可能會走性價比路線，對鳳起蘭庭和錦粼天曜都會構(gòu)成威脅。
鳳起蘭庭最早上市的時候其實對標的是錦粼天序，但現(xiàn)在錦粼天序基本清盤，對手換成了錦粼天曜。
錦粼天曜樣板間效果圖
錦粼天曜的前作錦粼天序是雙塔前三巨頭中賣得最好，也是賣得最貴的項目，開盤價就超過2.1萬，最高單價達到3萬/平米，但續(xù)作錦粼天曜在定價上就要溫柔許多，起價1.9萬。這主要是因為開盤早一年的鳳起蘭庭在去年有了不小優(yōu)惠，其中面積最小的143平米戶型只要1.85萬/平米，175平米和198平米戶型最低也只要2萬出頭，只有面積最大的238平米戶型保持原價。在此情況下，和鳳起蘭庭互為對手的錦粼天曜也只能定價略高。
雙塔片區(qū)“前三巨頭”和“后三巨頭”位置圖
但真正對雙塔片區(qū)現(xiàn)有價格體系構(gòu)成威脅的，將是后三巨頭中最后上市的邦泰·璟和。從近期邦泰地產(chǎn)新開的邦泰·臻境項目的定價策略可以看出，在知名度和綜合實力上不及綠城和龍湖的邦泰地產(chǎn)，很可能在邦泰璟和項目上延續(xù)同樣的營銷手法，在保持產(chǎn)品力的同時拉低售價，而且邦泰·璟和很可能是毛坯房，戶型估計也會小一些，使得單套總價比鳳起蘭庭和錦粼天曜低很多，從而贏得競爭優(yōu)勢。只不過邦泰璟和因為今年才拿地，項目工期比鳳起蘭庭和錦粼天序要晚很多，再加上邦泰地產(chǎn)為了讓購房客戶放心，多半會在工程形象到了一定程度才會開盤，而那時鳳起蘭庭的第一批房源都差不多要交付了。
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