五、昆明城市綜合體
昆明目前大型城市綜合體較少，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的有1個(gè)，是位于北市區(qū)的北辰財(cái)富中心，在售的有2個(gè)城市綜合體，一個(gè)是位于中心區(qū)的順城，一個(gè)是北市區(qū)的和諧世紀(jì)。處于形象期的有2個(gè)，一個(gè)是欣都龍城，一個(gè)是蓮花池綜合體。但隨著昆明大規(guī)模實(shí)施的舊城改造。昆明城市綜合體將會(huì)越來越多。

昆明的舊城改造帶動(dòng)了城市綜合體的誕生。目前在售和形象期的城市綜合體，其綜合體磨合和核心店根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)劃不一，順城是傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上改造的，以商業(yè)為核心，和諧世紀(jì)以住宅為核心，欣都龍城以寫字樓為核心。
城市綜合體是城市表情的晴雨表，是直接和當(dāng)?shù)谿DP相關(guān)的，目前昆明的經(jīng)濟(jì)水平在省會(huì)城市的排行位居26位，而且由于今年受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，GDP的增長(zhǎng)會(huì)放緩，因此在昆明的城市綜合體中，比較科學(xué)的比例應(yīng)該是寫字樓占3成，住宅占2成，商業(yè)占5成。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征上來看，昆明地處中國(guó)西南，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，現(xiàn)階段對(duì)世界500強(qiáng)的企業(yè)吸引不大，而低端市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，所以昆明只能吸引中型企業(yè)（如礦業(yè)、保險(xiǎn)、金融、律師、地產(chǎn)、廣告等），但是這部分的對(duì)寫字樓的需求量目前來說不算太大。98世博會(huì)后的大量寫字樓也到了07-08年才消化完，寫字樓市場(chǎng)才逐漸回暖。就寫字樓來說，最近兩年市場(chǎng)的需求大約為20-30萬平米，而且這部分需求主要體現(xiàn)在租的需求上，在目前的環(huán)境下，購買需求會(huì)被抑制，且市場(chǎng)需求要有1-2年的消化周期時(shí)間，集中供給可能性較小。

從商業(yè)的角度來看，隨著軌道交通和行政中心的轉(zhuǎn)移，城市副中心區(qū)域?qū)⑿纬�，由于目前昆明的百貨型業(yè)態(tài)已趨于飽和，下一步需要著重發(fā)展精神型業(yè)態(tài)，如高級(jí)會(huì)所、娛樂文化中心以及奢侈品中心等。目前，已經(jīng)初具雛形的有北市城市副中心，是以北辰財(cái)富中心為核心，1公里左右的半徑范圍，這些地方已經(jīng)形成一定的集合群體。在運(yùn)作這類項(xiàng)目時(shí)，要注意持有和銷售的比例，只考慮賣掉的就不是商業(yè)地產(chǎn)，謹(jǐn)慎運(yùn)營(yíng)才能讓商業(yè)氛圍聚集。

從商務(wù)角度看，位于城市核心區(qū)域或者是依賴產(chǎn)業(yè)形成的區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的需求自然是少不了。但目前昆明大部分酒店客源不足，住房率下降。酒店之間以惡性降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。目前昆明各酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格都比較低，酒店普遍虧損。許多酒店對(duì)硬件設(shè)施的更換比較慢，許多設(shè)施陳舊不堪，但還在用等，低值易耗品質(zhì)量也得不到保證。正是如此，使昆明的酒店陷入一個(gè)矛盾，部分中高檔需求得不到滿足，而中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，這對(duì)綜合體是否開始酒店也提出了考驗(yàn)。酒店的配置要考慮到位置、交通、周邊配套，此外，商務(wù)型酒店要考慮區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)及客戶人群。

此外，酒店型公寓也要依賴于商業(yè)、商務(wù)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更多的要考慮到交通、配套、產(chǎn)業(yè)等關(guān)系的影響。
從城市綜合體的住宅部分看，伴隨昆明舊城改造的實(shí)施，未來一段時(shí)間內(nèi)，中心區(qū)內(nèi)將有大量住宅產(chǎn)品上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將更加凸顯。而中心區(qū)域的住宅客戶需求有限，除回遷住戶外，考慮到都市豪宅（面積較大）和小戶型公寓（投資和商務(wù)型公寓）的比例。

總之，昆明城市綜合體的發(fā)展是城市自我更新下的城市資源的聚集與整合，這與其他城市是有區(qū)別的，且昆明CBD的形成和發(fā)展較晚，目前還僅僅是處在規(guī)劃階段，城市綜合體并沒有最先在這里體現(xiàn)，也許將來會(huì)在這里成熟，這是昆明的選擇。依托城市自我更新下的城市綜合體的發(fā)展，其力量偏弱，這與昆明城市、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)，在這種背景下，大量城市綜合體的集中出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)給寫字樓、商業(yè)和酒店帶來第二個(gè)春天，也帶來第二個(gè)冬天。這么大的體量，將來如何消化，目前的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很難給予支撐，這也是昆明的選擇。

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