引言：有這樣一句話：選擇十年成熟市場(chǎng)，投資收益百分百。選擇生地非成熟市場(chǎng)，成功與否未知數(shù)。商業(yè)投資有風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)投資需謹(jǐn)慎。尤其在當(dāng)今金融風(fēng)暴的影響下，商業(yè)投資項(xiàng)目更不能盲目。那么，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟(jì)背景下，昆明商業(yè)投資究竟該如何選擇，如何挑選保值增值的產(chǎn)品呢？

商業(yè)地產(chǎn)的模式分析
目前商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有售、租、聯(lián)營(yíng)三種，具體每種模式在昆明市場(chǎng)上的情況如下：

售
這是全國(guó)最普通的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是昆明商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。根據(jù)規(guī)模大小，一般有兩種模式，如果是住宅項(xiàng)目配套的社區(qū)商業(yè)，一般采取的是銷(xiāo)售出去就不管理，主要購(gòu)買(mǎi)群體一般為自營(yíng)生活配套商店，或投資者再轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)生活店面的客戶；另外一種是規(guī)模比較大，開(kāi)發(fā)商一般規(guī)劃一部份，然后賣(mài)一部份。比如拿一到二層來(lái)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名大型購(gòu)物點(diǎn)作為主力點(diǎn)，然后把其他部分切分為小單位進(jìn)行銷(xiāo)售。

租
開(kāi)發(fā)商選擇把商業(yè)進(jìn)行招租，然后進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這種方式在昆明一些商業(yè)地產(chǎn)中也比較常見(jiàn)。一些有主題特色的購(gòu)物商街，一些大型的專業(yè)市場(chǎng)，一般為了規(guī)劃，就會(huì)采取這種招租方式，比如邦盛國(guó)際茶城；此外一些郊區(qū)大盤(pán)，一方面為了滿足項(xiàng)目本身配套，同時(shí)也為了提升片區(qū)影響力，使自己項(xiàng)目得以提升價(jià)值，比如新亞洲體育城的星天地商業(yè)廣場(chǎng)。

聯(lián)營(yíng)
聯(lián)營(yíng)一般有三種模式。一種是委托經(jīng)營(yíng)，就是投資者買(mǎi)商鋪，買(mǎi)完了以后就把商鋪委托給開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)，只拿收益就行。第二是投資者直接把商鋪出租給開(kāi)發(fā)商，然后允許開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租。第三種模式是房子賣(mài)了，賣(mài)給投資者，然后投資者又把房子委托給經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)，然后開(kāi)發(fā)商再給予一個(gè)保證。聯(lián)營(yíng)模式目前在南方沿海城市采取的比較多，在昆明目前還比較少。
目前昆明的商業(yè)地產(chǎn)主要以售為主，一些大中型主題購(gòu)物商街和專業(yè)市場(chǎng)會(huì)采取招租模式，而聯(lián)營(yíng)方式比較少。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及商鋪寫(xiě)字樓具備可持續(xù)發(fā)展的特性上來(lái)看，未來(lái)開(kāi)發(fā)商自持商鋪將成為一種趨勢(shì)。

商業(yè)投資因素分析
2008年以來(lái)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控等原因的影響，投資住房的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。于是，一貫投資住房的投資者們，心態(tài)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變——商鋪、寫(xiě)字樓成為繼二手房之后的下一個(gè)投資熱點(diǎn)。在“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念下，“拋房買(mǎi)鋪”正在成為中國(guó)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的新景象。

投資商鋪，可買(mǎi)可租。但就風(fēng)險(xiǎn)和成本來(lái)說(shuō)，還是租商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，成本壓力也不大。租鋪需要考慮以下問(wèn)題：

首先，商業(yè)的層級(jí)。根據(jù)自己想經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)類(lèi)型來(lái)選擇適合的商業(yè)區(qū)域，選擇在什么層級(jí)的商業(yè)區(qū)內(nèi)去經(jīng)營(yíng)——是社區(qū)型商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)，還是城市型商業(yè)。不是商業(yè)越繁華的地方就一定是最適合的，也不是商業(yè)越高檔的地方越適合，適合自己的才是最好的。這一點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)定位的問(wèn)題。有了一個(gè)大方向，下一步就要從商業(yè)形態(tài)上考慮了。

在一個(gè)大的商圈或商業(yè)區(qū)域內(nèi)考慮什么樣商業(yè)形態(tài)最適合自己，就是看自己商鋪的設(shè)點(diǎn)，是在社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目、底商項(xiàng)目里合適，還是在綜合商業(yè)項(xiàng)目里合適。

第三，則是商業(yè)業(yè)態(tài)的問(wèn)題。即考量某區(qū)域及某項(xiàng)目?jī)?nèi)同種商業(yè)業(yè)態(tài)分布密度與需求總量，及其所能輻射的范圍等，是否與你的經(jīng)營(yíng)有沖突。

第四，選定了具體的目標(biāo)后，就得考慮該項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)力了。根據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力，決定自己所要選擇鋪面的大小、如何包裝和營(yíng)銷(xiāo)等問(wèn)題。這三點(diǎn)主要經(jīng)營(yíng)要素的問(wèn)題。

最后，就是考察商鋪的細(xì)節(jié)了。比如租金、位置、商鋪的使用率、開(kāi)間進(jìn)深的尺度等問(wèn)題。對(duì)于市場(chǎng)上一些新出現(xiàn)的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式，推出10、20年不等的長(zhǎng)租模式以及返租模式，投資者需要權(quán)衡收回成本的時(shí)間與盈利時(shí)間之間的關(guān)系，同時(shí)，投資者要盡可能詳細(xì)地了解項(xiàng)目背景，比如是誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)在管理、運(yùn)作模式、經(jīng)營(yíng)管理模式等。

另外，對(duì)于買(mǎi)鋪的投資者，投資要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，充分把握和預(yù)測(cè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)商業(yè)成熟之前，需要投入多少成本，盤(pán)活期有多長(zhǎng)，未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間才能盈利，如何盈利等問(wèn)題，都需要全面考慮。

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