2009年的最后一個月，昆明樓市顯然沒有受到政府連環(huán)政策的影響，依舊保持較好的上升態(tài)勢。昨日，昆明風之鈴市場機構房地產(chǎn)研究中心（下稱風之鈴）發(fā)布的《2009年12月份昆明房地產(chǎn)市場分析報告》（下稱報告）顯示，上月昆明新盤再度加大馬力搶占市場份額，在售樓盤平均銷售率以97%再創(chuàng)新高，官南板塊以全部售罄的滿分銷售率居榜首，但所有物業(yè)均價全線下調。風之鈴分析，受政策收緊的不斷影響，未來房價可能再受重創(chuàng)，樓市可能步入調整通道。

6新盤去年底面市“搶錢”
去年12月份，一面是成交行情依舊火爆，一面是調控政策連發(fā)多道金牌，昆明樓市似乎也到了選擇“向左走還是向后走”的重要關口。面對未來市場的不確定性，不少新盤乘勢推出。報告顯示，去年12月份，共有南亞風情第壹城一期、水岸公館別墅、龍江雅苑、恒大•嶺峰、恒大金碧天下二期、國際•昆明珠寶城等6個新盤面市，數(shù)量與11月持平。

2009年土地市場的熱鬧景象，并沒有在12月份延續(xù)下去。只有3塊土地招拍掛，且只成交了一塊，用途為商業(yè)金融用。從新盤公示情況看，12月共有17個項目進入規(guī)劃公示，房地產(chǎn)開發(fā)項目占30%，其中商業(yè)占比最大為12%，其他類型占比相同，都為6%。

風之鈴表示，新盤迅速出盤的意圖很明顯，開發(fā)商也擔心今年的市場“風向”會發(fā)生轉變。風之鈴分析，去年樓市并不是正常狀態(tài)。面對未來市場，開發(fā)企業(yè)應理性而為，特別是手中現(xiàn)金流并不充裕的開發(fā)商，乘市場形勢不錯的時候迅速推盤，實現(xiàn)資金回籠才是硬道理。

官南板塊房源銷售一空
去年12月，昆明在售樓盤平均銷售率為97%，比上月的平均銷售率提升3.44個百分點。至此，昆明在售樓盤保持了銷售率連續(xù)6個月的上漲態(tài)勢，9-12月份的漲幅尤其明顯。最低銷售率為56%，并未出現(xiàn)低于50%的情況，可見昆明樓市成交的火爆情況。各板塊的平均銷售率也再創(chuàng)新高。12月份，平均銷售率居前三甲的板塊分別是：官南板塊、滇池板塊以及高新板塊。其中，官南板塊更是以100%的銷售率高居榜首。

在售樓盤主要以混合物業(yè)類型為主，占到總銷售樓盤的40%，其次是普通住宅項目，所占比例為39%。別墅占14%，單純的商業(yè)和寫字樓類型的樓盤所占比例較小，分別為5%和2%。在售混合項目中，普通住宅和商業(yè)混合的項目所占比例仍最大，達75%，其次為普通住宅和別墅混合項目，占比15%。此外，住宅、寫字樓、商鋪混合項目目前所占比例為6%，而普通住宅、商業(yè)、別墅所占比例僅為2%。風之鈴分析，城南方向各板塊的高銷售率反映出消費者對南市區(qū)樓盤的偏愛，這與昆明未來城市發(fā)展規(guī)劃及南市區(qū)逐漸開發(fā)，居住條件日趨完善密切相關。

政策施壓影響未來走勢
成交均價則出現(xiàn)微調。據(jù)了解，去年12月份，普通住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓以及別墅等環(huán)比價格均下調，降幅不等。12月份，普通住宅均價較11月的4840.23元/平方米出現(xiàn)1個百分點的小幅下降，為4798.07元/平方米。商業(yè)物業(yè)均價為15291.69元/平方米，別墅均價為8166.56元/平方米，寫字樓均價為7149.37元/平方米。

風之鈴分析，房價的重要推動力來自消費者預期，而目前，國家政策已經(jīng)在收緊，隨著消費者預期的下降，房價勢必也會出現(xiàn)調整之勢。此外，昆明商業(yè)進入一個升級的階段，商業(yè)不再是以住宅配套為主，純商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，較高的投資回報率等因素讓商業(yè)備受青睞，價格也將隨之走高。

風之鈴表示，房價持續(xù)多年快速上漲，目前的房價過高，市場有效需求已經(jīng)被嚴重透支，且投資投機性購房占比高達七成以上。因此可以預期，隨著房地產(chǎn)刺激政策的市場效應逐步消退，以及新一輪房地產(chǎn)調控效果的逐步顯現(xiàn)，中央可能還將陸續(xù)啟動對房地產(chǎn)金融領域的調控，加息以及開征物業(yè)稅等都有可能成為現(xiàn)實。而這些調控手段的出臺，勢必深度影響房地產(chǎn)走勢預期，重創(chuàng)房價、地價上漲預期，促使房地產(chǎn)再次異變，重回調整通道。

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