昆明的房地產(chǎn)開發(fā)因城中村項目的全面啟動而搬上了聚光燈耀眼的舞臺，而面對這個任重而道遠的龐大工程，開發(fā)商對它的感受是復雜的。機遇的舞臺，大家爭先恐后想一展風采；但是多方的壓力，如同鐐銬，束縛了的舞步。

壓力和風險中，為保證收益目標的實現(xiàn)并減輕銷售壓力，強調(diào)商業(yè)物業(yè)開發(fā)、加大商業(yè)配比的規(guī)劃定位，昆明的商業(yè)體量將不可避免地隨一個個大而全、小而全綜合性項目的出現(xiàn)而激增。

機遇的舞臺

城中村改造打破了常規(guī)開發(fā)項目的程序，只要獲取當?shù)卮迕竦恼J可、滿足區(qū)級政府的對改造入圍的要求，通過競標成為投資意向人后，開發(fā)企業(yè)就能以前期介入改造的方式獲得對一方土地的規(guī)劃與開發(fā)權。

“如果不是城中村改造，我們也沒機會拿到那么大、那么好的地。”云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理布存發(fā)感慨到，城中村改造為他們提供了難得的機遇，這是企業(yè)走向長遠發(fā)展的大舞臺。“最早我們成為梁家河村的投資意向人，450畝地我們考慮做城市綜合體，而緊接著我們又拿下了梁家河村旁占地650畝的西山區(qū)53號改造片區(qū)，獲得共1000多畝地的開發(fā)項目，放棄了做綜合體的打算，而準備投資打造城市的副中心�！�

“1000多畝地，我們測算過，相當于33個東風廣場�！比绱舜篌w量的項目令經(jīng)典地產(chǎn)興奮不已。為項目取名為“經(jīng)典雙城”，一方面寓意做昆明商業(yè)的第二城，一方面直指成為昆明的第二個中心。

擔負著那么大項目的改造重建任務，不做這樣的規(guī)劃和定位仿佛浪費了土地，也會錯失使公司加速壯大的機會。于是，懷著大干一番的激情，沒有太多商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗的經(jīng)典地產(chǎn)找了多家專業(yè)公司，尋求前期咨詢、代理策劃和商業(yè)運作等方面的合作。

“談過很多家，包括市場知名度較高的專業(yè)公司，以及曾經(jīng)合作過的代理公司，但一些觀念和想法上的分歧很難統(tǒng)一，最終選擇了接受我們的定位，并在此基礎上能進一步提出細化建議的幾家公司�！睂τ谌狈ι虡I(yè)開發(fā)的經(jīng)驗，布存發(fā)直言不諱。他認為，與專業(yè)公司合作很必要，經(jīng)典雙城的商業(yè)交由事必達操刀，而副中心的定位下即將誕生的是100萬平米的“雙城”商業(yè)。

舞臺越大，表演者越多。同樣是西市區(qū)城中村改造項目，馬街新城占地也近乎千畝，計劃打造商業(yè)面積達40萬平米；啟鴻假日城市總占地1000余畝，目前開發(fā)的一期223.4畝用地中，商業(yè)也占到了7萬平米；就連規(guī)模不大的鼎易天城，25萬平米的建筑面積中，有28%用來開發(fā)商業(yè)物業(yè)……在這看似爭相做大商業(yè)的比拼中，有乘勢發(fā)力的抱負，也有改造壓力下的苦衷。

壓力與風險并存

在城中村項目的開發(fā)中，很多開發(fā)商表示如果只做住宅產(chǎn)品，一方面會錯過不少重視商業(yè)配套的消費者，而更為重要的是自己的經(jīng)濟賬難平。有一種直接的思路——商業(yè)配套產(chǎn)品銷售的回報遠高于住宅產(chǎn)品，各種物業(yè)都有的項目路子更寬，誘引著開發(fā)商特別強調(diào)了商業(yè)配比的增加。

對此，經(jīng)典地產(chǎn)總經(jīng)理布存發(fā)表示，確實不排除對經(jīng)濟收益的考慮�！俺侵写屙椖炕剡w量比較大，如果只做住宅產(chǎn)品，或者相應的商業(yè)配比太少，我們在收益和利潤方面確實特別難平衡�！鄙虡I(yè)一定程度上對開發(fā)收益起到了平衡和彌補，“商業(yè)的售價比較高，收益大，只是說后期的招商運作比較困難�！�

實際上，參與改造的開發(fā)商都深有體會，改造的資金投入大，拆遷成本高，開發(fā)周期相應較長是面臨的最大壓力。開發(fā)商一般都會制定改造時間表，把控施工、開盤等重點環(huán)節(jié)的進度，但是拆遷中的不確定性往往限制著改造速度，推進項目的計劃經(jīng)常難以實現(xiàn)。

其次，規(guī)劃要求中一些非量化的規(guī)定，在設計中很難拿捏，開發(fā)商自我感覺符合要求了卻未必能通過審批，加上規(guī)劃條件的調(diào)整，項目方案的最終確定要經(jīng)歷多次修改上報�！耙恍┬乱�(guī)劃政策的出臺，必然影響項目的進程和收益，也讓我們不得不重新考慮方案的變更�！苯�(jīng)典地產(chǎn)的遭遇并不是個案。

再者，今年是城中村項目推廣放量的開始，有20多個項目將開工，推出項目的總體量達800萬方，這對參與改造的企業(yè)來說，現(xiàn)實考驗的壓力已襲來。

其實，在打造城市副中心的堅定中，經(jīng)典地產(chǎn)對現(xiàn)實已有較為清晰的認識�！罢麄€昆明的商業(yè)體量，特別是新開發(fā)項目商業(yè)體量很大，在這種情況下，商業(yè)的定位、招商，大家感覺很難，如果說銷售成功了，但后期商業(yè)的運作仍比較難，都容易失敗�！�

經(jīng)典地產(chǎn)在做改造項目之初就對項目的定位有所反思，從城市綜合體到城市副中心，商業(yè)規(guī)劃部分的綜合性沒有變，卻以規(guī)�；瘜⑵涮岬搅肆硪粋€層面。

“我們的商業(yè)體量大，這部分不做成綜合性的，而是選擇做單一的專業(yè)市場，估計是很難生存的�！苯�(jīng)典地產(chǎn)一直在考慮如何避免同質(zhì)化，也準備了多個方案，曾經(jīng)考慮把茶葉、花鳥做到一定規(guī)模和程度，將其作為精品店，“但是感覺像這樣也會同質(zhì)化”。布存發(fā)認為，同質(zhì)化是難免的，關鍵是如何在同質(zhì)化的基礎上發(fā)揮商業(yè)的特點，包括結合西市區(qū)的特性，了解哪些內(nèi)容之前做得少一些，或者沒有成規(guī)模，在經(jīng)典雙城的商業(yè)體里都可以做成有規(guī)模的，來增強競爭力。

同樣是以城市綜合體的定位引人注目的西市區(qū)城中村改造項目，啟鴻假日城市在項目的推進中不再如最初，對城市綜合體著以重墨，取而代之的是打出西市區(qū)景觀宜居大盤的定位。對此，有業(yè)內(nèi)人士認為在城市綜合體定位泛濫的當下，這是啟鴻地產(chǎn)努力凸顯差異化定位的營銷策略，但其實際規(guī)劃中的商業(yè)體量和業(yè)態(tài)構成依然不變，依舊將是構成昆明商業(yè)放量的一部分。

示范也是引導

雖然憂患之言不絕于耳，未來形勢撲朔難料，但眼下已開盤及投入運營的綜合性商業(yè)項目獲得的市場認同，還是給手握大體量商業(yè)的開發(fā)商莫大的鼓舞。無論是順城的人氣聚集還是南亞風情•第壹城的熱賣，市場證明消費者對商業(yè)配套完善項目的認同感很強�！疤貏e是南亞還沒有開盤時，我們對自己的商業(yè)心里還是沒有底，不知道進入銷售會是什么樣的情況，但現(xiàn)在我們很有信心。”布存發(fā)強調(diào)，南亞的火爆與樓市行情高漲不無關系，好時機下的開盤熱賣成為綜合性商業(yè)的成功前奏。

束縛相伴，舞姿難調(diào)。在步步難料中，現(xiàn)實樣本的良好示范，何嘗不是眾開發(fā)商鏖戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的引導性原因。

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