3、供求關(guān)系分析
2010年4月昆明市房地產(chǎn)沒有新增供應(yīng)量，供求比為0，成交量為45.05萬平米。4月一撥又一撥的調(diào)控措施，使得開發(fā)商也難以判斷市場走向，加上預(yù)售審批制度的收緊，導(dǎo)致供應(yīng)斷檔，在持續(xù)消化存量后，如果供應(yīng)仍是維持現(xiàn)狀的話，昆明房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。目前來看，市場處于供不應(yīng)求、價(jià)高量低的情況，5月春交會(huì)對(duì)于目前房地產(chǎn)市場來說，是一個(gè)指向標(biāo)，屆時(shí)市場供應(yīng)及成交的量的走勢或可發(fā)生變化。

2009年10月-2010年4月房地產(chǎn)供求比變化

二、2010年4月昆明市開盤項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目開盤情況
（1）住宅項(xiàng)目開盤情況
從目前市場情況來看，多數(shù)開發(fā)商選擇推遲開盤，4月昆明市住宅項(xiàng)目總計(jì)開盤2次，分別是盛高大城二期和嵩明縣的萬年花城二期。

盛高大城二期位于滇池路與南二環(huán)交接處東南側(cè)，二期1標(biāo)段總用地面積為34672㎡，地上總建筑面積約102832.01㎡，以高層和小高層住宅為主（住宅約101379.54㎡，約1093戶）。2標(biāo)段總用地面積為26316㎡，地上總建筑面積約109374.76㎡，以高層住宅為主（住宅約104504.84㎡，約984戶）。項(xiàng)目推出的小高層單位是整個(gè)盛高大城推出的最后一批，均是兩梯兩戶南北通透的板式建筑。

萬年花城二期位于嵩明新城中心位置，蘭茂廣場對(duì)面，占地面積150畝，是昆明新機(jī)場片區(qū)首個(gè)高品質(zhì)居住社區(qū)。二期總建筑面積13萬㎡，其中住宅共929套，戶型面積從86㎡的城市小公寓至200㎡的豪華躍層不等。項(xiàng)目定位為新機(jī)場景觀宜居大盤，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要以花園洋房、板式小高層及現(xiàn)代化商業(yè)街為主。

從建筑形態(tài)上看，4月份開盤項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要是普通住宅。建筑類型盛高大城二期推出的產(chǎn)品是小高層和高層，萬年花城二期推出的產(chǎn)品是洋房、小高層和高層。

從銷售狀況上看，4月開盤的住宅項(xiàng)目共推出1702套，銷售1580套，銷售業(yè)績非常好，整體開盤銷售率達(dá)到93%以上。價(jià)格方面，盛高大城二期整體均價(jià)7680元/平米，萬年花城二期整體均價(jià)2785元/平米。

（2）商業(yè)項(xiàng)目開盤情況
4月昆明市商業(yè)項(xiàng)目打破了上兩個(gè)月的沉寂，中央金座商業(yè)開盤銷售，開盤共推出商鋪113套，均價(jià)42200元/㎡，銷售近95套，銷售率達(dá)到84%。

與住宅市場供應(yīng)不足的情況相似，近期內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量也非常小，今年1-4月商業(yè)項(xiàng)目開盤供應(yīng)數(shù)量僅有3個(gè)，但昆明市內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目銷售情況非常理想，開盤銷售率均超過80%甚至是開盤售罄。

（3）寫字樓項(xiàng)目開盤情況
今年內(nèi)寫字樓項(xiàng)目姍姍來遲，首個(gè)寫字樓項(xiàng)目——南亞風(fēng)情第壹城國際C座于4月底開盤銷售，推出155套，于開盤當(dāng)天銷售告罄。與目前普通住宅、商業(yè)、公寓物業(yè)相比較，南亞風(fēng)情第壹城寫字樓物業(yè)在價(jià)格和增值空間上有其優(yōu)勢，故而倍受青睞。

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