二、2010年5月房地產(chǎn)政策分析
本月房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)前松后緊的態(tài)勢，月初各地政府陸續(xù)出臺了溫和的地方版房地產(chǎn)調(diào)控政策。經(jīng)過一個月的執(zhí)行和市場驗證后，中央發(fā)現(xiàn)調(diào)控措施并為行之有效解決目前存在的問題，于是月末又陸續(xù)推出多條針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的政策措施，我們感到目前房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整面臨著中央著急地方無奈的局面。短期內(nèi)昆明房地產(chǎn)市場面臨重大變故的幾率并不大，房地產(chǎn)業(yè)在平穩(wěn)中發(fā)展將是目前的主流趨勢，房價短期內(nèi)，至少秋交會以前不會出現(xiàn)大幅變動。

重點政策解讀
稅收政策
1、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》——2010年5月19日國家稅務(wù)總局
政策要點：《通知》規(guī)定土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。為縮小開發(fā)商的避稅空間，通知明確，開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

政策評析：表面看計稅方法比之前嚴(yán)格許多，并提出土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機(jī)制。但土地增值稅的清算工作依然難度很大，新政策依然只是強(qiáng)調(diào)如何計算土地增值稅，卻沒有提出怎樣才能真正實現(xiàn)對土地增值稅的清算。當(dāng)然如果能嚴(yán)格實施清算，將迫使部分樓盤降價促銷，快速回籠資金，以減輕貸款和政府清算土地增值稅的壓力。但因為土地增值稅清算的難度很大，需要多個部門協(xié)同處理，實際征收非常困難。

目前就算政府嚴(yán)格執(zhí)行稅收清算政策，覆蓋面也很可能僅限在那些捂盤囤地現(xiàn)象比較突出的項目上。國稅總局要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要有針對性地選擇3—5個定價過高，漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

2、《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》——2010年5月31日發(fā)改委
政策要點：(一)出臺資源稅改革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環(huán)境稅的方案。(二)全面編制中央和地方政府性基金預(yù)算，試編社會保險基金預(yù)算，完善國有資本經(jīng)營預(yù)算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機(jī)銜接的公共預(yù)算體系。推進(jìn)預(yù)算公開透明，健全監(jiān)督機(jī)制。研究建立地方政府財政風(fēng)險防控機(jī)制。(三)建立行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)統(tǒng)計報告和收入管理制度。完善中央企業(yè)國有資本經(jīng)營收益上繳和使用管理制度。

政策評析：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革需要時間。我們認(rèn)為雖然上海率先提出試點，但是到真正推出全國范圍執(zhí)行房產(chǎn)稅還是一個漫長的過程。由于房產(chǎn)稅在法律和具體操作過程中存在很多需要討論的問題，預(yù)計在十八大會議以前很難完整的出臺。同時《意見》中關(guān)于收入分配置度，提到建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，我們認(rèn)為該制度的完善也將是房產(chǎn)稅推出的前提條件。由于中央對目前房地產(chǎn)市場多次調(diào)控和表明的態(tài)度，會使得一些資金另尋出路，離開房地產(chǎn)市場，使得部分城市房價出現(xiàn)緩慢下跌的過程，今年下半年該表現(xiàn)將會明顯于上半年，特別是在接近年底的時候。

拆遷安置政策
《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》——2010年5月25日國務(wù)院
政策要點：各地不能強(qiáng)行實施征地，對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。同時，還要嚴(yán)格按照各級人民政府公布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償。尚未公布新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的省區(qū)市，必須在2010年6月底前公布實施。已公布實施，但標(biāo)準(zhǔn)偏低地區(qū)，必須盡快調(diào)整提高。另外，對于程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實施強(qiáng)制拆遷。通知還要求，要加強(qiáng)對征地實施過程的監(jiān)管，確保征地補(bǔ)償費用及時足額支付到位，防止出現(xiàn)拖欠、截留、挪用等問題。

政策評析：政策有利于規(guī)范市場，但也可能加大昆明城中村改造過程中的拆遷難度。《通知》明確，城鎮(zhèn)房屋拆遷立項之前要組織專家論證，廣泛征求社會各界特別是被拆遷人的意見，并進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，濫用警力參與強(qiáng)拆要追責(zé)。如果政策真正落實下來后，昆明城中村改造的速度可能被大大延緩，同時該政策將提高目前現(xiàn)有的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。

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