文_夏明

萬(wàn)象城——Mall楷模

萬(wàn)象城位于深圳市羅湖區(qū)總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港幣。

作為商業(yè)地產(chǎn)成功的楷模，萬(wàn)象城在選址、招商、規(guī)劃各個(gè)方面都頗具可借鑒之處。項(xiàng)目的選址就充分考慮到了超級(jí)購(gòu)物中心地理位置和商圈的重要性，位于深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與“地王大廈”隔深南大道相望。

作為超大規(guī)模的購(gòu)物中心，華潤(rùn)中心“萬(wàn)象城”力圖提供給消費(fèi)者舒適、豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。主體建筑總建筑面積雖然達(dá)18.8萬(wàn)平方米，6層商業(yè)樓面通過(guò)上百部電梯連接，每一層都有一個(gè)明顯的“動(dòng)線”，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場(chǎng)中沒(méi)有死角。巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光。

在業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位上，華潤(rùn)集團(tuán)認(rèn)為“萬(wàn)象城”應(yīng)該打造出深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購(gòu)物中心。在主力商家方面，Réel時(shí)尚生活百貨是首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地；香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國(guó)內(nèi)是絕無(wú)僅有的，可以容納七家電影院超過(guò)1200個(gè)座位；華潤(rùn)萬(wàn)家超市CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)則采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，推特色商品，“萬(wàn)象城”溜冰場(chǎng)則是中國(guó)第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，同時(shí)成立了滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)。

萬(wàn)達(dá)——商業(yè)為王

與普通的商業(yè)地產(chǎn)相比，萬(wàn)達(dá)Mall首創(chuàng)了自己獨(dú)特的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)模式，即萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁王健林給他取名叫“訂單商業(yè)地產(chǎn)”。其實(shí)，這就是后來(lái)ShoppingMall投資倡導(dǎo)的原則之一：招商先行，開(kāi)發(fā)在后。

其次，在引進(jìn)主力商家時(shí)，萬(wàn)達(dá)通常強(qiáng)調(diào)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。比如他們引進(jìn)的沃爾瑪、歐倍德、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤3C數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)以及時(shí)代華納等都是國(guó)際知名的品牌主力店。這樣就可以防止不合理的商業(yè)組合及低素質(zhì)的進(jìn)場(chǎng)商家給項(xiàng)目帶來(lái)失敗的陰影。

第三，萬(wàn)達(dá)Mall在運(yùn)作過(guò)程中進(jìn)行了一種戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：從出售到只租不售，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。為了容納諸多業(yè)態(tài)，Mall的面積往往十分巨大，但為了實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和管理以形成Mall的統(tǒng)一形象，Mall的產(chǎn)權(quán)必須高度集中。事實(shí)證明，萬(wàn)達(dá)的這種經(jīng)營(yíng)理念是完全正確的。只租不售，永續(xù)經(jīng)營(yíng)成為國(guó)內(nèi)ShoppingMall的普遍選擇。

明發(fā)——后商業(yè)時(shí)代

從2002年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，明發(fā)集團(tuán)在全國(guó)各地相繼啟動(dòng)了一系列商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，建立了“商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭=城市經(jīng)濟(jì)”的戰(zhàn)略聯(lián)盟合作模式，成為了中國(guó)地產(chǎn)后商業(yè)時(shí)代的引領(lǐng)者�？偨�40萬(wàn)平方米、中國(guó)最大市中心ShoppingMall——廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，是明發(fā)集團(tuán)從“居住地產(chǎn)”向“商業(yè)地產(chǎn)”戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變的標(biāo)志。

首先，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)特別重視市調(diào)工作，強(qiáng)調(diào)市調(diào)工作的精細(xì)與深入，從而為項(xiàng)目的整體可行性分析、市場(chǎng)定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險(xiǎn)。例如，根據(jù)對(duì)交通流量的精確調(diào)查及分析，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)確定其停車位需求為2000個(gè)左右，貨車泊位24個(gè)（其中主力店貨車泊位15個(gè)），出租車泊位20個(gè)，公交車泊位10個(gè)。

在選址方面，明發(fā)將明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)興建在廈門火車站——富山商圈的龍頭位置，這一位置是新老市區(qū)過(guò)渡的必經(jīng)之地，作為廈門地理中心和經(jīng)濟(jì)人口中心的重合區(qū)域，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)占據(jù)了廈門的最大商圈。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的招商首先從核心主力店開(kāi)始啟動(dòng)，按照“核心主力店-次主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個(gè)順序來(lái)進(jìn)行。主題選擇上，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)采用多種復(fù)合主題以適應(yīng)不同年齡、不同層次的顧客需求，并將主力客戶群鎖定為家庭消費(fèi)者和旅游者。

（云南房網(wǎng)為《云南地產(chǎn)》唯一授權(quán)發(fā)布網(wǎng)站，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)帖，否則后果自負(fù)�。�

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。