商業(yè)一廂情愿的火量已飽和質須再提升

都市時報2011年04月22日 11:29

拋棄傳統(tǒng)模式以品質取勝

昆明斯格瑪商務信息咨詢有限公司市場研究經(jīng)理陳亮

在2011年不到5個月的時間里，第三輪樓市調(diào)控紛至沓來，“新國八條”、“房產(chǎn)稅”、央行加息、上調(diào)存款準備金率以及昆明的限購令調(diào)控細則等，讓人看到了政府在遏制投資投機，打壓高房價的信心，同時也讓房地產(chǎn)市場處在了一個開發(fā)商和購買者都在觀望和無比迷茫的階段，在這種困境與格局下來說房地產(chǎn)到了一個轉型階段我覺得還為時尚早。因為一線城市發(fā)展已經(jīng)成熟和飽和，現(xiàn)在主要以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為主，而昆明市區(qū)的發(fā)展較一線城市來看還處于一個起步階段，未來還有發(fā)展空間。

隨著城中村改造步伐不斷的前進，未來昆明的商業(yè)體量也將不斷增加，2010年到2011年市場供應量上來看，昆明人均商業(yè)網(wǎng)點面積為1.6平米，高于深圳2010年的人均商業(yè)網(wǎng)點面積的1.38平米，而昆明的人均GDP卻低于深圳，所以從供應量上來分析，昆明商業(yè)市場的供應量超過市場的承受力。

從商業(yè)業(yè)態(tài)和運營模式來分析，目前的現(xiàn)狀主要是產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重，傳統(tǒng)的大眾商業(yè)競爭激烈；其二，招商策略和招商經(jīng)驗不足，昆明很多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)前期未進行專業(yè)的市場調(diào)查，招商計劃和項目規(guī)劃都是在項目建設完工后推出，使得對市場缺少相關的信息了解和客戶需求特征，造成項目和商家需求有差異；其三，開發(fā)商對商業(yè)經(jīng)營不熱心，很多開發(fā)商由于資金問題和公司發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，想在短時間內(nèi)把商鋪售磐迅速回籠資金，運用產(chǎn)權式和返租式的運營模式來提高市場購買意向，這給商業(yè)后期經(jīng)營管理帶來諸多弊端，所以，從以上幾點來看昆明的商業(yè)存在一種量上的飽和，但質上仍有很大的提升空間。