社區(qū)商鋪價高租貴 賣什么才能盈利？

現(xiàn)實中很多商鋪購買者，往往不是后期經(jīng)營者，而是租戶。記者在采訪中也注意到，除了租金，不少出租轉(zhuǎn)讓的商鋪還要一次性交10-15萬的轉(zhuǎn)讓費，而這些商鋪的面積僅為50平方米左右，如此算來，租個商鋪不易，如何賺錢是個技術(shù)性問題。

先看位于南市區(qū)滇池路的中央麗城，該項目Ⅰ期、Ⅱ期商鋪于今年3月初交房，目前，社區(qū)中已有東駿大藥房、品牌裝飾店、口腔診所、港貨店、中介公司和裝修公司處于營業(yè)中�！按�租”是中央麗城很多商鋪當下的現(xiàn)實。據(jù)了解，該項目商鋪售價在35000元/平方米左右，租賃價格為140元/平方米/月。

“該項目住房售價在1.1萬/平方米左右，社區(qū)定位偏高端，項目還要考慮周邊有云紡商業(yè)廣場、家樂福等大型配套，在業(yè)態(tài)選擇上要有差異性。此外，Ⅱ期住戶基本上還在裝修，消費力很有限。”已經(jīng)開業(yè)的一小食品店老板告訴記者。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，社區(qū)便利店、小食品店、水果干貨店、藥店等與社區(qū)居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)占據(jù)了重要的比重。比如北市區(qū)的春之城，該項目臨街商鋪被健之佳、天府棒棒雞、雜貨店、衣帽、精品店等店面環(huán)繞�！吧鐓^(qū)約有80%入住率，大部分業(yè)主是早出晚歸的上班族，很多消費不在社區(qū)完成。”某中介工作人員告訴記者。

同樣位于北市區(qū)某社區(qū)商鋪租賃很紅火。目前，該社區(qū)商鋪內(nèi)已有茶室、精品店、小食品店、中介等商家。“之前這附近沒小超市，后來開了一家，生意特別好，消費人群主要是社區(qū)的業(yè)主。”一名中介工作人員稱。

支招：商鋪經(jīng)營什么業(yè)態(tài)，要符合小區(qū)業(yè)主的銷售習慣和水平；小區(qū)入住率高，地段有優(yōu)勢是好事，但就怕業(yè)主們的消費不在社區(qū)解決，這樣投資同樣有風險。租賃之前，還是要考慮社區(qū)定位和居住群體需求。

如何賺？選好業(yè)態(tài)還要看地段

租一間商鋪，面積在40平方米，租金140元/平方米/月，每個月的租金是5600元，一年租金則在67200元，當然這還只是房租費，賣什么能賺到租金還要盈利呢？

也許有人說“餐飲”，因為民以食為天，衣服等消費品可以暫時不買，一天不吃飯是萬萬不行的。這個邏輯沒有任何問題，問題是大多新建社區(qū)商鋪都“拒絕”餐飲店進入。比如北市區(qū)，居住相對集中的片區(qū)，很多新建小區(qū)的教育、超市、寫字樓，商業(yè)等配套趨于完善。隨著大型綜合社區(qū)開發(fā)的逐步完善，入住人群的增多，社區(qū)商業(yè)的需求和發(fā)展空間也將變大。

是這樣嗎？先來算筆賬。比如與餐飲有關(guān)的面食、糕餅、小吃、水果類，這類業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積基本在15-30平方米左右，每月成本在5000以上，利潤空間可觀，每月利潤都在3500元以上。另一類是小型超市、便利商品店，經(jīng)營面積一般在70平方米以上。據(jù)了解，部分經(jīng)營良好、入住率高的小區(qū)，這類店鋪月利潤可達5000以上，也有一些因與“沃爾瑪”、“家樂�！钡却蟪�市“撞衫”，處于虧損狀態(tài)，此外，部分社區(qū)茶室等也處于虧損狀態(tài)。賣衣帽飾品類商鋪，經(jīng)營面積約30-50平方米，租金約為140元/平方米/月。和諧世紀某服裝店，每日進店人數(shù)為30人左右，月營業(yè)額6000元左右，持平或者少量盈利。

這三類社區(qū)商鋪以家庭消費為主，具有普遍性，與社區(qū)的入住率有著密切的關(guān)系。作為社區(qū)商業(yè)的主要形式，昆明社區(qū)商鋪在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂。

支招：社區(qū)商業(yè)要考慮普遍性，也要講究社區(qū)人群的消費定位，走特色經(jīng)營之路。有這樣一個案例，南市區(qū)某社區(qū)一港貨店，店面僅為20平方米，4月份開業(yè)，開業(yè)首月虧本經(jīng)營，第二個月就扭虧為盈。除去房租、水電費、成本，還有數(shù)百元的盈利，該店鋪老板告訴記者，店中所售產(chǎn)品比較精致，有特色，別的店買不到，這就是此店能在第二個月盈利的優(yōu)勢之一。

如何避險趨利？統(tǒng)一管理是趨勢

所謂投資，總是與風險并行的，如何避險而趨利呢？按照國外的運營經(jīng)驗來看，商鋪是一種長期投資行為，其經(jīng)營價值遠大于房產(chǎn)本身的價值。社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理要統(tǒng)一，這樣才能保證良好的運營和租金收入。

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