地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)套路雷同

相比深圳、香港來(lái)說(shuō)商業(yè)程度“欠發(fā)達(dá)”的昆明，卻承載著一個(gè)已經(jīng)“膨脹”的攤子�？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)的昆明將到處都是綜合體，到處都是MALL，到處都是CBD……眾人皆走獨(dú)木橋，又有多少項(xiàng)目會(huì)掉進(jìn)深淵？

旅游綜合體、文化綜合體、商業(yè)綜合體、城市綜合體……近幾年來(lái)，昆明“城中村”變身“綜合體”的案例大行其道，款式多樣，不得不說(shuō)，講究一站式消費(fèi)、集合了商務(wù)、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體的“綜合體”項(xiàng)目已成為昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流趨勢(shì)。而與之對(duì)應(yīng)的，一直困擾開(kāi)發(fā)商的招商同質(zhì)化的癥結(jié)，在商業(yè)項(xiàng)目的不斷膨大中，甚難治愈，各商業(yè)項(xiàng)目彼此間的差異變得越來(lái)越模糊，界限越來(lái)越難打破，縱然有定位差異之說(shuō)，但真正到了操作執(zhí)行階段，又會(huì)“撞”在一塊兒了，譬如，同一片區(qū)內(nèi)多個(gè)新項(xiàng)目?jī)?nèi)都引入影院配套，或是大超市，或是品牌旗艦店，但繞來(lái)繞去，都是“老面孔”�！岸ㄎ徽f(shuō)”成了噱頭，到頭來(lái)，開(kāi)發(fā)套路雷同，千鋪一面，這樣的商業(yè)無(wú)法不令人感到乏味。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于在開(kāi)發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、后期經(jīng)營(yíng)等方面沒(méi)有明顯或較大的差異，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。而如何做好招商前期的差異化，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特色化，擺在開(kāi)發(fā)商面前的路，算不上坦途。

昆明商業(yè)地產(chǎn)的“過(guò)去”，曾留下金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商品城等敗筆，教訓(xùn)慘痛，而今，伴隨著各種所謂綜合體的大量面市，擺在開(kāi)發(fā)商面前的“錢(qián)景”，和投資者的“錢(qián)途”，正遭遇著莫大的挑戰(zhàn)。面對(duì)“情緒多變”的市場(chǎng)，人們不希望曾經(jīng)的“商業(yè)敗筆”在今天的新項(xiàng)目中繼續(xù)被“復(fù)制”。

昆明商業(yè)地塊開(kāi)始“遇冷”

此外，原來(lái)因規(guī)避住宅限購(gòu)令而在土地市場(chǎng)中走俏的商業(yè)地塊也開(kāi)始“遇冷”。如近期被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的原市政府地塊竟然再次流拍。該地塊因位于得天獨(dú)厚的昆明CBD核心地段而為業(yè)界所看好，其起拍價(jià)也低于此前被蘇寧環(huán)球拿下的單價(jià)創(chuàng)新高的小西門(mén)地塊，而原市政府地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值明顯更勝一籌。然而，意外的是報(bào)名競(jìng)拍的企業(yè)卻不足規(guī)定的7家。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資中心主任周大研說(shuō)：“這樣的地塊兩次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的規(guī)劃、不算高的起拍地塊均價(jià)，在我看來(lái)這是傻瓜也能賺錢(qián)的項(xiàng)目，這應(yīng)該是商家的必爭(zhēng)之地才對(duì)。所以，如果非要找出一個(gè)流拍理由的話(huà)，‘不合時(shí)宜’應(yīng)該是最主要的原因�！敝艽笱薪又治觯骸安缓蠒r(shí)宜”體現(xiàn)在很多方面，尤其是規(guī)劃調(diào)整后，住宅用地消失了，而住宅業(yè)態(tài)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)恰恰是可以快速銷(xiāo)售、快速回籠資金的部分，可以大大減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力。規(guī)劃調(diào)整后，純商業(yè)金融用地對(duì)開(kāi)發(fā)商的后期運(yùn)營(yíng)、招商能力、資本市場(chǎng)運(yùn)作、整體設(shè)計(jì)、溝通對(duì)接等方面都提出了更高的要求，而要做好這些方面的工作，資金的充裕將起到至關(guān)重要的作用，這就無(wú)形中給開(kāi)發(fā)商增加了難度和巨大的壓力。

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