當(dāng)今昆明商業(yè)地產(chǎn)，人人想做沃爾瑪、家樂(lè)福，個(gè)個(gè)都引入大賣場(chǎng)、大影院，動(dòng)輒幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)平米的商業(yè)體量，同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)似乎比比皆是。當(dāng)人們津津樂(lè)道的國(guó)際影院、大體量商業(yè)中心占據(jù)人們視線之時(shí)，那些體現(xiàn)了集餐飲、休閑、購(gòu)物等為一體占據(jù)絕大部分需求的普通大眾賣場(chǎng)，何時(shí)重新回歸？又有哪些所謂的商業(yè)中心或是社區(qū)中心能真正做到令廣大消費(fèi)者熟知、喜愛(ài)？在產(chǎn)品細(xì)分之際，想撬動(dòng)份額巨大卻容易被忽視的大眾市場(chǎng)，又有誰(shuí)能夠把握市場(chǎng)、主持沉浮呢？

日前，位于五華區(qū)蓮花池公園對(duì)面的中國(guó)·昆明蓮花池國(guó)際商貿(mào)城30萬(wàn)平方米商業(yè)目前正式啟動(dòng)招商登記。這個(gè)由志遠(yuǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目剛一露面，即引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。與其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，這個(gè)體量達(dá)30萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)城項(xiàng)目，并沒(méi)有引入高端品牌沃爾瑪、家樂(lè)福。它選擇了普通大眾每天直面需求的集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體。在這里，甚至“將集結(jié)幾個(gè)乃至幾十個(gè)沃爾瑪?shù)纳唐贰�，這樣一個(gè)更貼近“普通人”支持的大眾商貿(mào)城，體現(xiàn)了昆明開(kāi)發(fā)商在操盤商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)始走上大眾品牌路線。

商業(yè)地產(chǎn)的缺失

2011年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在宏觀環(huán)境方面可謂喜憂參半。一方面，商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌化、連鎖化趨勢(shì)在加速，給商業(yè)地產(chǎn)的招商減少了困難；同時(shí)，住宅地產(chǎn)的下滑，商鋪投資熱情高漲，這給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更是帶來(lái)了福音。另一方面，國(guó)家宏觀調(diào)控政策特別是金融緊縮政策使得開(kāi)發(fā)商資金鏈高度緊張。其次，住宅地產(chǎn)政策緊縮使得商業(yè)地產(chǎn)成為投資洼地。

昆明和全國(guó)一樣，商業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)從業(yè)態(tài)單一向業(yè)態(tài)豐富、從單純購(gòu)物向購(gòu)物休閑化發(fā)展的歷程�！疤貏e是2011年的昆明樓市，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)�！崩ッ魇卤剡_(dá)董事長(zhǎng)李力表示。首先，高端市場(chǎng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；另外，近年來(lái)社區(qū)商業(yè)和郊區(qū)HALL不斷出現(xiàn)，開(kāi)始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北兩大商業(yè)中心——世紀(jì)金源MALL和北辰財(cái)富中心的出現(xiàn)。新型社區(qū)商圈的出現(xiàn)，不僅打破了市中心區(qū)對(duì)商圈的壟斷，而且提升了郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平、開(kāi)發(fā)規(guī)模和商業(yè)檔次。事實(shí)上，休閑商業(yè)蓬勃發(fā)展亦成為一大趨勢(shì)，特別是在非成熟商圈開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更需要集購(gòu)物休閑商業(yè)為一體的大體量商業(yè)中心的帶動(dòng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年昆明市城市商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)體量800萬(wàn)平米，2008-2010年放量超過(guò)200萬(wàn)平米，2010-2011年商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)體量超過(guò)1000萬(wàn)平米。昆明人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積在2010年到2011年將達(dá)到1.6平米，相比而言，深圳人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積在2010年僅為1.38平米。而昆明人均GDP水平遠(yuǎn)低于深圳，2010年，深圳人均GDP達(dá)到1.2萬(wàn)美元，昆明人均GDP則為4300美元。這表明，昆明經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展正在3000至8000美元間的快速通道中上升。根據(jù)這一增長(zhǎng)趨勢(shì)，昆明在未來(lái)5年還將持續(xù)保持這種快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

隨著昆明城市的不斷擴(kuò)張、人口居住密度不斷增多，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目紛紛在昆明市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢新區(qū)紛紛上馬，而新商業(yè)中心、大賣場(chǎng)則已成為很多商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)逐的目標(biāo)。事實(shí)上，符合全民購(gòu)物需求的親民商業(yè)卻甚少被商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提及。但是，這類事關(guān)每一個(gè)普通人的商業(yè)街，曾經(jīng)是每個(gè)普通老百姓生活中不可缺少的一部分，而今，很多商業(yè)屢屢被高端的現(xiàn)實(shí)，讓普通大眾難以走進(jìn)日益龐大“新商業(yè)中心”。

目前，市場(chǎng)上眾多面向高端消費(fèi)者的商業(yè)城，很多商品動(dòng)輒成百上千的高價(jià)位并不是普通百姓能夠輕松承受的�！霸谥械投说拇蟊娛袌�(chǎng)上，雖然存在著旺盛的區(qū)域市場(chǎng)需求，但符合市場(chǎng)需求的大眾型商貿(mào)城卻被開(kāi)發(fā)商一再漠視。一則因很多開(kāi)發(fā)商短期想追求高利潤(rùn)的逐利心態(tài)使然，認(rèn)為建設(shè)高端市場(chǎng)能更快帶來(lái)高利潤(rùn)；其次因?yàn)榇蟊姰a(chǎn)品由于價(jià)格因素的制約，成本控制的壓力較大，加上自身技術(shù)開(kāi)發(fā)實(shí)力的限制，一些開(kāi)發(fā)商在整合大眾市場(chǎng)的能力與創(chuàng)新仍然不夠；另外，由于在市場(chǎng)策略方面缺乏整體的思路和行之有效的推廣方法，導(dǎo)致了目前的大眾市場(chǎng)上，難以創(chuàng)下知名度、美譽(yù)度都比較高的品牌�！痹颇洗髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭樹華表示。

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