當今昆明商業(yè)地產(chǎn)，人人想做沃爾瑪、家樂福，個個都引入大賣場、大影院，動輒幾十萬，甚至上百萬平米的商業(yè)體量，同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)似乎比比皆是。當人們津津樂道的國際影院、大體量商業(yè)中心占據(jù)人們視線之時，那些體現(xiàn)了集餐飲、休閑、購物等為一體占據(jù)絕大部分需求的普通大眾賣場，何時重新回歸？又有哪些所謂的商業(yè)中心或是社區(qū)中心能真正做到令廣大消費者熟知、喜愛？在產(chǎn)品細分之際，想撬動份額巨大卻容易被忽視的大眾市場，又有誰能夠把握市場、主持沉浮呢？

日前，位于五華區(qū)蓮花池公園對面的中國·昆明蓮花池國際商貿(mào)城30萬平方米商業(yè)目前正式啟動招商登記。這個由志遠地產(chǎn)開發(fā)的項目剛一露面，即引起了社會各界的廣泛關注。與其他商業(yè)地產(chǎn)項目相比，這個體量達30萬平方米的大型商貿(mào)城項目，并沒有引入高端品牌沃爾瑪、家樂福。它選擇了普通大眾每天直面需求的集餐飲、娛樂、購物為一體。在這里，甚至“將集結(jié)幾個乃至幾十個沃爾瑪?shù)纳唐贰保@樣一個更貼近“普通人”支持的大眾商貿(mào)城，體現(xiàn)了昆明開發(fā)商在操盤商業(yè)地產(chǎn)時，開始走上大眾品牌路線。

商業(yè)地產(chǎn)的缺失

2011年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在宏觀環(huán)境方面可謂喜憂參半。一方面，商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的品牌化、連鎖化趨勢在加速，給商業(yè)地產(chǎn)的招商減少了困難；同時，住宅地產(chǎn)的下滑，商鋪投資熱情高漲，這給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更是帶來了福音。另一方面，國家宏觀調(diào)控政策特別是金融緊縮政策使得開發(fā)商資金鏈高度緊張。其次，住宅地產(chǎn)政策緊縮使得商業(yè)地產(chǎn)成為投資洼地。

昆明和全國一樣，商業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了一個從業(yè)態(tài)單一向業(yè)態(tài)豐富、從單純購物向購物休閑化發(fā)展的歷程。“特別是2011年的昆明樓市，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出三大趨勢�！崩ッ魇卤剡_董事長李力表示。首先，高端市場的商業(yè)競爭激烈；另外，近年來社區(qū)商業(yè)和郊區(qū)HALL不斷出現(xiàn)，開始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北兩大商業(yè)中心——世紀金源MALL和北辰財富中心的出現(xiàn)。新型社區(qū)商圈的出現(xiàn)，不僅打破了市中心區(qū)對商圈的壟斷，而且提升了郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平、開發(fā)規(guī)模和商業(yè)檔次。事實上，休閑商業(yè)蓬勃發(fā)展亦成為一大趨勢，特別是在非成熟商圈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，更需要集購物休閑商業(yè)為一體的大體量商業(yè)中心的帶動。

據(jù)統(tǒng)計，2006年昆明市城市商業(yè)市場網(wǎng)點體量800萬平米，2008-2010年放量超過200萬平米，2010-2011年商業(yè)市場網(wǎng)點體量超過1000萬平米。昆明人均商業(yè)網(wǎng)點面積在2010年到2011年將達到1.6平米，相比而言，深圳人均商業(yè)網(wǎng)點面積在2010年僅為1.38平米。而昆明人均GDP水平遠低于深圳，2010年，深圳人均GDP達到1.2萬美元，昆明人均GDP則為4300美元。這表明，昆明經(jīng)濟社會的發(fā)展正在3000至8000美元間的快速通道中上升。根據(jù)這一增長趨勢，昆明在未來5年還將持續(xù)保持這種快速增長的勢頭。

隨著昆明城市的不斷擴張、人口居住密度不斷增多，多個商業(yè)項目紛紛在昆明市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢新區(qū)紛紛上馬，而新商業(yè)中心、大賣場則已成為很多商業(yè)項目競逐的目標。事實上，符合全民購物需求的親民商業(yè)卻甚少被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提及。但是，這類事關每一個普通人的商業(yè)街，曾經(jīng)是每個普通老百姓生活中不可缺少的一部分，而今，很多商業(yè)屢屢被高端的現(xiàn)實，讓普通大眾難以走進日益龐大“新商業(yè)中心”。

目前，市場上眾多面向高端消費者的商業(yè)城，很多商品動輒成百上千的高價位并不是普通百姓能夠輕松承受的�！霸谥械投说拇蟊娛袌錾希m然存在著旺盛的區(qū)域市場需求，但符合市場需求的大眾型商貿(mào)城卻被開發(fā)商一再漠視。一則因很多開發(fā)商短期想追求高利潤的逐利心態(tài)使然，認為建設高端市場能更快帶來高利潤；其次因為大眾產(chǎn)品由于價格因素的制約，成本控制的壓力較大，加上自身技術開發(fā)實力的限制，一些開發(fā)商在整合大眾市場的能力與創(chuàng)新仍然不夠；另外，由于在市場策略方面缺乏整體的思路和行之有效的推廣方法，導致了目前的大眾市場上，難以創(chuàng)下知名度、美譽度都比較高的品牌�！痹颇洗髮W經(jīng)濟學院教授郭樹華表示。