價(jià)格購(gòu)房者出手與否的關(guān)鍵

進(jìn)入2012年，國(guó)家樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，樓市徹底冰封。到目前為止，昆明今年共有2個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，春城慧谷A2地塊、金尚俊園。三環(huán)外春城慧谷1月12日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)7400元，銷售率僅7%；二環(huán)內(nèi)金尚俊園1月15日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)7780元，銷售率97%。地段、開(kāi)發(fā)商口碑相差甚遠(yuǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)僅相差380元/平米，以至于銷售率相差甚遠(yuǎn)。購(gòu)房者心中都有一桿稱，那些地段、品質(zhì)不占優(yōu)勢(shì)，價(jià)格又高的項(xiàng)目自然不被市場(chǎng)接受。

云房家園老豐子博文分析：金尚大賣(mài)給了我們很好的啟示。其一，市場(chǎng)需求還是很大，價(jià)格到位立即就會(huì)釋放出來(lái)巨大的市場(chǎng)。、其二，性價(jià)比好的房子，還是有識(shí)貨人。俊發(fā)的產(chǎn)品確實(shí)在不少方面有口皆碑，識(shí)貨人越來(lái)越多了，如果銀海也能效仿一下，應(yīng)該效果也會(huì)相當(dāng)不錯(cuò)的。其三，事實(shí)證明，二、三環(huán)之間的項(xiàng)目，6000——8000這個(gè)價(jià)格已經(jīng)可以了，接近昆明購(gòu)房者的心理線了，再高只能等狗屎運(yùn)，或者你有本事把俊發(fā)的品質(zhì)比下去。其四，百姓們只要耐心，再耗上一陣子，房?jī)r(jià)并不是不能降。

確實(shí)，金尚開(kāi)盤(pán)后，一墻之隔的錦悅四季緊接著宣布均價(jià)7600-7800元，江東則直接甩出底價(jià)�！霸茦菆�(bào)坊”發(fā)表微博稱，如今風(fēng)聲鶴唳情形下江東不僅要考慮自身成本和資金回收還更要考慮市場(chǎng)責(zé)任，如價(jià)格跌破“7”會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)再次觀望自嘗苦果。實(shí)則不然，每每談到購(gòu)房，就有很多人悔斷腸子，后悔沒(méi)有在09年上半年之前買(mǎi)房，又經(jīng)歷了房?jī)r(jià)高高在上的時(shí)期，壓抑了一年多的剛需，再看到二環(huán)邊“5”字頭房子時(shí)，還敢再觀望下去？還敢去等待“4”字頭的出現(xiàn)？江東如果能夠快速推盤(pán)，以此價(jià)格來(lái)說(shuō)，在寒冷的市場(chǎng)大環(huán)境下，一定能夠迅速脫盤(pán)。

降價(jià)是目前樓市的唯一出路？

金尚俊園低價(jià)入市贏得了市場(chǎng)，那么，第二第三個(gè)降價(jià)的，也能收到如此效果么？

云房家園獵戶座博客分析：跟風(fēng)降價(jià)也分兩種情況，一是比肩的，猶如錦悅四季，放風(fēng)出來(lái)的價(jià)格是7800，比金尚俊園還貴200元，雖然不多，但給購(gòu)房者的心理暗示就不一樣。2月10日辦理意向卡，其實(shí)就如房網(wǎng)分析的一樣，以此價(jià)格試探市場(chǎng)。熟料剛剛開(kāi)始辦理意向卡的第一天，就遭遇江東大殺器——禧瑞都精裝房6600元的均價(jià)，可謂心寒心涼啊。

另一種跟風(fēng)降價(jià)的情況，就是“誰(shuí)比誰(shuí)狠”型，比如江東禧瑞都。聰明的江東人，時(shí)隔多年后，再次撿起價(jià)格的大棒，再次以低價(jià)震撼昆明，不亞于當(dāng)年花城千六七的價(jià)格效果。如果能夠快速推盤(pán)，以此價(jià)格來(lái)說(shuō)，在寒冷的市場(chǎng)大環(huán)境下，創(chuàng)造一個(gè)銷售奇跡，可以說(shuō)毫不夸張。

還有一種降價(jià)是“假摔”，眾所周知的歡樂(lè)城，從大喊每平米直降3000元，到現(xiàn)在的“買(mǎi)一套送一套”，基本都在玩文字游戲，到售樓部一問(wèn)，均價(jià)還是7000元/左右，從銷量可以看出，購(gòu)房者不是那么容易忽悠的。這種做法，有網(wǎng)友評(píng)論稱，是在搞“狼來(lái)了”的游戲。

可是我們還是要為歡樂(lè)城喊冤，盡管這種三番五次找噱頭不正經(jīng)降價(jià)的行為令人生厭。為啥？新亞洲歡樂(lè)城其實(shí)現(xiàn)在的名字叫海運(yùn)花園，因?yàn)椤靶聛喼蕖钡陌鏅?quán)問(wèn)題，后來(lái)不得已改成了海運(yùn)花園。其最早團(tuán)購(gòu)的價(jià)格并不高，但由于“54321”政策，據(jù)說(shuō)補(bǔ)交了相當(dāng)不菲的土地出讓價(jià)差款。這逼迫歡樂(lè)城在開(kāi)盤(pán)時(shí)，提升價(jià)格一兩千元，令團(tuán)購(gòu)者憤然。另外值得一提的是，由于有三棟房子緊挨地鐵，被勒令修改規(guī)劃，已經(jīng)在建的房子就這樣半途停工，目前都是鋼筋叢生。三棟房子多少戶多少建筑面積，都沒(méi)了，這再一次加大歡樂(lè)城的成本，其價(jià)格也就很難下來(lái)。你可以想見(jiàn)，歡樂(lè)城一而再的找噱頭玩文字游戲也是實(shí)屬無(wú)奈，要能降，早降到位了，依照代理公司的習(xí)慣招法。

不降不行，降了就一定行么？當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，降價(jià)其實(shí)也是要把握好時(shí)機(jī)和技巧的，時(shí)機(jī)和技巧其實(shí)都來(lái)自于對(duì)客戶市場(chǎng)心理最基本的把握。

江東的算盤(pán)是什么？

不過(guò)，江東這次留了一個(gè)后手。本來(lái)這禧瑞都6600元的價(jià)格，傳說(shuō)已經(jīng)定了春城晚報(bào)的廣告版，2月10日出街�？墒俏⒉﹤餮�，江東高層深夜緊急商討，又把廣告撤了下來(lái)。這一撤，伏筆很多。云南房網(wǎng)2月10日在追蹤此信息時(shí)致電江東售樓部，盡管置業(yè)顧問(wèn)確認(rèn)禧瑞都精裝修交房6600元的均價(jià)，但開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)不會(huì)以此價(jià)格開(kāi)盤(pán)顯得有些撲朔迷離。江東為啥緊急撤版？有網(wǎng)友微博評(píng)論稱，江東不能只考慮自身，應(yīng)該擔(dān)負(fù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，不能輕易將二環(huán)商品房?jī)r(jià)格“破7”。這似乎能理解江東撤版的理由，可是，為啥企業(yè)的社會(huì)責(zé)任要由江東來(lái)承擔(dān)？一個(gè)月前俊發(fā)讓二環(huán)內(nèi)價(jià)格進(jìn)入“7時(shí)代”，為何沒(méi)人說(shuō)俊發(fā)的社會(huì)責(zé)任？江東禧瑞都緊靠二環(huán)但身處二環(huán)外，“破7”似乎沒(méi)啥違背社會(huì)公德的地方。再說(shuō)，企業(yè)的社會(huì)責(zé)任不應(yīng)該是維護(hù)企業(yè)圈子的定價(jià)體系，應(yīng)該維護(hù)社會(huì)更廣大商品房需求者的公平和正義。因此，在這個(gè)時(shí)候來(lái)談江東的社會(huì)責(zé)任，是背離市場(chǎng)的一種言論。

江東的算盤(pán)是什么？第一，以6600的價(jià)格向市場(chǎng)傳遞江東的聲音，這既是試探客戶市場(chǎng)的反應(yīng)，也是在試探同行業(yè)的承受力。第二，江東的余地很大，可以以此價(jià)格開(kāi)盤(pán)，也可以不，這取決于接下來(lái)其他開(kāi)發(fā)商的一舉一動(dòng)。所以說(shuō)，江東這幾年似乎變得聰明了，不花廣告的錢(qián)，卻收到了意想不到的效果，江東現(xiàn)在可以坐看云起，但其他有些開(kāi)發(fā)商可能就如坐針氈了。（云南房網(wǎng)樓市觀察員方艷）

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