二環(huán)邊的項(xiàng)目，江東禧瑞都精裝房均價(jià)6600元，震撼昆明。剔除精裝修費(fèi)用，毛坯房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了“5”字頭，這幾乎回到了2007年的房?jī)r(jià)水平。

如果說(shuō)，金尚俊園的降價(jià)，讓昆明樓市“拐了”，令很多開(kāi)發(fā)商在降與不降中徘徊。那么，這次江東低價(jià)出招，則徹底打破僵局，摧毀了很多“豬堅(jiān)強(qiáng)”的信心，堅(jiān)定了不少開(kāi)發(fā)商降價(jià)的決心，如果大勢(shì)不能逆轉(zhuǎn)，昆明樓市第二波降價(jià)風(fēng)潮即將到來(lái)。

江東破局二環(huán)路房?jī)r(jià)重回“5”時(shí)代

二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目金尚俊園7600火爆開(kāi)盤(pán)后，昆明樓市僵局進(jìn)一步加劇，開(kāi)發(fā)商選擇觀望局勢(shì)，購(gòu)房者繼續(xù)觀望價(jià)格。據(jù)悉，自金尚俊園開(kāi)盤(pán)后，不管是售樓部還是二手房中介店，7600成了購(gòu)房者買房的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)，那些地段、品質(zhì)不如金尚俊園，價(jià)格又遠(yuǎn)高于金尚俊園的項(xiàng)目，都不被購(gòu)房者看好，觀望加劇。

雖然金尚俊園給開(kāi)發(fā)商施加了很大的壓力，然而，金尚俊園畢竟是第一個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，并未形成跟風(fēng)之勢(shì)。云南房網(wǎng)從多方渠道打聽(tīng)到，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有降價(jià)的打算，但還在徘徊。有些開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有降價(jià)打算，但被金尚俊園將軍，不敢開(kāi)盤(pán)，只能觀望，延遲推盤(pán)時(shí)間。

相隔不到一個(gè)月，江東率先打破僵局，降價(jià)一步到位，二環(huán)路旁禧瑞都精裝修房均價(jià)6600元，除去精裝修費(fèi)用，毛坯房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了“五千時(shí)代”，基本回到07年房?jī)r(jià)水平。二環(huán)邊項(xiàng)目“5”字頭，三環(huán)項(xiàng)目將情以何堪？周邊項(xiàng)目還能居高不下？江東這一舉措，成為昆明樓市降價(jià)的助推器，將徹底摧毀很多開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不降價(jià)的信心，堅(jiān)定了欲降價(jià)開(kāi)發(fā)商的決心。

據(jù)昆明樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，2011年昆明二環(huán)外區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格水平在8000~10000元/平方米。以目前昆明的地價(jià)水平，二環(huán)邊樓面價(jià)已經(jīng)是在3500元/平方米~4000元/平方米左右，加上2000元左右的建安成本，還不包括開(kāi)發(fā)商的融資成本、營(yíng)銷成本，6600元/平方米的精裝修房?jī)r(jià)格，已經(jīng)是接近成本價(jià)。但也說(shuō)明目前昆明樓市還有很大的降價(jià)空間存在。

昆明30余項(xiàng)目該如何定價(jià)？

昆明二環(huán)項(xiàng)目進(jìn)入“5”字頭，周邊項(xiàng)目該如何定價(jià)？攤開(kāi)地圖就能看到，從江東禧瑞都開(kāi)始，溪畔麗景、廣基錦悅四季、金尚俊園、同德昆明廣場(chǎng)、葡萄街區(qū)、沸之城、蓮花池國(guó)際商貿(mào)城（志遠(yuǎn)城市綜合體）、云上城；往西蔓延至高新區(qū)經(jīng)典雙城、啟鴻假日城市、西府景苑、春城慧谷、城市山、滇池柏悅；往北：天怡峰景、國(guó)福現(xiàn)代城、天驕北麓、溪麓南郡三期、花好月圓2期；往南：香樟俊園三期、兆豐六千城、盛高大城、金坤世紀(jì)、潤(rùn)城、紅星國(guó)際2期、天地之間廣�？�、中天融域；東南：萬(wàn)科白沙潤(rùn)園、海倫國(guó)際、歡樂(lè)城、奧宸橙郡二期、銀海櫻花語(yǔ)、格拉斯香水小鎮(zhèn)等等。這些項(xiàng)目推盤(pán)期都迫在眉睫，有的已經(jīng)在售，可銷售低迷，尤其是年前就欲開(kāi)盤(pán)的花好月圓2期，還能再堅(jiān)持9200起價(jià)嗎？已經(jīng)拿到預(yù)售證的一批項(xiàng)目，價(jià)格又該何去何從？

微博名“云樓報(bào)坊”認(rèn)為，樓市尚不能用多米諾骨牌的效應(yīng)來(lái)理解，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有降價(jià)的必要、實(shí)力和措施。那么我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)。

從成交量看，2012年，昆明樓市開(kāi)局不利，商品房成交2466套成交面積為188777.29平米，成交量同比去年下滑了80%，成為去年1月以來(lái)最低成交月份，同時(shí)也創(chuàng)五年同期新低。

從供應(yīng)量看，去年年底到今年年初，兩個(gè)月共新增291.5萬(wàn)平米的預(yù)售面積，以目前昆明成交的單套房源平均面積為85.3平方米的數(shù)據(jù)來(lái)看，27張預(yù)售證將帶來(lái)近3.4萬(wàn)套供應(yīng)量，即便放寬單套戶型面積至100平方米，也可以形成近3萬(wàn)套的供應(yīng)量。

如果不降價(jià)，如此多的項(xiàng)目將何去何從？開(kāi)發(fā)商能經(jīng)得起“長(zhǎng)征”嗎？

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