21世紀不動產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音

——專訪21世紀不動產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音

在這個無雨的春季，樓市旱情仍在不斷蔓延，為獲得充裕的現(xiàn)金流，市場上樓盤降價的降價，團購的團購，各種折扣也是暗自涌動，房企為求解渴各顯神通。1月15日，昆明二環(huán)內(nèi)項目金尚俊園以7600元/平米的起價開盤后，又在1月18日加推房源，昆明樓市下行局面進一步加劇，隨后二環(huán)邊的項目江東禧瑞都，又推出精裝房起價6600元的勁爆消息。此舉一下將俊發(fā)和江東兩個開發(fā)商推到了降價輿論旋渦的中心。業(yè)界人士及購房者在被昆明新樓盤價格吸引同時，也出現(xiàn)了各種猜想和疑問。那么究竟大家對這兩個房企降價有怎樣的看法？降價會不會引起羊群效應(yīng)？昆明新盤的降價對二手房房價有哪些影響？帶著諸多疑問，云南房網(wǎng)采訪了21世紀不動產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音。

云南房網(wǎng)：柴總你好，1月15日俊發(fā)金尚俊園以7600元/平米的起價打開昆明樓市降價的突破口，隨后江東禧瑞都又以6600元/平米的精裝價格把昆明樓市帶回6000時代甚至是5000時代，您怎么看待這個事情？您贊不贊同江東禧瑞都6600元的降價行為？

柴音：這個問題命題小話題大，個人認為還得從個案本身去看。目前昆明樓市的價格走勢需從新盤和二手房兩方面分開來看。二手房與新盤有一個本質(zhì)的區(qū)別在于二手房的定價在于產(chǎn)權(quán)所有者，其“觀望”的持續(xù)能力較強，因此二手房的上漲或下行空間比較有限，并且也必然是階段性的。

新盤價格方面，開盤定價方式、開發(fā)商資本能力等條件決定了其下行的空間。有數(shù)據(jù)顯示，去年年底昆明的新盤均價在8300元左右，按照專家預(yù)期的昆明樓市下降10%——25%較為合理計算，金尚俊園7600元的開盤價正好符合以8300元為基數(shù)，降價10%的價位，我認為其銷售均價應(yīng)該高于這個起價，應(yīng)該在8000元以上。而江東禧瑞都6600元的開盤價則是以8300元為基數(shù)，降價20%的價位。這兩個樓盤的價格與專家預(yù)期的數(shù)據(jù)比較吻合。無論怎樣，對于消費者而言，這都是利好的消息。要不是其主動降價的情況下，售樓部能給你2%—3%的優(yōu)惠都很不錯了。

發(fā)展商從購買土地到整個的開發(fā)過程再到開盤銷售一般都需要2年以上的周期。按成本法來計算，成本構(gòu)成的時間差異是新盤議價的最大空間所在。用市場定價法來講，定價原則很關(guān)鍵。在目前的市場行情下，發(fā)展商遇到了前所未有的銷售壓力。昆明的常住人口在不斷增長，但限價、限購、限貸限制了購買力，有能力購房的人購買資格受到限制，有待政策層面的釋放；對于有資格但沒能力購買的人來說，雖然也關(guān)注新盤降價但僅僅是作為一個茶余飯后的談資而已。

因此，“降價”可能只是開發(fā)商促銷的手段之一，關(guān)鍵在于能不能帶來飛躍式的銷售業(yè)績是一個噱頭也難說。另外這符合政策的導(dǎo)向，也會引起不小的轟動。但降價到實際公布價格空間有多大？這樣價格的房源有多少？開盤現(xiàn)場有多少人圍觀，又有多少人是消費者？

當然我也是消費者，我贊同降價。

云南房網(wǎng)：這樣的降價會不會成為一種趨勢？能否引起羊群效應(yīng)？

柴音：我認為昆明樓市的降價空間有，但是否能大幅降就說不準了。事實上樓市是否降價跟市場調(diào)節(jié)有很大關(guān)系，同一期間，因為預(yù)售房源放量大就可能使房價下行幅度較大；反之在某一期間因為發(fā)放預(yù)售許可證的減少或新房存量下降，就會使房價下行幅度減小或者價格上行。

云南房網(wǎng)：都說一手房是二手房的晴雨表，目前一手房降聲四起，對二手房會有哪些影響？

柴音：影響肯定有，最直接的影響就是中介公司要面臨買賣雙方僵持不下的局面，交易積極性的降低，勢必會造成成交量的下降。比如說在同一小區(qū)有業(yè)主賣了8000一平米，那么其他業(yè)主基本不會7800去賣，除非業(yè)主急于用錢才會考慮出手。不過，在二手房交易中常會凸顯其階段性、區(qū)域性以及個體特征，比如彼時某個小區(qū)某個單元某幾套房子的價格高于周邊小區(qū)的價格，并不具代表性，很可能是個體特性的。這說明二手房房價只會在正常的波動空間而不會波動太大。加之購房者容易產(chǎn)生追漲殺跌的心理，對于中介公司而言交易量才是最為關(guān)鍵的，對價格的依賴和判斷都是間接的。

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