21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音

——專訪21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音

在這個(gè)無雨的春季，樓市旱情仍在不斷蔓延，為獲得充裕的現(xiàn)金流，市場上樓盤降價(jià)的降價(jià)，團(tuán)購的團(tuán)購，各種折扣也是暗自涌動(dòng)，房企為求解渴各顯神通。1月15日，昆明二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目金尚俊園以7600元/平米的起價(jià)開盤后，又在1月18日加推房源，昆明樓市下行局面進(jìn)一步加劇，隨后二環(huán)邊的項(xiàng)目江東禧瑞都，又推出精裝房起價(jià)6600元的勁爆消息。此舉一下將俊發(fā)和江東兩個(gè)開發(fā)商推到了降價(jià)輿論旋渦的中心。業(yè)界人士及購房者在被昆明新樓盤價(jià)格吸引同時(shí)，也出現(xiàn)了各種猜想和疑問。那么究竟大家對這兩個(gè)房企降價(jià)有怎樣的看法？降價(jià)會(huì)不會(huì)引起羊群效應(yīng)？昆明新盤的降價(jià)對二手房房價(jià)有哪些影響？帶著諸多疑問，云南房網(wǎng)采訪了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昆明區(qū)域分部總經(jīng)理柴音。

云南房網(wǎng)：柴總你好，1月15日俊發(fā)金尚俊園以7600元/平米的起價(jià)打開昆明樓市降價(jià)的突破口，隨后江東禧瑞都又以6600元/平米的精裝價(jià)格把昆明樓市帶回6000時(shí)代甚至是5000時(shí)代，您怎么看待這個(gè)事情？您贊不贊同江東禧瑞都6600元的降價(jià)行為？

柴音：這個(gè)問題命題小話題大，個(gè)人認(rèn)為還得從個(gè)案本身去看。目前昆明樓市的價(jià)格走勢需從新盤和二手房兩方面分開來看。二手房與新盤有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別在于二手房的定價(jià)在于產(chǎn)權(quán)所有者，其“觀望”的持續(xù)能力較強(qiáng)，因此二手房的上漲或下行空間比較有限，并且也必然是階段性的。

新盤價(jià)格方面，開盤定價(jià)方式、開發(fā)商資本能力等條件決定了其下行的空間。有數(shù)據(jù)顯示，去年年底昆明的新盤均價(jià)在8300元左右，按照專家預(yù)期的昆明樓市下降10%——25%較為合理計(jì)算，金尚俊園7600元的開盤價(jià)正好符合以8300元為基數(shù)，降價(jià)10%的價(jià)位，我認(rèn)為其銷售均價(jià)應(yīng)該高于這個(gè)起價(jià)，應(yīng)該在8000元以上。而江東禧瑞都6600元的開盤價(jià)則是以8300元為基數(shù)，降價(jià)20%的價(jià)位。這兩個(gè)樓盤的價(jià)格與專家預(yù)期的數(shù)據(jù)比較吻合。無論怎樣，對于消費(fèi)者而言，這都是利好的消息。要不是其主動(dòng)降價(jià)的情況下，售樓部能給你2%—3%的優(yōu)惠都很不錯(cuò)了。

發(fā)展商從購買土地到整個(gè)的開發(fā)過程再到開盤銷售一般都需要2年以上的周期。按成本法來計(jì)算，成本構(gòu)成的時(shí)間差異是新盤議價(jià)的最大空間所在。用市場定價(jià)法來講，定價(jià)原則很關(guān)鍵。在目前的市場行情下，發(fā)展商遇到了前所未有的銷售壓力。昆明的常住人口在不斷增長，但限價(jià)、限購、限貸限制了購買力，有能力購房的人購買資格受到限制，有待政策層面的釋放；對于有資格但沒能力購買的人來說，雖然也關(guān)注新盤降價(jià)但僅僅是作為一個(gè)茶余飯后的談資而已。

因此，“降價(jià)”可能只是開發(fā)商促銷的手段之一，關(guān)鍵在于能不能帶來飛躍式的銷售業(yè)績是一個(gè)噱頭也難說。另外這符合政策的導(dǎo)向，也會(huì)引起不小的轟動(dòng)。但降價(jià)到實(shí)際公布價(jià)格空間有多大？這樣價(jià)格的房源有多少？開盤現(xiàn)場有多少人圍觀，又有多少人是消費(fèi)者？

當(dāng)然我也是消費(fèi)者，我贊同降價(jià)。

云南房網(wǎng)：這樣的降價(jià)會(huì)不會(huì)成為一種趨勢？能否引起羊群效應(yīng)？

柴音：我認(rèn)為昆明樓市的降價(jià)空間有，但是否能大幅降就說不準(zhǔn)了。事實(shí)上樓市是否降價(jià)跟市場調(diào)節(jié)有很大關(guān)系，同一期間，因?yàn)轭A(yù)售房源放量大就可能使房價(jià)下行幅度較大；反之在某一期間因?yàn)榘l(fā)放預(yù)售許可證的減少或新房存量下降，就會(huì)使房價(jià)下行幅度減小或者價(jià)格上行。

云南房網(wǎng)：都說一手房是二手房的晴雨表，目前一手房降聲四起，對二手房會(huì)有哪些影響？

柴音：影響肯定有，最直接的影響就是中介公司要面臨買賣雙方僵持不下的局面，交易積極性的降低，勢必會(huì)造成成交量的下降。比如說在同一小區(qū)有業(yè)主賣了8000一平米，那么其他業(yè)主基本不會(huì)7800去賣，除非業(yè)主急于用錢才會(huì)考慮出手。不過，在二手房交易中常會(huì)凸顯其階段性、區(qū)域性以及個(gè)體特征，比如彼時(shí)某個(gè)小區(qū)某個(gè)單元某幾套房子的價(jià)格高于周邊小區(qū)的價(jià)格，并不具代表性，很可能是個(gè)體特性的。這說明二手房房價(jià)只會(huì)在正常的波動(dòng)空間而不會(huì)波動(dòng)太大。加之購房者容易產(chǎn)生追漲殺跌的心理，對于中介公司而言交易量才是最為關(guān)鍵的，對價(jià)格的依賴和判斷都是間接的。

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