商業(yè)推盤項目較2011年少6個商鋪均價29456.25元/平米

與普通住宅相比，商鋪、寫字樓以及40年產(chǎn)權項目的開盤數(shù)量以及房源量明顯遜色許多。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，昆明主城區(qū)及呈貢的商業(yè)（含商鋪和寫字樓）開盤項目為21個，比2011年的開盤項目少6個，推出房源2050套，較2011年2737套房減少687套，同比下跌33.5%；公寓開盤房源1648套，同比（2011年公寓房源僅634套）上漲159.94%。三者共推出房源3698套，占2012年開盤總房源量的12.67%。

在2012年開盤的21個開盤物業(yè)類型為商鋪和寫字樓的項目中僅有春城慧谷一期、高順銘都、葡萄街區(qū)、大潤發(fā)商業(yè)廣場4個項目推出寫字樓，且均以商鋪同時推出，其余項目推出的均為商鋪。商鋪面積區(qū)間跨度較大，在2.48——1682平米之間，面積跨度最大的是金尚俊園面積區(qū)間為11——1682平米，面積區(qū)間最小的是121樂淘淘，面積在2.48——34.35平米之間，此外錦悅四季的商業(yè)部分四季尚街的商鋪面積也不大，在8——45平米之間，其余項目最小商鋪面積均在10平米以上，而商鋪開盤最小面積在50平米以下的項目就有22次，可見2012年的商鋪在遭遇同質(zhì)化嚴重的瓶頸之后，開發(fā)商為了吸引投資客的目光，在產(chǎn)品設計上較以往都做了改進。寫字樓面積區(qū)間38——1231平米，面積區(qū)間最大的是春城慧谷一期，面積區(qū)間42—1231平米，面積區(qū)間最小的是葡萄街區(qū)，面積區(qū)間48——82平米。

均價方面，寫字樓的均價在11899——89699元/平米之間，以20000——40000元/平米的均價為主，平均開盤均價為29456.25元/平米；寫字樓開盤均價在8365——11517平米之間，平均開盤均價為9975.2元/平米。

公寓的話，2012年昆明樓市共有高順銘都、smart泊寓、奧宸中央廣場、融城金階、滇池柏悅、大潤發(fā)商業(yè)廣場、葡萄街區(qū)、文化空間、潤城、云安陽光城、合金公寓等項目推出40年產(chǎn)權公寓，面積區(qū)間26——217.47平米，共推出房源1648套，平均開盤均價8667.25元/平米。

各物業(yè)銷售率較2011年均有變化全年開盤售房18817套

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可計算，2012年昆明主城區(qū)及呈貢開盤的項目中，普通住宅的房源為24873套，平均開盤銷售率為61.2%，其中開盤銷售率在85%以上的開盤達25次；更有新亞洲歡樂城（2012年2月26日開盤售罄）、銀杏金川（2012年4月28日開盤售罄）、聯(lián)邦國際、西城時代等4個項目開盤當天全部售罄。不過仔細研究2012年的住宅開盤也不難發(fā)現(xiàn)，除了部分項目外，很大一部分項目的開盤銷售率均未過半。而與2011年普通住宅53.04%的平均銷售率相比還是有了一定的進步。若以61.2%的銷售率來計算，那么2012年昆明主城區(qū)及呈貢新開盤的普通住宅售出了15222套。

別墅方面，2012年開盤的5個別墅項目共推出房源631套，除了培星東岸、城市山的銷售率缺失外，其余3個項目的開盤銷售率僅為31.80%，究其原因在于2012年7月7日開盤的野鴨湖酩悅臺當天的銷售率僅為2%，拉低了開盤銷售率的平均值，而中航云璽大宅83%的開盤銷售率以及公園1903的開盤74%的銷售率在今年的市場行情下已經(jīng)算是比較可觀了。（由于2011年昆明主城區(qū)及呈貢無別墅開盤故無法作對比。）一次銷售率來計算的話，2012年昆明樓市共銷售別墅200套。

商業(yè)方面，2012年開盤的商鋪及寫字樓共推出房源2050套，平均開盤銷售率為51%，與2011年54.33%的平均銷售率相比變化不大。而如果以51%的開盤銷售率來計算，2012年全年，昆明樓市商鋪及寫字樓共成交1045套房。公寓2012年全年共推出房源1648套，平均開盤均價8667.25元/平米，平均銷售率33.47%，與2011年50.33%的平均銷售率相比，下降不少，以此數(shù)據(jù)來計算的話，2012年昆明樓市共銷售公寓550套。

基于以上數(shù)據(jù)，就可大概計算出2012年全年，昆明主城區(qū)及呈貢的開盤項目共售出的房源為18817套。

中心區(qū)和南市區(qū)開盤項目居多城中村改造項目仍是主力

2012年全年，昆明樓市開盤的樓盤多集中在以二環(huán)為界的中心區(qū)和南市區(qū)，北市區(qū)和西市區(qū)開盤項目分別排在第三四名，東市區(qū)開盤項目最少。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年，昆明共67個開盤項目中，中心區(qū)樓盤就占據(jù)了20個，南市區(qū)樓盤有18個，北市區(qū)開盤項目為11個，西市區(qū)開盤項目有10個，東市區(qū)樓盤5個，呈貢樓盤3個。中心區(qū)和南市區(qū)開盤項目占到68個開盤項目的55.9%。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可看出，中心區(qū)開盤的20個項目中，城中村（城）改造項目就占了13個，這些項目以純住宅和綜合體為主，體量大小不一，高層或超高層建筑居多。20個中心區(qū)樓盤中俊發(fā)地產(chǎn)的“俊園”系列樓盤（濱江俊園、金尚俊園、香樟俊園、七彩俊園）有4個，其余的8個城中村改造項目為葡萄街區(qū)、錦悅四季、融城金階、南亞之門、萬科云上城、同德昆明廣場、鑫都韻城、碧雞名城、文化空間（開盤物業(yè)為公寓）。在這些項目中，也有像廣基錦悅四季、銀杏金川這樣體量不大，但戶型設計較為親民，性價比也不錯的項目。而位居中心區(qū)的高登麥數(shù)碼廣場、121樂淘淘推出的物業(yè)則為商鋪，合金公寓開盤既推出公寓也有商鋪。

此外，南市區(qū)、北市區(qū)及西市區(qū)也有不少項目是城中村改造項目。南市區(qū)有紅星國際、新亞洲歡樂城、海倫國際、潤城；北市區(qū)有天怡峰景、南亞未來城、昆明玉器城、溪畔麗景、國�，F(xiàn)代城等項目是城中村改造項目；西市區(qū)的城中村改造項目也不少，春城慧谷、西府景苑、經(jīng)典雙城、蘭亭上錦、萬科金域國際、聯(lián)邦國際、馬街摩爾城、西城時代均為城中村改造項目，東西市區(qū)以及呈貢則無城中村改造項目。

由此可以看出，2012年昆明樓市開盤項目還是以城中村改造項目為主，并且這樣的趨勢還將延續(xù)，因為海倫國際、潤城、馬街摩爾城、經(jīng)典雙城這樣的大體量項目，在短期之內(nèi)是不能完成項目開發(fā)的。而除了城中村改造項目，2012年下半年，昆明樓市也涌現(xiàn)出了一大批高校地塊，比如正在醞釀開盤的銀海尚御就是云南省中醫(yī)學院舊址改造項目，因此未來昆明樓市開盤的項目中，高校舊址改造也將成為開盤項目的一部分。

可以預見的是，隨著土地的放量，2013年昆明樓市將會有更多的項目面市，在2012年一直呈現(xiàn)低調(diào)姿態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，在2013年也將會出現(xiàn)井噴。（余秀蓉/云南房網(wǎng)資訊中心）

附注：本文所涉及統(tǒng)計數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源主要來源于至祥研究數(shù)據(jù)，中原數(shù)據(jù)，以及云南房網(wǎng)等公開信息；另，由于極少數(shù)項目開盤銷售數(shù)據(jù)未公開，造成少部分信息缺失，因此本文提供信息僅供參考。

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