大理熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移、麗江起步較晚、西雙版納體量嚇人、騰沖亟待引爆
宏觀調(diào)控，尤其是限購(gòu)政策利好州市，近年來(lái)，云南州市房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其中又以旅游地產(chǎn)最為典型資料圖片
國(guó)家宏觀調(diào)控，尤其是限購(gòu)政策利好州市地產(chǎn)，近年來(lái)，云南州市地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其中又以旅游地產(chǎn)最為典型。當(dāng)然地，旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)得天獨(dú)厚的旅游資源，這也就造成了形成了當(dāng)今旅游業(yè)比較興旺的大理、西雙版納、騰沖、麗江等州市房地產(chǎn)發(fā)展也較為火爆的局面。但細(xì)究下來(lái)，每一個(gè)州市的房地產(chǎn)發(fā)展都面臨著不同的困難。
大理海東片區(qū)
將成未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域
大理一級(jí)市場(chǎng)供需兩旺，近3年土地年均供應(yīng)量在4000畝以上，成交率在95%以上。2012年之前土地市場(chǎng)以古城片區(qū)為主，2013年海東片區(qū)逐漸占領(lǐng)大理土地市場(chǎng)，成為新的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。
易世達(dá)（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：大理市近3年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，每年的土地供應(yīng)均在4000畝以上（2013年上半年2378畝），供應(yīng)土地主要集中在古城組團(tuán)周邊，但海東片區(qū)土地供應(yīng)量?jī)H次其二，未來(lái)隨著海西片區(qū)土地的限制開(kāi)發(fā)，海東片區(qū)將成為未來(lái)的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。
統(tǒng)計(jì)大理市近3年土地成交數(shù)據(jù)，每年的土地成交率在95%左右。從區(qū)域分布看，海東片區(qū)的土地成交量高于其他區(qū)域，其次為古城組團(tuán)周邊。
古城組團(tuán)在2012年土地成交量快速增長(zhǎng)，未來(lái)將會(huì)有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。大理土地市場(chǎng)整體以居住用地及商服用地為主，古城片區(qū)近3年居住類(lèi)用地的成交量大于供應(yīng)量，但商服用地的成交量低于供應(yīng)量。這從側(cè)面表明，開(kāi)發(fā)商對(duì)海西片區(qū)居住價(jià)值的認(rèn)可度較高。
麗江改變低水平重復(fù)開(kāi)發(fā)
麗江已經(jīng)是人人皆知的度假圣地，小資天堂，也成為旅游地產(chǎn)的標(biāo)桿和考察目的地。但是如果沒(méi)有艷遇之都，小資天堂，這樣的一些符號(hào)，麗江也會(huì)被眾多的旅游景點(diǎn)所淹沒(méi)。
而麗江的房地產(chǎn)目前面臨著有價(jià)無(wú)市的困擾。麗江某位于新城區(qū)樓盤(pán)，公寓房開(kāi)盤(pán)價(jià)格高達(dá)9000元/平米，而周邊的價(jià)格在5000到6000元左右，因此，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)僅售出了幾套房。就麗江來(lái)看，近幾年開(kāi)發(fā)量很大，但高于市場(chǎng)價(jià)格太多的物業(yè)，肯定會(huì)受到市場(chǎng)的抗拒。
孫勇飛分析：麗江過(guò)去的客戶群以本地客戶和住宅為主，所以造成了住宅一經(jīng)推出即銷(xiāo)售一空，反而很少有人去花心思去做精品旅游地產(chǎn)，隨著麗江知名度逐漸提高，旅游地產(chǎn)也逐漸為全國(guó)范圍內(nèi)的客戶接受。而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，更多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到品質(zhì)的重要性。
目前，麗江也從過(guò)去的不注重產(chǎn)品升級(jí)換代，一味迎合本地市場(chǎng)需求改為逐漸注重開(kāi)發(fā)品質(zhì)，提高設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)水平，融入更多的文化內(nèi)涵于地產(chǎn)項(xiàng)目中。麗江也有將會(huì)有更多的精品上市，比如金茂雪山語(yǔ)，云門(mén)麗江，文山麗水等樓盤(pán)，將改變過(guò)去麗江的低水平重復(fù)開(kāi)發(fā)，重量不重質(zhì)的局面。
西雙版納階段性放量大
西雙版納隨著很多知名大品牌開(kāi)發(fā)式商進(jìn)駐，越來(lái)越變得為大家熟知。西雙版納的開(kāi)發(fā)都是大面積拿地，大模式開(kāi)發(fā)的造城模式，以旅游度假產(chǎn)品為主，總體價(jià)格為4000-5000元/平米之間。孫勇飛分析：隨著大量產(chǎn)品上市，一定時(shí)間的銷(xiāo)售困境可能是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段面臨的問(wèn)題。
其中，西雙版納雅居樂(lè)旅游度假項(xiàng)目值得關(guān)注。景洪市官方資料顯示，該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)西南大黑山地區(qū)，規(guī)劃控制面積1700多公頃，約合17550畝土地。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目擬建“山地運(yùn)動(dòng)康體中心”、“國(guó)際五星級(jí)熱帶雨林溫泉”、“東南亞民俗風(fēng)情商業(yè)街”和1個(gè)“世界級(jí)野生動(dòng)植物園”、2家“國(guó)際品牌野生動(dòng)植物主題酒店”、1個(gè)“山地運(yùn)動(dòng)康體中心”、1家“國(guó)際馬球俱樂(lè)部”。
雅居樂(lè)旅游度假項(xiàng)目是目前西雙版納旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)代表。西雙版納主要擁有氣候資源和民族風(fēng)情資源和植物資源，而從該項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，充分利用了西雙版納東南亞名族風(fēng)情、熱帶雨林、野生動(dòng)物園等資源，加上康體中心、國(guó)際馬球俱樂(lè)部等休閑度假規(guī)劃，形成旅游休閑度假的完美結(jié)合。在西雙版納旅游地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，利用雅居樂(lè)的全國(guó)背景，可能會(huì)成為當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)一種新的發(fā)展方向。
騰沖亟需一個(gè)價(jià)值引爆點(diǎn)
前幾天，某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)給大伙訴苦，說(shuō)現(xiàn)在騰沖的項(xiàng)目推廣遇到了一些難題：騰沖本地人的購(gòu)買(mǎi)力不足，更多的產(chǎn)品需要外銷(xiāo)，然而目前騰沖還沒(méi)有一個(gè)自己的名片。很多人來(lái)旅游但是沒(méi)有留在騰沖、住在騰沖的意識(shí)，只是住一兩天就走了，而靠某一個(gè)開(kāi)發(fā)商的能力也無(wú)法整合騰沖的所有資源，形成一個(gè)整體的東西，所以營(yíng)銷(xiāo)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
騰沖有自己獨(dú)特的資源，火山、熱海、濕地、高黎貢森林資源、和順僑鄉(xiāng)文化、抗戰(zhàn)文化、玉石文化等等，但這些資源都比較分散。
在陸韜看來(lái)：騰沖在普通的老百姓心里還沒(méi)有真正成為一個(gè)比較能夠吸引旅游者的很有特色的名片。騰沖真的要做起來(lái)還需要一個(gè)引爆點(diǎn)。騰沖的城市特色不是開(kāi)發(fā)商的原因。這個(gè)必須要有城市運(yùn)營(yíng)的觀念，由政府來(lái)主導(dǎo)才能做起來(lái)。
騰沖過(guò)去因?yàn)橹鹊年P(guān)系，基本很少有大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。房?jī)r(jià)基本維持在3000-4000元/平米左右。很多年只有世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)的世紀(jì)城。目前為止，騰沖整體的開(kāi)發(fā)水平相對(duì)于其他城市還是偏低。但是也偶爾有讓人眼前一亮的產(chǎn)品。比如雅居樂(lè)原鄉(xiāng)、奧宸開(kāi)發(fā)的納帕溪山和奧新云峰山別墅等。
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