大理熱點轉(zhuǎn)移、麗江起步較晚、西雙版納體量嚇人、騰沖亟待引爆
宏觀調(diào)控，尤其是限購政策利好州市，近年來，云南州市房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其中又以旅游地產(chǎn)最為典型資料圖片
國家宏觀調(diào)控，尤其是限購政策利好州市地產(chǎn)，近年來，云南州市地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其中又以旅游地產(chǎn)最為典型。當(dāng)然地，旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開得天獨厚的旅游資源，這也就造成了形成了當(dāng)今旅游業(yè)比較興旺的大理、西雙版納、騰沖、麗江等州市房地產(chǎn)發(fā)展也較為火爆的局面。但細究下來，每一個州市的房地產(chǎn)發(fā)展都面臨著不同的困難。
大理海東片區(qū)
將成未來熱點區(qū)域
大理一級市場供需兩旺，近3年土地年均供應(yīng)量在4000畝以上，成交率在95%以上。2012年之前土地市場以古城片區(qū)為主，2013年海東片區(qū)逐漸占領(lǐng)大理土地市場，成為新的熱點開發(fā)區(qū)域。
易世達（中國）地產(chǎn)顧問調(diào)查統(tǒng)計：大理市近3年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，每年的土地供應(yīng)均在4000畝以上（2013年上半年2378畝），供應(yīng)土地主要集中在古城組團周邊，但海東片區(qū)土地供應(yīng)量僅次其二，未來隨著海西片區(qū)土地的限制開發(fā)，海東片區(qū)將成為未來的熱點開發(fā)區(qū)域。
統(tǒng)計大理市近3年土地成交數(shù)據(jù)，每年的土地成交率在95%左右。從區(qū)域分布看，海東片區(qū)的土地成交量高于其他區(qū)域，其次為古城組團周邊。
古城組團在2012年土地成交量快速增長，未來將會有大量項目入市，競爭環(huán)境激烈。大理土地市場整體以居住用地及商服用地為主，古城片區(qū)近3年居住類用地的成交量大于供應(yīng)量，但商服用地的成交量低于供應(yīng)量。這從側(cè)面表明，開發(fā)商對海西片區(qū)居住價值的認可度較高。
麗江改變低水平重復(fù)開發(fā)
麗江已經(jīng)是人人皆知的度假圣地，小資天堂，也成為旅游地產(chǎn)的標(biāo)桿和考察目的地。但是如果沒有艷遇之都，小資天堂，這樣的一些符號，麗江也會被眾多的旅游景點所淹沒。
而麗江的房地產(chǎn)目前面臨著有價無市的困擾。麗江某位于新城區(qū)樓盤，公寓房開盤價格高達9000元/平米，而周邊的價格在5000到6000元左右，因此，該樓盤開盤僅售出了幾套房。就麗江來看，近幾年開發(fā)量很大，但高于市場價格太多的物業(yè)，肯定會受到市場的抗拒。
孫勇飛分析：麗江過去的客戶群以本地客戶和住宅為主，所以造成了住宅一經(jīng)推出即銷售一空，反而很少有人去花心思去做精品旅游地產(chǎn)，隨著麗江知名度逐漸提高，旅游地產(chǎn)也逐漸為全國范圍內(nèi)的客戶接受。而隨著市場競爭越來越激烈，更多的開發(fā)商意識到品質(zhì)的重要性。
目前，麗江也從過去的不注重產(chǎn)品升級換代，一味迎合本地市場需求改為逐漸注重開發(fā)品質(zhì)，提高設(shè)計和開發(fā)水平，融入更多的文化內(nèi)涵于地產(chǎn)項目中。麗江也有將會有更多的精品上市，比如金茂雪山語，云門麗江，文山麗水等樓盤，將改變過去麗江的低水平重復(fù)開發(fā)，重量不重質(zhì)的局面。
西雙版納階段性放量大
西雙版納隨著很多知名大品牌開發(fā)式商進駐，越來越變得為大家熟知。西雙版納的開發(fā)都是大面積拿地，大模式開發(fā)的造城模式，以旅游度假產(chǎn)品為主，總體價格為4000-5000元/平米之間。孫勇飛分析：隨著大量產(chǎn)品上市，一定時間的銷售困境可能是開發(fā)商現(xiàn)階段面臨的問題。
其中，西雙版納雅居樂旅游度假項目值得關(guān)注。景洪市官方資料顯示，該項目位于鎮(zhèn)西南大黑山地區(qū)，規(guī)劃控制面積1700多公頃，約合17550畝土地。按照規(guī)劃，該項目擬建“山地運動康體中心”、“國際五星級熱帶雨林溫泉”、“東南亞民俗風(fēng)情商業(yè)街”和1個“世界級野生動植物園”、2家“國際品牌野生動植物主題酒店”、1個“山地運動康體中心”、1家“國際馬球俱樂部”。
雅居樂旅游度假項目是目前西雙版納旅游地產(chǎn)開發(fā)一個代表。西雙版納主要擁有氣候資源和民族風(fēng)情資源和植物資源，而從該項目的規(guī)劃來看，充分利用了西雙版納東南亞名族風(fēng)情、熱帶雨林、野生動物園等資源，加上康體中心、國際馬球俱樂部等休閑度假規(guī)劃，形成旅游休閑度假的完美結(jié)合。在西雙版納旅游地產(chǎn)市場過熱的情況下，利用雅居樂的全國背景，可能會成為當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)一種新的發(fā)展方向。
騰沖亟需一個價值引爆點
前幾天，某地產(chǎn)開發(fā)商營銷總監(jiān)給大伙訴苦，說現(xiàn)在騰沖的項目推廣遇到了一些難題：騰沖本地人的購買力不足，更多的產(chǎn)品需要外銷，然而目前騰沖還沒有一個自己的名片。很多人來旅游但是沒有留在騰沖、住在騰沖的意識，只是住一兩天就走了，而靠某一個開發(fā)商的能力也無法整合騰沖的所有資源，形成一個整體的東西，所以營銷面臨著嚴(yán)峻的考驗。
騰沖有自己獨特的資源，火山、熱海、濕地、高黎貢森林資源、和順僑鄉(xiāng)文化、抗戰(zhàn)文化、玉石文化等等，但這些資源都比較分散。
在陸韜看來：騰沖在普通的老百姓心里還沒有真正成為一個比較能夠吸引旅游者的很有特色的名片。騰沖真的要做起來還需要一個引爆點。騰沖的城市特色不是開發(fā)商的原因。這個必須要有城市運營的觀念，由政府來主導(dǎo)才能做起來。
騰沖過去因為知名度的關(guān)系，基本很少有大開發(fā)商進駐。房價基本維持在3000-4000元/平米左右。很多年只有世紀(jì)金源開發(fā)的世紀(jì)城。目前為止，騰沖整體的開發(fā)水平相對于其他城市還是偏低。但是也偶爾有讓人眼前一亮的產(chǎn)品。比如雅居樂原鄉(xiāng)、奧宸開發(fā)的納帕溪山和奧新云峰山別墅等。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論