買二手房案例分析

案例：王經(jīng)理和上家簽訂了一套價(jià)值150萬(wàn)元的房屋買賣合同，合同約定這150萬(wàn)元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設(shè)施，并約定簽訂合同之日付首付30%即45萬(wàn)元，余額70%即105萬(wàn)元采用銀行抵押貸款方式支付。后來，銀行放了款，王經(jīng)理將余額全部支付給了上家。但等于交房時(shí)卻出現(xiàn)問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢加起來有好幾萬(wàn)元，另外原來房間內(nèi)的兩臺(tái)空調(diào)也被拆走了。但此時(shí)上家卻不肯支付作任何賠償，于是雙方就吵起來了。

對(duì)策：交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的支付情況。一般來說，合同中都會(huì)約定交房前的這些費(fèi)用由上家承擔(dān)，交房后由下家承擔(dān)。但是如果上家欠費(fèi)而又不付，那這些錢最終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對(duì)這些費(fèi)用的支付情況，其實(shí)了解起來也很方便，現(xiàn)在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務(wù)，只要打個(gè)熱線電話就可以了解到的。至于物業(yè)管理費(fèi)用可直接到物業(yè)公司了解。下家可按照了解到的情況預(yù)留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，并在買賣合同中約定等上家將這些費(fèi)用結(jié)清并在下家驗(yàn)收完后再支付給上家，這樣下家就避免了交房時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

第八招：收件收據(jù)不是產(chǎn)證

案例：郭先生簽訂了一份價(jià)值220萬(wàn)元的購(gòu)房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當(dāng)天郭先生向上家首付30%即66萬(wàn)元，在拿到交易中心出具的收件收據(jù)后支付第二期房款60%即132萬(wàn)元，交接房屋后支付第三期房款10%即22萬(wàn)元。郭先生拿到交易中心出具收件收據(jù)后，交易中心告訴他要再過五天才能拿到房產(chǎn)證。沒想到等五天后郭先生再去交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證時(shí)，交易中心告訴他產(chǎn)證不能辦了，因?yàn)榫驮诠�先生拿到收件收�?jù)后的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應(yīng)原告的要求將這套房屋查封了。郭先生后來向律師咨詢得知，在這種情況下最好要求解除合同，叫上家返還房款。不過，因?yàn)檫@時(shí)郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。

對(duì)策：拿到交易中心出具的收件收據(jù)并不能認(rèn)為就萬(wàn)事大吉了，因?yàn)�，按照法律�?guī)定，房屋的買賣要以過戶為標(biāo)準(zhǔn)，也就是說房子在誰(shuí)的名下就是誰(shuí)的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據(jù)，但由于還沒有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發(fā)生的概率比較小，但是為了盡可能地規(guī)避購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，最好約定第二期房款(一般在房款中占的比例較大)在下家拿到產(chǎn)證后再付。這樣的話，即使在領(lǐng)取產(chǎn)證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至于過大。

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