買二手房案例分析

買二手房和買一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更容易產(chǎn)生糾紛了。筆者結(jié)合自己所承辦的案件，介紹一下購買二手房常見的欺詐手段及應(yīng)對方法。本文中的案例均來自于真實(shí)的案件。

第一招：核實(shí)上家身份是首要

案例：劉先生因?yàn)榉课荼粍舆w，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款�？珊髞淼浇环康臅r(shí)候卻找不到張先生了，后來才得知張先生根本就不是產(chǎn)權(quán)人，房屋只是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先生仍未找到。

對策：現(xiàn)在什么都有假，文憑有假，身份證有假，房產(chǎn)證當(dāng)然也有假。現(xiàn)在到處可見的“城市牛皮癬”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個(gè)二三百元，假的身份證，假的房產(chǎn)證就可以辦出來了。二手房和一手房不同，一手房是和開發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問題。所以買二手房的第一步就要核實(shí)與你交易的對方的身份。最簡單的一個(gè)辦法是到各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢一下房屋的權(quán)屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同，不用擔(dān)心遇到劉先生這樣的倒霉事了。

第二招：審核貸款合同要仔細(xì)

案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因?yàn)槔钕壬�需要銀行貸款，就通過中介介紹的擔(dān)保公司辦理抵押貸款手續(xù)。擔(dān)保公司辦理好手續(xù)叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行后，擔(dān)保公司的人告訴他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯(cuò)的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個(gè)星期以后，到了銀行答應(yīng)的放貸時(shí)間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔(dān)保公司帳戶上去了。李先生再去找擔(dān)保公司，擔(dān)保公司的人叫他放心，說這是公司規(guī)定，貸款要到第二個(gè)月就會直接劃到上家?guī)�戶去。以后李先生又多次找�?dān)保公司，擔(dān)保公司一直拖著，最后竟然人去樓空。李先生后來才得知這家擔(dān)保公司早就資不抵債，就動歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔(dān)保公司帳戶，然后利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同，再將貸款非法挪用，最后無力償還就“人間蒸發(fā)”了。雖然李先生馬上報(bào)了案，后來也將擔(dān)保公司主要負(fù)責(zé)人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因?yàn)闆]有支付房屋余款而被上家告到法院。
對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：

步驟一：下家支付首期房款。

步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。

步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交
易中心收件收據(jù)后將房屋抵押給銀行。

步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。

步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費(fèi)用，余款付清，交易結(jié)束。

下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業(yè)貸款，銀行會要求下家找一家擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，而下家一般都會采用中介公司推薦的擔(dān)保公司。少數(shù)不良的擔(dān)保公司會鉆購房人的空子，謀求非法利益。

李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并不能因此而高枕無憂，因?yàn)楦袷胶贤�中也有許多是需要填寫進(jìn)去的內(nèi)容，如果對這些內(nèi)容不加以重視并認(rèn)真核對，就容易被鉆了空子。

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