得知天宇瀾山公開(kāi)大幅降價(jià)的消息后，銀海地產(chǎn)策劃部王曉飛在微信朋友圈中感慨說(shuō)：“又是北市區(qū)……又是北市區(qū)……”。是的，又是北市區(qū)，相信昆明地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)和王曉飛有同樣感慨的人為數(shù)不少。在最近10年里，雖然房?jī)r(jià)總體走勢(shì)一路上揚(yáng)，但也有多次下跌波動(dòng)，而大多數(shù)降價(jià)戰(zhàn)火，往往首先在北市區(qū)點(diǎn)燃，北市區(qū)也是過(guò)去10年里價(jià)格戰(zhàn)最激烈的區(qū)域。如今，北市區(qū)最靠北的天宇瀾山，又成了最新一輪價(jià)格戰(zhàn)的始作俑者。

回顧北市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“低價(jià)”、“降價(jià)”是兩個(gè)貫穿至今的詞匯。

2012年1月，北市區(qū)金尚俊園低價(jià)開(kāi)盤，開(kāi)打銷售價(jià)格戰(zhàn)，之后同一片區(qū)的錦悅四季和江東禧瑞都迅速跟進(jìn)，位于北二環(huán)外的禧瑞都甚至將房?jī)r(jià)降到了驚人的6600元。

項(xiàng)目圖

項(xiàng)目沙盤

2010年，天驕北麓開(kāi)盤時(shí)引發(fā)了購(gòu)房者打砸售樓部事件，而事件的起因，也是因?yàn)橐幌蛞蚤_(kāi)發(fā)低價(jià)盤著稱的倫華地產(chǎn)，在天驕北麓開(kāi)盤前曾打出起價(jià)4000多的廣告，吸引了大量購(gòu)房者預(yù)訂，而實(shí)際開(kāi)盤價(jià)卻達(dá)到6000以上，引發(fā)購(gòu)房者憤慨。盡管這次事件其實(shí)是倫華玩弄價(jià)格噱頭，但“低價(jià)”也是最顯著的標(biāo)簽。

2008年，受國(guó)際金融危機(jī)沖擊，國(guó)內(nèi)樓市低迷，迫于資金壓力的俊發(fā)地產(chǎn)將北二環(huán)項(xiàng)目金尚俊園的價(jià)格從7000元一線直降到5000元一線，業(yè)界震動(dòng)。

而再往前的10年，則是北市區(qū)霸江東地產(chǎn)主以低價(jià)盤橫掃北市區(qū)，以及攪局者倫華地產(chǎn)與江東進(jìn)行價(jià)格搏殺的10年。此間最為慘烈的價(jià)格戰(zhàn)發(fā)生在2005年，當(dāng)時(shí)倫華地產(chǎn)虎口奪食，在一次土地拍賣中從江東集團(tuán)手中奪走了后者虎視眈眈的現(xiàn)美璟新城地塊，之后迅速動(dòng)工開(kāi)盤，為報(bào)此一箭之仇，江東在美璟新城開(kāi)盤前，將自己旗下項(xiàng)目華龍人家部分房源的價(jià)格殺到1600元的水平，狙擊倫華地產(chǎn)。

而縱使在倫華地產(chǎn)成立之前，江東在北市區(qū)一家獨(dú)大的時(shí)代，它也長(zhǎng)期奉行低價(jià)快銷政策，北市區(qū)房?jī)r(jià)因而一直低于南市區(qū)。

北市區(qū)為什么價(jià)格戰(zhàn)的高發(fā)地？為什么低價(jià)盤往往會(huì)出現(xiàn)在北市區(qū)？昆明部分資深地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，原因主要有四個(gè)，首先，在2008年之前，江東地產(chǎn)低價(jià)快跑的發(fā)展戰(zhàn)略決定了北市區(qū)的房?jī)r(jià)基調(diào)，而江東和倫華在北市區(qū)的江湖恩怨，進(jìn)一步加劇了北市區(qū)價(jià)格戰(zhàn)的慘烈程度。

其次，俊發(fā)成為昆明地產(chǎn)老大后重視開(kāi)發(fā)速度，一旦市場(chǎng)形勢(shì)有變就會(huì)迅速做出價(jià)格回應(yīng)，而在幾個(gè)樓市波動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)上，俊發(fā)正好在北市區(qū)有符合降價(jià)條件的樓盤。

第三，相對(duì)南市區(qū)，北市區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)較為單一，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，往往要靠?jī)r(jià)格定勝負(fù)。而在南市區(qū)，受機(jī)場(chǎng)凈空條件、滇池軟土地基、湖濱生態(tài)保護(hù)等規(guī)劃和建設(shè)條件的限制，產(chǎn)品類型較為豐富，低密度、低容積率高品質(zhì)樓盤較多，樓盤差異化較大，價(jià)格比拼不太直接。

第四，北市區(qū)在過(guò)去15年里一直是昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很大，項(xiàng)目很多，彼此競(jìng)爭(zhēng)激烈，從概率上說(shuō)，也比其他區(qū)域更有可能出現(xiàn)帶頭降價(jià)的開(kāi)發(fā)商�？梢詫�(duì)照的是，昆明東部一直沒(méi)什么房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很小，當(dāng)然也就很難燃起價(jià)格戰(zhàn)火。

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