近日，一則關(guān)于停工近一年的艾亭地產(chǎn)下馬村城中村改造項(xiàng)目重獲注資的新聞成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，此消息出來后，行業(yè)內(nèi)部仍然有不少質(zhì)疑。記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，其命名為“沸城”的項(xiàng)目仍未見復(fù)工跡象。從2008年昆明城中村改造項(xiàng)目拉開帷幕開始，6年的城中村改造讓人喜憂參半。記者走訪發(fā)現(xiàn)，資金壓力持續(xù)，昆明城中村的“城市”道路還很遠(yuǎn)。
動(dòng)態(tài)
重獲資金遭質(zhì)疑
“缺錢”城中村項(xiàng)目持續(xù)受傷
10月25日，四川天賜投資建設(shè)公司與艾亭地產(chǎn)簽約合作，為艾亭地產(chǎn)注資6億，重啟沸城項(xiàng)目，為下馬村回遷安置房建設(shè)帶來動(dòng)力。
不過，記者隨后發(fā)現(xiàn)，由于雪中送炭的四川天賜投資建設(shè)公司撲朔迷離的身份，以及之后項(xiàng)目遲遲沒有開工，天賜為艾亭注資6億受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑�！拔覀�?nèi)ピ儐栱?xiàng)目進(jìn)展，還是沒得到新的回應(yīng)�！币晃幌埋R村城中村改造項(xiàng)目回遷戶告訴記者。
其實(shí)，艾亭地產(chǎn)所面臨的問題，只是城中村改造中資金斷裂的一個(gè)典型案例。位于昆明北部城區(qū)的一個(gè)城中村項(xiàng)目，在2011年年初就啟動(dòng)了改造項(xiàng)目，因?yàn)椤俺浞掷闷瑓^(qū)空地和閑置用地，先建設(shè)回遷安置房后啟動(dòng)拆遷，開創(chuàng)了片區(qū)改造新模式”而被關(guān)注，不過三年過去了，曾被多次報(bào)道“即將開盤”，卻又被爆料因?yàn)橘Y金鏈斷裂而被債權(quán)人接手，涉及資金超10個(gè)億。
“資金是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障，尤其是昆明城中村改造，是一場浩大的房地產(chǎn)造城運(yùn)動(dòng)，需要不斷的資金進(jìn)行接棒�！敝艽笱懈嬖V記者，從2008年2月啟動(dòng)城中村改造開始，初期市場向好，就蜂擁進(jìn)了大大小小很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除上億元資金的實(shí)力企業(yè)之外，還有幾千萬元甚至幾十萬元資產(chǎn)的企業(yè)。一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士直言，當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷，融資渠道收緊時(shí)，不少因?yàn)闆]有雄厚的資金準(zhǔn)備和心理準(zhǔn)備的中小型企業(yè)，就陷入“停擺”的尷尬局面。
現(xiàn)狀
交付延遲成通病
步伐延遲成難擺脫困境
圍墻外車水馬龍，交通協(xié)管員吹著哨子；圍墻內(nèi)寂靜無聲，遠(yuǎn)處兩三棟未建完的樓迎著冬日的陽光懶懶地矗立在那里，近處散落一地的鋼筋水泥塊，一棟棟被拆了一半的民房在風(fēng)中搖搖欲墜……
這是記者近日走訪了幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目后印象較深刻的畫面。“我只要有時(shí)間都會(huì)上工地上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看什么時(shí)候能回家�！币晃粡膬蓷澮呀�(jīng)停建樓體的工地上走回來的先生告訴記者，這位老人指著身后的兩棟樓嘆氣地說：“我就是來看這兩棟樓的，都已經(jīng)停工好長時(shí)間了，不知道什么時(shí)候動(dòng)工�！�
“很長一段時(shí)間都是這樣的�！币幻诂F(xiàn)場的工作人員告訴記者。當(dāng)記者詢問項(xiàng)目預(yù)計(jì)什么時(shí)候開工時(shí)，她表示，上面只說是快了快了，但不確定是什么時(shí)候。
“什么時(shí)候能動(dòng)工？”，這不僅是很多城中村項(xiàng)目中回遷戶的疑問，也是不少購買城中村改造附帶商品房的市民的煩惱。一位不愿透露姓名的市民告訴記者，他們幾乎每隔段時(shí)間就會(huì)趁著下班的時(shí)候，帶著女朋友過來看房子。他們告訴記者，2009年起，他們就陸續(xù)交了30多萬，因?yàn)橘Y金不到位，在建的停工了，要拆的沒有拆完，10月中旬的時(shí)候開發(fā)商告訴他們，如果資金能夠到賬的話，11月底動(dòng)工，2016年年底可以交房。
“拖了那么多年了，我們已經(jīng)不再信任他們了。”這位市民告訴記者，不過現(xiàn)在的問題是已經(jīng)交了錢了�！鞍�，沒辦法，也只有等了。”他有些無奈地說。
分析
回遷認(rèn)可度不高成普遍難題
專家建議城改應(yīng)先行試點(diǎn)
不但按時(shí)交付成難題，回遷戶型縮水也成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。有回遷房業(yè)主還反映，有的項(xiàng)目回遷房房屋沒有按照開發(fā)商起初承諾的房屋結(jié)構(gòu)來建，并且建筑結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，住房面積嚴(yán)重縮水，基本屬于拼建結(jié)構(gòu)。例如，80平方米的和100多平方米的戶型都是一室一廳，很多戶型的房子都比之前的戶型設(shè)計(jì)減少了房間數(shù)量，客廳和衛(wèi)生間等房間沒有窗戶，大白天都需要開燈照明，電梯的過道太小，存在著不小的安全隱患，臥室里大梁橫臥等。
層高不標(biāo)準(zhǔn)、采光很差、戶型設(shè)計(jì)曲折……記者在本地一個(gè)論壇上，發(fā)現(xiàn)了不少這樣的帖子�！斑@樣的房子我們無法居住，就算是想租出去都難�！币晃换剡w戶表示。就在今年，因?yàn)閼粜偷膰?yán)重不合理，昆明還出現(xiàn)過回遷戶用堵路的方式來發(fā)泄不滿的事情。
“城中村改造存在的問題還很多�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研說，城中村改造遇到的問題資金方面是一個(gè)直接原因，但根本問題還是兩個(gè)：一是宏觀決策不科學(xué)，沒有進(jìn)行試點(diǎn)就大規(guī)模地推進(jìn)城中村改造；二是政府把關(guān)不夠嚴(yán)，導(dǎo)致很多“三無”（無資金、無團(tuán)隊(duì)、無理念）企業(yè)參與到城中村改造中來�！俺侵写甯脑焐婕暗秸�、開發(fā)商、村民三方面的利益，這種大規(guī)模項(xiàng)目由于把關(guān)不嚴(yán)格、設(shè)計(jì)不科學(xué)，最終導(dǎo)致三者的利益都得不到保障�！敝艽笱斜硎�。
出路
政府新規(guī)未過審項(xiàng)目將暫停
城改應(yīng)該分區(qū)分步進(jìn)行
值得注意的是，就在今年昆明市政府的一次調(diào)研中，對(duì)于城中村改造的推進(jìn)，昆明市委書記高勁松就表示，對(duì)于未審批的城中村改造項(xiàng)目將暫不再批，也為城中村改造項(xiàng)目剎了車。從采訪中來看，不少業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著昆明之前快進(jìn)的城改內(nèi)容將重新定位。
“城中村改造還是要從終點(diǎn)回到起點(diǎn)。”周大研表示，城中村改造更不是一個(gè)簡單的拆除、重建問題，它是一個(gè)涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的復(fù)雜問題，必須穩(wěn)妥推進(jìn)，逐步解決。他表示，城中村改造要遵循科學(xué)的決策，城中村只是一個(gè)大概念，每一個(gè)城中村都有自己特點(diǎn)，“在進(jìn)行城中村改造時(shí)，要對(duì)各個(gè)片區(qū)的城中村進(jìn)行嚴(yán)格的分類。根據(jù)不同的類型進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)成功后再根據(jù)成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。同時(shí)，政府要敢于擔(dān)當(dāng)，聽取民眾的心聲，了解民情，從民眾的根本利益出發(fā)，不能把所有的事都推到房地產(chǎn)企業(yè)身上�！�
周大研說，昆明市對(duì)城改剎車是一件好事。對(duì)于現(xiàn)階段的昆明來說，城中村改造沒有必要急功近利，“合理的改造可以，但是不要大拆大建，要分區(qū)分步進(jìn)行。”他認(rèn)為，城中村改造的關(guān)鍵是要正確處理好村民、開發(fā)企業(yè)、政府三者之間的辯證關(guān)系和利益關(guān)系。合理、科學(xué)地對(duì)城中村進(jìn)行推定，特別是在規(guī)模方面，“一個(gè)城市的需求是有一個(gè)‘天花板’的，即有一個(gè)上限，政府要適當(dāng)調(diào)節(jié)供應(yīng)需求，才能讓供應(yīng)平衡。”
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