本期導讀
3月初，全國兩會正在如火如荼地召開。期間，有代表提議改進公積金制度，實行統(tǒng)一管理，以盤活存量公積金資源，并將農(nóng)民工納入公積金繳存和貸款申請范圍�！皟蓵痹贋樽》抗e金改革鋪路
去年的全國2月28日晚間，央行宣布，自3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。降息、降準短期難改房地產(chǎn)業(yè)低迷下行趨勢
CRIC視點
“兩會”再為住房公積金改革鋪路
新聞內(nèi)容：3月初，全國兩會正在如火如荼地召開。期間，有代表提議改進公積金制度，實行統(tǒng)一管理，以盤活存量公積金資源，并將農(nóng)民工納入公積金繳存和貸款申請范圍。在李克強總理的政府工作報告中也提到，要積極推進住房公積金改革。同時我們看到，近幾個月各地頻頻出臺公積金新政，但對樓市成交的刺激卻不大，很大程度上是新政也未解決公積金稀缺的難題。
CRIC點評：
2014年10月以來各地公積金新政的三大“招數(shù)”
2014年10月以來，住建部、財政部、央行已兩次聯(lián)合發(fā)文，要求各地放寬公積金貸款條件，推進公積金異地貸款，等等。此后，一、二線和三四線城市紛紛推出公積金新政，以刺激低迷的樓市。從實際操作看，各地公積金新政主要有三大招數(shù)：第一招是提高公積金貸款額度、降低申請門檻。第二招是降低公積金貸款的首付比例。第三招是打破屬地化管理藩籬，允許異地繳存本地申請。此外，簡化繳納提取流程、減少收費類別、更靈活提取等，也紛紛成為各地公積金新政的“招數(shù)”。
內(nèi)在制度缺陷讓公積金新政效果大打折扣
從實際效果看，各地推出公積金新政以來，樓市并未因此而明顯起色。主要原因：一方面，造成目前樓市低迷的主要原因是市場整體供遠大于求。另一方面，更為關鍵的是，在現(xiàn)行的公積金制度下，公積金貸款額度的提高肯定會以受益面的減少為代價。各地公積金余額增長乏力的根源在于現(xiàn)行公積金制度的弊端：一則公積金提取有條條框框的限制。二是公積金收益低，且受益跟繳納者關系小。
如何才能讓公積金普惠更多購房者？
一方面，第一是充分盤活存量。第二是想方設法增加公積金體量、減少流失。通俗一點，就是千方百計提高人們繳存公積金的積極性，減少人們提取的意愿。我們認為，這可從三方面入手：1)建立按繳存貢獻發(fā)放貸款的正向激勵機制。2)允許靈活取現(xiàn)。3)讓收益回歸公積金繳納群體。如此，公積金余額肯定大幅度增長。如果公積金足夠多，就可以普及公積金貸款，惟有這樣才能真正起到刺激樓市成交的作用。
李克強報告給房地產(chǎn)業(yè)加油鼓氣
新聞內(nèi)容：去年的全國“兩會”徹底改變房地產(chǎn)業(yè)政策格局，讓今年的“兩會”格外讓人期待。但前兩天的政協(xié)報告中房地產(chǎn)業(yè)銷聲匿跡，行業(yè)委員的提案也都“不務正業(yè)”。直至今天上午李克強總理的《政府工作報告》中，關于房地產(chǎn)業(yè)的工作部署才“姍姍來遲”，我們認為一下幾點值得關注。
CRIC點評：
穩(wěn)增長方針不變，支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益
2015年全國GDP增速預期為7%，要達成目標，各項“穩(wěn)增長”舉措必將陸續(xù)出臺。在規(guī)模傳導效應下，要“穩(wěn)增長”來帶來經(jīng)濟上行，龍頭產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益。
貨幣政策預期更加寬松，降低資金成本，刺激房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴張
作為資本密集性行業(yè)，M2的寬松預期，無疑有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，改善房企經(jīng)營環(huán)境、緩解利潤壓力，刺激房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴張。
房地產(chǎn)行業(yè)政策面貫徹市場化格局，年內(nèi)整體寬松、平穩(wěn)
由“抑制”到“支持”這種鮮明的轉(zhuǎn)變可以說明：2015年中國樓市的政策面仍延續(xù)市場化格局，整體平穩(wěn)、寬松，政策環(huán)境只會比2014年更優(yōu)渥。
首提“支持改善性住房需求”，二套房貸和一線城市限購調(diào)整極有可能
本次報告首次明文提出了支持改善性住房需求。二套房首付比例的下調(diào)、貸款利率的下調(diào)，尚未取消限購的一線城市的政策調(diào)整，在2015年極有可能變成現(xiàn)實。
存量房轉(zhuǎn)公租房、安置房，政府投資有利于減輕庫存壓力
這一政策的執(zhí)行無疑有利于加速閑置存量房流轉(zhuǎn)，減少社會資源浪費，并減輕目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存量高企的壓力。
政策平穩(wěn)趨寬，但行業(yè)趨勢已變，房企仍需與時俱進
2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策面的穩(wěn)定，我們既不必因為沒有利好而失落，也不必因為沒有收緊而慶幸，畢竟行政化調(diào)控的退出，已經(jīng)是目前行業(yè)宏觀環(huán)境趨勢所在。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，旅游、養(yǎng)老等新興地產(chǎn)模式持續(xù)受益
繼2014年年末的國務院常務會議后，本次政府工作報告再次提出了要大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老等生活和生產(chǎn)服務業(yè)。作為這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)模式勢必受益。
推進集體土地流轉(zhuǎn)，將增加三四線城市需求，加速城鎮(zhèn)化進程
鼓勵農(nóng)村集體土地入市有助于增加土地供應，緩解高地價，在房價高企的一、二線城市更是如此，這在降低房價的同時，也將促使城市的保障房更傾向于農(nóng)民工，進而加速我國城市化水平。另一方面，對更多的三、四線，特別是那些房地產(chǎn)還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所帶來的土地供應，也可以為它們帶來新一輪發(fā)展的契機。
降息、降準短期難改房地產(chǎn)業(yè)低迷下行趨勢
新聞內(nèi)容：去年的全國2月28日晚間，央行宣布，自3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。同時將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。
CRIC點評：
降息周期已至，更加堅定市場對經(jīng)濟下滑預期和年內(nèi)寬松資金面預期
本次降息是繼去年11月底降息、今年2月初降準之后的第三次寬松貨幣政策出臺，這樣的快節(jié)奏，在當前經(jīng)濟下行壓力加大尤其是支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)下滑、成交再次萎縮的背景下，必將讓市場對整體經(jīng)濟下滑的預期更加堅定；為穩(wěn)定新年經(jīng)濟增速而來的新一波降息自然也昭示著社會資金面的進一步放寬，寬松預期得以強化。
短期內(nèi)將會釋放部分購房需求，提升樓市成交量
2014年11月的降息使得樓市終于在四季度呈現(xiàn)翹尾之勢。然2015年首月，樓市上漲勢頭戛然而止，明顯降息、降準的刺激效用逐漸減弱，“藥效”也明顯縮短，短期效果明顯而效用遞減將成為一種常態(tài)。這將對仍在觀望的購房者出手入市有莫大激勵，短期內(nèi)部分需求將會得到有效釋放。
房企未來融資成本將降低，當前持續(xù)下滑的盈利能力將有所改善
我們看到，盡管一年期存款利率降至2.5%，但允許上浮幅度也提高到30%。但由于金融脫媒的趨勢形成，開發(fā)貸的比重逐年下降。此次降息之后，大幅削減房企財務成本，從而提升企業(yè)的利潤空間，無疑將使房企當前持續(xù)下滑的盈利能力或?qū)⒂兴纳啤?/p>
銀行存貸息差再縮小，購房者對低折扣利率不應過度奢望
雖然整體已經(jīng)進入了相對寬松的貨幣環(huán)境，但對購房者更關心的利率而言，對低折扣利率仍無法過度奢望。
寬松貨幣面將利好股市，導致房地產(chǎn)投資關注度降低，分流房地產(chǎn)資金
整體市場資金面的寬松無疑直接利好股市，股市房地產(chǎn)行業(yè)資金分流作用毋庸置疑。另一方面，資金面寬松也不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”。
短期的單方面貨幣刺激難疏房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的困局
中央政府一系列、快節(jié)奏的降息、降準來應對經(jīng)濟下滑，釋放積極信號，寬松的資金格局無疑將會給各行業(yè)注入新鮮動力。但對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盲目認為利好房地產(chǎn)并不明智，行業(yè)供過于求的內(nèi)在邏輯沒有根本轉(zhuǎn)變、供應結(jié)構(gòu)性問題根深蒂固的情況下，房地產(chǎn)業(yè)低迷下行趨勢的積重難返。
對開發(fā)企業(yè)而言，即使市場預期和信心都有所回升，維持資金寬松格局，但市場仍不穩(wěn)定，多數(shù)城市供過于求的矛盾短期內(nèi)難以緩解，去庫存仍是2015年之根本，積極營銷跑量才是王道，唯此，2015年方能平穩(wěn)前行。
柴靜和霧霾的“私人恩怨”，將由購房者買單？
市場監(jiān)測：柴靜的霧霾調(diào)查紀錄片《穹頂之下》在微信和微博瘋傳，矛頭直指環(huán)保部門，引發(fā)了全民討論。以往堅決維護有關部門的環(huán)球時報、人民日報、新華社等官媒齊齊發(fā)聲力挺柴女神，剛上任兩天的新環(huán)保部長甚至親自電話短信表示了感謝；北京宣布了將對建房揚塵收費。
CRIC點評：
霧霾治理若動了真格，房價會漲嗎？
談到如何進行霧霾治理，人們的第一反應往往是關閉工廠，重罰違規(guī)企業(yè)，淘汰落后產(chǎn)能等，似乎距離自己的生活很遠。殊不知這些改革花費，最終都會被計入購房成本中，從而推高房價。無論是對房企的稅收還是罰款，都是開發(fā)成本，最終會被計入房價�，F(xiàn)有的房價構(gòu)成中，就有很大的比例是拿地各類稅收。尤其此類“一視同仁”的政策，全面影響了所有的房企，集體漲價無需考慮競品，更無阻力。房企為應付環(huán)保部門的評估，還會付出更多的成本。長期來說，這當然是有利于環(huán)境和產(chǎn)能升級的好事，但增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本也是短期內(nèi)必然會產(chǎn)生的“副作用”。最終導致的結(jié)果，最可能的還是引起房價上漲，成本被轉(zhuǎn)嫁給購房者；在市場較弱的情況下，也可能使得房企及施工單位的利潤進一步壓縮。但政府若是對使用節(jié)能環(huán)保材料的房企進行補貼，采用減免稅收、抵扣等方式，改革的“陣痛期”會更為短暫。
做綠色住宅，真能賺得盆滿缽盈？
在“霧霾熱”的效應下，受益并不僅僅有環(huán)保概念股，也有房企嗅到了商機。如某家擅長利用熱點營銷的龍頭房企，就順勢推出了防霾樣板房。但所謂的“防霾房”很可能只是個偽命題。同濟大學專家曾表示，對PM2.5的顆粒物，新風系統(tǒng)要用中效甚至亞高效過濾，進一步加大系統(tǒng)能耗，然后進一步加大污染物排放，成為一個惡性循環(huán)。普通購房者也未必愿意為除霾買單。采用綠色技術的產(chǎn)品，成本決定了其價格普遍會比周圍其他競品高。中國購房者的觀念、收入水平，和綠色技術成熟度，使得除霾房中短期內(nèi)很難成為市場上的主流。高端和豪宅定位的綠色地產(chǎn)短期受益。短期來看，只有有一定經(jīng)濟實力的人，才會不僅僅關注健康環(huán)保，更愿意購買健康環(huán)保。環(huán)保、節(jié)約外部能耗的綠色地產(chǎn)研發(fā)有望提速。
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