克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0307-0313）昆明將建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制

本期導(dǎo)讀

今年的政府工作報(bào)告雖然沒(méi)有直接提到房地產(chǎn)調(diào)控，但在至少四個(gè)方面釋放出積極信號(hào)……住建部副部長(zhǎng)齊驥——“今年不再需要新的樓市救市政策”

去年至3月11日，已有十多家房企公布2015年2月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。十多家房企中，以大型房企居多，不過(guò)，就業(yè)績(jī)情況而言，出現(xiàn)同、環(huán)比下滑的現(xiàn)象的企業(yè)則比比皆是。2月房企業(yè)績(jī)普遍不佳，同比大幅下滑

住建部副部長(zhǎng)齊驥——幾年不再需要新的樓市救市政策

新聞內(nèi)容：今年的政府工作報(bào)告又沒(méi)有直接提及房?jī)r(jià)，不過(guò)有多處表述為樓市發(fā)展釋放了積極信號(hào)。近期連續(xù)兩次的降息和不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開(kāi)，讓業(yè)內(nèi)對(duì)于今年樓市走向一直爭(zhēng)論不斷。3月4日下午，政協(xié)小組會(huì)議剛結(jié)束，記者采訪全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥時(shí)，其表示“一線城市是否放松限購(gòu)是地方政府的事，今年不不需要新的樓市救市政策出臺(tái)了�！�

CRIC點(diǎn)評(píng)：

今年的政府工作報(bào)告雖然沒(méi)有直接提到房地產(chǎn)調(diào)控，但在至少四個(gè)方面釋放出積極信號(hào)：

把存量房轉(zhuǎn)為公租房費(fèi)和保障房；

住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉；

堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控的思路，因地制宜，落實(shí)地方政府主體責(zé)任；

支持居民自住和改善型住房需求。

穩(wěn)定住房消費(fèi)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，將存量房轉(zhuǎn)為公租房和保障房，一方面，加速庫(kù)存去化，降低樓市風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，減輕住房保障建設(shè)壓力，政府提高住房保障門(mén)檻，確保房企開(kāi)發(fā)實(shí)力、工程進(jìn)度和項(xiàng)目品質(zhì)，有利于改善民生。而實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，更有效推進(jìn)這一舉措。分類(lèi)調(diào)控，充分發(fā)揮地方政府能動(dòng)性，結(jié)合各地具體市場(chǎng)針對(duì)性出臺(tái)相關(guān)政策，更加科學(xué)落地；減少行政干預(yù)，把房地產(chǎn)還給市場(chǎng)，更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

2月土地成交腰斬，上半年回升仍可期

新聞內(nèi)容：2015年2月，受春節(jié)因素影響，節(jié)日期間大多數(shù)城市暫停土地出讓?zhuān)瑖?guó)內(nèi)土地市場(chǎng)成交規(guī)�！叭缙凇笔湛s，即便是京滬穗深等區(qū)域中心城市也不例外，成交量同環(huán)比多呈下滑態(tài)勢(shì)。不過(guò)在溢價(jià)率指標(biāo)上，北京、上海、武漢等重點(diǎn)城市仍頻有高溢價(jià)地塊出讓?zhuān)�以此�?lái)看，得益于平穩(wěn)趨寬的政策面支持,房企對(duì)獲取優(yōu)質(zhì)土地的熱情有增無(wú)減,拿地信心看漲。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

受春節(jié)假期各地幾無(wú)推地影響，2月地市成交轉(zhuǎn)淡在情理之中

2月份，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性用地共出讓397幅，成交面積2584萬(wàn)平方米，成交總價(jià)604億元，分別環(huán)比下滑了47%和56%，均呈腰斬之勢(shì)。不過(guò)需要指出的是，本月絕大部分土地集中在上半月出讓?zhuān)�春�?jié)后(從18日開(kāi)始計(jì)算)僅有25幅土地成交，按成交總額計(jì)，僅為本月成交總價(jià)的7%。從此角度來(lái)看，2月份土地市場(chǎng)的規(guī)�！把鼣亍睉�(yīng)是在情理之中，言及土地成交規(guī)模轉(zhuǎn)冷大可不必。

重點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊仍頻頻出現(xiàn)，房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q

受行業(yè)季節(jié)性影響，2月份全國(guó)大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。一線城市中，僅上海成交規(guī)模同環(huán)比小幅上升，北京、廣州、深圳均有明顯回落，1月份賣(mài)地342億的北京，本月成交金額也僅有87億；二線城市方面，成交量環(huán)比下滑也達(dá)到六成，諸如成都、南京、重慶等諸多重點(diǎn)城市成交量也均出現(xiàn)了較大幅度的下滑。但從熱點(diǎn)地塊來(lái)看，北京七家鎮(zhèn)、上海顓橋、武漢金銀湖街、鄭州惠濟(jì)天河路東等優(yōu)質(zhì)宅地仍然成功拍出了高溢價(jià)，以此來(lái)看，春節(jié)的到來(lái)雖然讓國(guó)土局放慢了推地節(jié)奏，但對(duì)于人口導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)顯著的一、二線城市，房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q。

行業(yè)政策環(huán)境平穩(wěn)趨寬，上半年土地成交規(guī)�；厣�可期

在政策環(huán)境方面，仍在進(jìn)行的“兩會(huì)”中行業(yè)利好消息不斷，無(wú)不透露出政府對(duì)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展的支持態(tài)度；在資金面，今年貨幣供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)，央行在2月初的降準(zhǔn)，為樓市帶來(lái)了更多的資金注入，月末的降息，有利于加強(qiáng)樓市去化能力；在行業(yè)需求方面，”兩會(huì)“提及的“三個(gè)1億人”，也為中長(zhǎng)期行業(yè)發(fā)展提供了更多需求支持。綜合以上種種來(lái)看，春節(jié)后國(guó)內(nèi)樓市景氣有望持續(xù)回穩(wěn)，對(duì)土地市場(chǎng)而言，隨著3月份上海、合肥、武漢等重點(diǎn)城市逐步加大供地力度，尤其是諸如上海大寧“新地王”、武漢硚口古田二路等優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)放出，上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)�；厣�可期。

2月房企業(yè)績(jī)普遍不佳，同比大幅下滑

新聞內(nèi)容：去年至3月11日，已有十多家房企公布2015年2月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。十多家房企中，以大型房企居多，不過(guò)，就業(yè)績(jī)情況而言，出現(xiàn)同、環(huán)比下滑的現(xiàn)象的企業(yè)則比比皆是。由此，能否抓住3月份市場(chǎng)，是決定房企一季度成敗的關(guān)鍵。雖然當(dāng)下局勢(shì)還未清晰，但可從客戶(hù)角度發(fā)現(xiàn)一些端倪。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

受淡季因素影響，房企2月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳

本次降息根據(jù)已公布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的房企表現(xiàn)，2月份業(yè)績(jī)總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。具體分析來(lái)看，在所統(tǒng)計(jì)的15家房企中，2月份銷(xiāo)售金額同比下滑30%以上的房企數(shù)量有7家，環(huán)比則達(dá)到11家。其中，大部分房企單月銷(xiāo)售金額不足20億元，且多數(shù)集中在10億元以下。是最為靠譜的營(yíng)銷(xiāo)。

客戶(hù)入市情緒升溫，房企真誠(chéng)讓利才能觸動(dòng)消費(fèi)者，后期搶跑重在營(yíng)銷(xiāo)

2014房企業(yè)績(jī)紛紛走低，除了淡季因素，我們認(rèn)為還有企業(yè)自身未有實(shí)質(zhì)性讓利的因素在內(nèi)。3月初，我們?cè)�推出《營(yíng)銷(xiāo)4招看房企如何鬧新春》一文，可看到，春節(jié)期間，房企積極忙于返鄉(xiāng)促銷(xiāo)、跨界營(yíng)銷(xiāo)、紅包大戰(zhàn)，而在折扣優(yōu)惠方面，不過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目讓利可觀，更多的項(xiàng)目將優(yōu)惠集中9折以上，淡化了客戶(hù)借春節(jié)低價(jià)買(mǎi)房的預(yù)期。在這方面，雅居樂(lè)嘗到促銷(xiāo)的甜頭，業(yè)績(jī)不降反升。

客戶(hù)入市情緒升溫，3月市場(chǎng)行情值得期待

進(jìn)入3月份，政策環(huán)境進(jìn)一步寬松，中央層面全力支持自住、改善性置業(yè)，刺激購(gòu)房需求釋放，我們也看到了一些可喜的現(xiàn)象，表明3月市場(chǎng)值得期待。

3月政策“暖風(fēng)”效應(yīng)已有顯現(xiàn)，客戶(hù)層面的波動(dòng)是最好的印證。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)行情，我們有理由期待，房企不防在推案、營(yíng)銷(xiāo)上下下功夫。除此，市場(chǎng)雖有轉(zhuǎn)好的跡象，但營(yíng)銷(xiāo)還是務(wù)實(shí)點(diǎn)好，大家都有沖刺“金三銀四”的想法，落地的促銷(xiāo)更切中客戶(hù)的“心坎兒”。

昆明市將建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：昆明市將建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制：在土地交易過(guò)程中，因政府原因致使項(xiàng)目無(wú)法完成交易的，經(jīng)審計(jì)局審定后報(bào)同級(jí)政府審批，可退還本金、同期銀行利息、稅費(fèi)和前期合法投入；因企業(yè)自身原因不能完成交易的，只退還本金；土地交易完成并已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，因政府原因致使項(xiàng)目無(wú)法動(dòng)工的，經(jīng)審計(jì)局審定后報(bào)同級(jí)政府審批，可按合同出讓價(jià)款退費(fèi)；因企業(yè)自身原因不能動(dòng)工的，可按合同出讓價(jià)款退費(fèi)，并收回土地。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

土地開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資量大的特征，而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于政府原因、資金、市場(chǎng)變動(dòng)等問(wèn)題導(dǎo)致了土地閑置。

目前《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等針對(duì)閑置土地的法律法規(guī)為：滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地應(yīng)收取閑置費(fèi)、連續(xù)兩年未使用的土地?zé)o償收回，但同時(shí)又規(guī)定：因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成的動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲除外。這個(gè)規(guī)定彈性很大，許多用地項(xiàng)目的土地閑置在土地管理部門(mén)查處時(shí)都能找到規(guī)避處置的種種借口。并且法律法規(guī)對(duì)收回土地使用權(quán)和收取土地閑置費(fèi)都沒(méi)有明確可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的條款。而項(xiàng)目用地退出機(jī)制將對(duì)土地開(kāi)發(fā)機(jī)制的完善有著良好的促進(jìn)作用，有效降低土地開(kāi)發(fā)投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，有利于解決昆明市土地閑置問(wèn)題。會(huì)更為短暫。

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