2015年昆明商業(yè)大崛起購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)齊頭并進(jìn)
繼2014年年底購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)后，昆明在2015年也將迎來(lái)更加“瘋狂”的開(kāi)業(yè)潮。根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，昆明今年預(yù)計(jì)將有近20個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)門(mén)迎客。昆明商業(yè)大崛起，解決了片區(qū)生活配套的問(wèn)題，推進(jìn)了新昆明建設(shè)改造的進(jìn)程，同時(shí)也給昆明人帶來(lái)了很多期許。
商業(yè)亮相
南市區(qū)商業(yè)大爆發(fā)廣福路商圈集中度高
縱觀(guān)昆明目前的商業(yè)局面，南北強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，東西正“伺機(jī)而動(dòng)”。根據(jù)記者的落實(shí)情況來(lái)看，大宥城、海倫國(guó)際、滇池國(guó)際會(huì)展中心、南悅城、大都摩天購(gòu)物中心、奧宸財(cái)富廣場(chǎng)、宜良的愿景城市廣場(chǎng)、云路中心商業(yè)廣場(chǎng)、奧宸中央廣場(chǎng)、德潤(rùn)·金街、建工新城等近20個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)都有今年開(kāi)業(yè)的打算。昆明贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)馬原表示，從圈地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)至今，昆明房地產(chǎn)從高潮走向調(diào)整期，曾經(jīng)的投資高峰推動(dòng)了如今的商業(yè)爆發(fā)，這種開(kāi)業(yè)潮還將會(huì)持續(xù)下去。
從近20個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的爆發(fā)點(diǎn)來(lái)看，呈現(xiàn)出南市區(qū)大量商業(yè)體集中面世。從商圈的角度來(lái)看，廣福路沿線(xiàn)商圈商業(yè)集中度較高。從今年年初一期商業(yè)開(kāi)業(yè)的公園1903，一直沿著廣福路，經(jīng)過(guò)紅星、奧宸、南悅城等，再到海倫國(guó)際，一批商業(yè)將預(yù)計(jì)在今年一起迸發(fā)。此外，白塔商圈的大宥城、蜜糖休閑購(gòu)物中心等商業(yè)的醞釀開(kāi)業(yè)，必將讓昆明更加熱鬧起來(lái)。
籌備點(diǎn)兵
擇“良辰吉日”年底開(kāi)業(yè)潮將再度來(lái)襲
無(wú)論是開(kāi)門(mén)迎客，還是籌辦喜事，我們都會(huì)選擇一個(gè)良辰吉日，更加彰顯出天時(shí)地利人和的開(kāi)頭彩。何為良辰吉日？對(duì)于商業(yè)的開(kāi)業(yè)而言，并沒(méi)有一個(gè)明確的論斷。然而，年初、年底扎堆開(kāi)業(yè)似乎成為了商業(yè)體開(kāi)業(yè)的一種常態(tài)。
在今年的開(kāi)端，記者注意到，公園1903一期商業(yè)盛大開(kāi)業(yè)，融城金階廣場(chǎng)·金階美食匯也迎來(lái)了人氣爆棚的火熱場(chǎng)面。此外，云路中心商業(yè)廣場(chǎng)在1月31日也啟動(dòng)了試營(yíng)業(yè)，在3月29日將正式盛大開(kāi)業(yè)。對(duì)于今年購(gòu)物中心打算開(kāi)業(yè)的時(shí)間，相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，預(yù)計(jì)會(huì)在今年年底開(kāi)業(yè)。商業(yè)在同一時(shí)段的集中開(kāi)業(yè)，似乎有種“約好”的感覺(jué)，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來(lái)了更多消費(fèi)的選擇和體驗(yàn)。
實(shí)際上，商業(yè)的開(kāi)業(yè)是有行業(yè)規(guī)律的。馬原告訴記者，商業(yè)大多會(huì)選擇在旺季開(kāi)業(yè)。首先，無(wú)論是餐飲業(yè)，還是連鎖品牌，下半年的消費(fèi)通常會(huì)比上半年的消費(fèi)要旺。從零售的角度來(lái)看，冬天穿的衣服比夏天的要多，并且金額要更貴。第二，下半年的節(jié)日較多，從中秋、國(guó)慶，再到圣誕、元旦等，這種假日經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的消費(fèi)，很大程度上讓商業(yè)的開(kāi)業(yè)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。第三，過(guò)節(jié)花錢(qián)，已經(jīng)成為中國(guó)人的一種消費(fèi)習(xí)慣。一般來(lái)說(shuō)，下半年的消費(fèi)能力要比上半年強(qiáng)，而開(kāi)業(yè)也需要用半年的時(shí)間來(lái)備貨。當(dāng)然，這個(gè)“下半年”的概念也會(huì)延伸到次年的一二月份，因此商業(yè)通常選擇一年的兩端來(lái)進(jìn)行開(kāi)業(yè)。
實(shí)力比拼
區(qū)域型購(gòu)物中心蓄勢(shì)待發(fā)社區(qū)商業(yè)“任性”升級(jí)
今年開(kāi)業(yè)潮的即將再度來(lái)襲，必將引發(fā)全城的關(guān)注，同時(shí)也是我們看各開(kāi)發(fā)商展示“身手”的好時(shí)機(jī)。從開(kāi)業(yè)的商業(yè)形態(tài)來(lái)看，區(qū)域型購(gòu)物中心與社區(qū)商業(yè)并駕齊驅(qū)，而社區(qū)商業(yè)則帶來(lái)了嶄新的面貌。
從招商的進(jìn)度來(lái)看，由于距離開(kāi)業(yè)還有相當(dāng)一段時(shí)間，購(gòu)物中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，招商正在穩(wěn)步進(jìn)行，部分主力店已經(jīng)入駐，均為一線(xiàn)知名品牌。目前，南悅城擁有50萬(wàn)平米超大商業(yè)體量，麥德龍、迪卡儂、洲際HOLIDAYINN、上影永華國(guó)際影城強(qiáng)勢(shì)入駐。此外，大都摩天購(gòu)物中心已有華潤(rùn)萬(wàn)家超市、IMAX影院等眾多品牌入駐，云南首家香港國(guó)際免稅購(gòu)物中心也落戶(hù)于此，項(xiàng)目打造的城市摩天游樂(lè)園讓人期待。在眾多知名品牌與主題元素的融合下，即將亮相的購(gòu)物中心或?qū)⒕嚯x“金鼎級(jí)”購(gòu)物中心更近一些吧。同時(shí)，奧宸財(cái)富廣場(chǎng)、海倫國(guó)際、大宥城等項(xiàng)目更是蓄勢(shì)待發(fā)，未來(lái)開(kāi)業(yè)呈現(xiàn)出的商業(yè)必將會(huì)給昆明人帶來(lái)全新的消費(fèi)體驗(yàn)。
在眾多預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心里，宜良的愿景城市廣場(chǎng)也引起了大家的關(guān)注。作為宜良老城中心唯一一個(gè)大型城市綜合體，愿景城市廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃總監(jiān)石志紅表示，沃爾瑪超市、蘇寧電器、、麥當(dāng)勞、屈臣氏等多個(gè)知名商家已經(jīng)入駐，將會(huì)全面升級(jí)宜良的商業(yè)水平，成為昆明東部的商業(yè)中心。
隨著昆明商業(yè)的爆發(fā)，社區(qū)商業(yè)也迎來(lái)了自己的“春天”。自去年濱江·俊發(fā)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，社區(qū)商業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。在今年爆發(fā)的商業(yè)中，云路中心打造的社區(qū)商業(yè)也打開(kāi)了新的局面。云路地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃部策劃經(jīng)理劉毅在采訪(fǎng)中表示，定位為餐飲娛樂(lè)主題型社區(qū)商業(yè)的云路中心商業(yè)廣場(chǎng)，比傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)功能要更加完善。負(fù)一層打造的是社區(qū)超市、數(shù)碼產(chǎn)品、美食廣場(chǎng)為主的業(yè)態(tài)，一二三層基本為餐飲業(yè)態(tài)，四五層則是萬(wàn)達(dá)影院�？傮w上來(lái)看，餐飲業(yè)態(tài)基本占比60%，娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比30%，而10%為零售和其他業(yè)態(tài)。
對(duì)于這樣的規(guī)劃，劉毅認(rèn)為，從周邊的金格，到白塔路、環(huán)城路沿線(xiàn)，百貨業(yè)態(tài)居多，而環(huán)城南路周邊缺乏一個(gè)中高檔餐飲集中、娛樂(lè)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)體，恰恰給云路中心商業(yè)廣場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī)。事實(shí)上，記者也發(fā)現(xiàn)，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)是最能聚集人氣的。從傳統(tǒng)的社區(qū)底商，到如今擁有單獨(dú)建筑、主題的獨(dú)立商業(yè)，社區(qū)商業(yè)華麗轉(zhuǎn)身，成為商業(yè)的黑馬。
搶市預(yù)判
先天與市場(chǎng)配合度要高體驗(yàn)不能只停留在表面
隨著開(kāi)業(yè)潮的“駕到”，大家都做好準(zhǔn)備了嗎？在周末或者工作閑暇之余，你打算去哪個(gè)地方消費(fèi)呢？不管是高大上的購(gòu)物中心，還是接地氣的社區(qū)商業(yè)，爭(zhēng)奪商家資源，搶占消費(fèi)市場(chǎng)，必將愈演愈烈。
從目前的情況來(lái)看，購(gòu)物中心品牌重復(fù)頻率較高，餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為開(kāi)業(yè)搶頭彩。陸韜認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，無(wú)法形成整體的規(guī)劃，必定會(huì)有商家資源的重復(fù)，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。搶占市場(chǎng)的最終因素，還是要看開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、資源整合的力度，以及經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)能力。
那么，什么樣的商業(yè)將會(huì)搶占市場(chǎng)，成為消費(fèi)者的焦點(diǎn)？
當(dāng)前，今年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)并沒(méi)有最終呈現(xiàn)出來(lái)，但從市場(chǎng)的角度來(lái)看，表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目必定是先天基因與市場(chǎng)培育的共同結(jié)果。根據(jù)馬原分析，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能不能做好，首先是基因，項(xiàng)目定位要和市場(chǎng)因素匹配，在什么樣的位置符合做什么樣的產(chǎn)品，怎么圍繞這個(gè)定位來(lái)完成招商、裝修等，從一開(kāi)始就很重要。有了一個(gè)良好的開(kāi)端，還要不斷地花金錢(qián)、花心思去培育這個(gè)市場(chǎng)，不能跑偏。如果一開(kāi)始就選錯(cuò)了定位和方向，后期就會(huì)涉及到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，問(wèn)題就復(fù)雜多了。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，商家品牌大同小異，這樣也會(huì)給商業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力。馬原認(rèn)為，目前昆明的商業(yè)運(yùn)營(yíng)大多還停留在體驗(yàn)式商業(yè)的表面，以吃、玩為主。真正的體驗(yàn)式商業(yè)應(yīng)該涵蓋能看見(jiàn)的、聽(tīng)見(jiàn)的、聞見(jiàn)的等各種體驗(yàn)。例如，在建筑形態(tài)上，上海、香港等地方的各種建筑姿態(tài)都獨(dú)具特色，不同的建筑會(huì)散發(fā)出獨(dú)特的魅力，而不是一個(gè)大盒子就能給大家?guī)?lái)很好的體驗(yàn)感。當(dāng)然，這樣也會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本的提高，很少開(kāi)發(fā)商會(huì)愿意去投入那么多。此外，商場(chǎng)里的消費(fèi)體驗(yàn)應(yīng)該是多樣化的，有的輕松、有的愉悅、有的個(gè)性，各種風(fēng)格能夠給消費(fèi)者帶來(lái)不同的購(gòu)物體驗(yàn)，這樣的差異化才能給市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊。
面對(duì)開(kāi)業(yè)潮的即將到來(lái)，投資者又該如何抓住投資機(jī)會(huì)呢？目前，在今年即將開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，還有商鋪產(chǎn)品在推售中。馬原建議，看一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資，不要只盯著投資回報(bào)率，要點(diǎn)一是區(qū)位交通便利，要點(diǎn)二是人口參數(shù)較大，要點(diǎn)三是商鋪價(jià)格不高。投資者要擦亮自己的眼睛，選擇適合自己的投資產(chǎn)品，在開(kāi)業(yè)潮中抓住自己的商機(jī)吧。
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