商業(yè)是城市的活力因子，也是我們的生活因子。在女人的世界里，不Shopping就無歡樂；在朋友的世界里，不吃飯喝酒聚會，就沒有吹牛的樂趣……
購物中心集餐飲、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)為一體，成為我們購物、聚會、約會的“根據(jù)地”，因此，購物中心的社交功能也越來越顯著。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，昆明2015年有近20個項目迎來商業(yè)開業(yè)，一大波“商業(yè)”來襲，大家都準備好了嗎？
上期，針對由商務部主導、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會受委托組織起草的《購物中心等級劃分規(guī)范》，我們對關(guān)于“購物中心劃分等級”的話題展開了討論。隨著開業(yè)潮的來襲，購物中心的終極目的地在哪里？或許，“金鼎級購物中心”就是一個不錯的目標。
那么，昆明目前在運營的購物中心呈現(xiàn)出什么特點？符合哪些期待和要求？2015年，昆明近20個商業(yè)項目的集中爆發(fā)，城市的商業(yè)格局將發(fā)生什么樣的改變？在今年即將開業(yè)的購物中心里，他們又給我們帶來了哪些新的期待呢？投資者又該如何抓住投資機會？讓我們來一起細細探究吧。
2015年昆明商業(yè)大崛起
購物中心及社區(qū)商業(yè)齊頭并進
近幾年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以用“洶涌”來形容，眾多分布在昆明東、南、西、北各地的商業(yè)綜合體、購物中心、社區(qū)商業(yè)相繼綻放春城，昆明商業(yè)也將迎來大變化與大發(fā)展。
在商業(yè)項目中，最聚人氣的就是餐飲店。
繼上期關(guān)于“購物中心劃分等級”的話題出來后，我們也開始重新關(guān)注昆明購物中心是否能夠“達標”。記者走訪了萬達廣場、昆明廣場、愛琴海購物公園等購物中心，重新審視昆明購物中心的多種“維度”。
隨著多家購物中心的開業(yè)，到哪逛，已經(jīng)不是問題了。
商業(yè)布局
昆明商業(yè)厚積薄發(fā)呈現(xiàn)“南北呼應”
隨著大量的城中村改造項目的推進，商業(yè)配套隨之崛起。城改運動是一項浩浩蕩蕩的大工程，從2008年至今，昆明的商業(yè)厚積薄發(fā)。2014年年底，昆明西山萬達廣場、昆明廣場、愛琴海購物公園等購物中心相繼開業(yè)，改變了昆明城市的商業(yè)格局。從目前格局來看，昆明商業(yè)呈現(xiàn)出“南北呼應”的局面，東西發(fā)展相對較緩慢。在南市區(qū)體量較大的購物中心里，南亞風情·第壹城、昆明西山萬達廣場、愛琴海購物公園雄踞南市，北市區(qū)以北辰財富中心、欣都龍城、昆明廣場為核心，沿著北京路逐漸形成了新商圈。
昆明從單中心的商業(yè)格局，逐漸演變成多中心共同發(fā)展的局面。易事達地產(chǎn)顧問董事副總陸韜認為，要形成真正的商業(yè)中心，只是靠一些比較分散的商業(yè)體是無法形成的。目前，螺螄灣片區(qū)、世紀城片區(qū)等商圈已經(jīng)逐步形成城市的副中心，而南北市區(qū)的商業(yè)中心還需要商業(yè)體的不斷累加。
城市商圈的形成，在很大程度取決于商業(yè)項目的布局和數(shù)量。因此，城市綜合體的不斷涌現(xiàn)改變了昆明的商圈格局，也改變了商業(yè)的布局。昆明商業(yè)地產(chǎn)的大幅增長，必將迎來全新的商業(yè)格局。
從目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)加速布局主城東西市區(qū)，將逐漸形成全方位的商業(yè)布局。大都、潤城、聯(lián)想科技城、馬街摩爾城、南悅城、大宥城、保利六合等也加快了腳步，不論在規(guī)模還是招商方面都響聲不斷。隨著北部山水新城的建設與呈貢新區(qū)的加速發(fā)展，昆明商業(yè)將在原有的“南北呼應”局勢下繼續(xù)向南、向北延伸。目前，以昆明城市規(guī)模和人口數(shù)量來看，盡管目前處于經(jīng)濟發(fā)展中等水平，但隨著高鐵的建設，或許能讓現(xiàn)在看似“消化不良”的商業(yè)地產(chǎn)得到較好發(fā)展。
業(yè)態(tài)與品牌
體驗式業(yè)態(tài)成主流品牌重復頻率較高
購物中心是一個城市或區(qū)域的地標，是城市經(jīng)濟發(fā)展的縮影。購物中心的業(yè)態(tài)與品牌更是體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的形象與氣質(zhì)。在綜合體大爆發(fā)的形勢下，商業(yè)中心內(nèi)的品牌也隨之綻放，讓人眼花繚亂。從昆明目前已開業(yè)的購物中心來看，體驗式業(yè)態(tài)已經(jīng)成為公開的“秘訣”，但品牌重復頻率較高，區(qū)域差異化逐漸縮減。
記者通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，星巴克、萬達影院、優(yōu)衣庫、無印良品、ONLY、VEROMODA等品牌幾乎都可以在昆明大部分購物中心里找到。在昆明廣場逛街的周女士告訴記者，自從昆明廣場開業(yè)后，她幾乎都不去市中心逛街了，因為大多數(shù)品牌都差不多，在哪里逛都一樣，選擇離家近的會更方便一些。
當然，我們不可否認，在購物中心看似“大同小異”的表現(xiàn)中，各個購物中心在購物環(huán)境、小部分品牌商家等方面仍然可以給消費者帶來不一樣的體驗。以昆明西山萬達廣場和愛琴海購物中心為例，都有自身獨特的業(yè)態(tài)和品牌。萬達廣場有萬達百貨、萬達國際影院、大歌星KTV、玩具反斗城等，引進了華潤萬家、星巴克、SEPHORA、CKJEANS、ATTOS等，眾多品牌也是首次進入昆明，可以滿足不同人群的多元化購物需求。愛琴海購物公園則以便利、科技、快捷、互動的體驗式購物，成為昆明商業(yè)提供的新商業(yè)方式，云尚高爾夫會所、螞蟻王國兒童天地、漢堡王、世紀星真冰場等入駐品牌和自主品牌，在業(yè)態(tài)和種類上都與周邊的購物中心有一定的區(qū)別。
運營與管理
考驗開發(fā)商綜合實力吸引并要留得住消費者
商業(yè)是城市的活力，消費也是流動的，購物中心能否獲得消費者的“芳心”，不僅要看“外在”，即購物環(huán)境、品牌商家等，還要看“內(nèi)在”，即商業(yè)運營和管理的能力，這往往體現(xiàn)了開發(fā)商的綜合實力，以及商業(yè)運營團隊的專業(yè)程度。
記者走訪各購物中心發(fā)現(xiàn)，每一家都有各自的特點，昆明西山萬達廣場以城市地標的定位來設計，在建筑立面、購物環(huán)境、商業(yè)動線的規(guī)劃等方面都有鮮明的特點，電梯數(shù)量多、色彩豐富、業(yè)態(tài)豐富都使人的購物更舒適、心情愉悅。愛琴海購物中心具有眾多兒童娛樂設施，在裝飾上溫馨、浪漫，具有愛琴海風格的體驗式商業(yè)空間的塑造，真正做到讓人們“留得下，記得住”，也更加適合昆明人的悠閑。昆明廣場在交通上具有獨特的優(yōu)勢，表現(xiàn)在北京路城市中軸的便利與地鐵的便捷，而更多的快時尚品牌、休閑書吧等，都彰顯了城市潮流約會地的魅力。
購物中心的主題定位、業(yè)態(tài)組合、服務等方面是否做得好，最終還是落到客流、銷售額等指標上，這是運營和管理的“成績單”，也是評定寶鼎級、金鼎級購物中心的標準。舒適的購物環(huán)境、鮮明的主題定位、合理的業(yè)態(tài)組合，在一定程度上可以抓住消費者的心�？偠灾�，一個商業(yè)項目的經(jīng)營狀況如何，往往可以看出開發(fā)商的實力以及資源整合的能力。
商業(yè)模式
商業(yè)標準多樣化開發(fā)商“自成一套”
隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，其商業(yè)模式也逐漸演變出各自不同的風格。若是按照上期商業(yè)話題中的將購物中心分為“四型二級”，“四型”指都市型、社區(qū)型、地區(qū)型和奧特萊斯型。在此分類基礎上，評定“二級”，即是“寶鼎級”和“金鼎級”。那么，這樣規(guī)范化的標準，在現(xiàn)實的操作中卻沒有真正“上道”。在市場化的行為下，開發(fā)商卻有各自的商業(yè)模式。
區(qū)域性的購物中心競爭激烈，而放養(yǎng)的底商不斷升級，社區(qū)商業(yè)逐漸成為了“香餑餑”。記者注意到，去年八月份，在俊發(fā)地產(chǎn)“壹街區(qū)”鄰里商業(yè)模式的發(fā)布會上，相關(guān)負責人表示，俊發(fā)規(guī)劃了三大社區(qū)產(chǎn)品：俊發(fā)廣場、獨立商街、社區(qū)底街，將根據(jù)項目的具體情況，進行超前性的規(guī)劃和定位來確定商業(yè)模式的形態(tài)，實現(xiàn)街區(qū)統(tǒng)一運營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，將訂單式商家會員、定向型消費會員、定制投資會員無縫對接�？“l(fā)目前，濱江·俊發(fā)商業(yè)大道已經(jīng)呈現(xiàn)，時代俊園壹街區(qū)、俊福花城壹街區(qū)等鄰里商業(yè)也將面世。
相對的，龍湖則提出了“獨立商業(yè)”的概念，將社區(qū)商業(yè)再次升級。龍湖水晶酈城·晶悅薈以獨立的建筑形態(tài)存在，有明確的主題定位，以定制為目標，四層退臺式情景商業(yè)主打休閑餐飲業(yè)態(tài)，給昆明的社區(qū)商業(yè)帶來了全新的視野�；蛟S，市場化的“標準”就是目前最好的規(guī)范。
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