本期導(dǎo)讀
3月27日，國土部網(wǎng)站披露，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡(jiǎn)稱通知)——有的放矢，兩部委繼續(xù)助力去庫存
3月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高在全國電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門檻�！e金這救市殺手锏能湊效嗎
公積金這救市殺手锏能湊效嗎
新聞內(nèi)容：3月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高在全國電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門檻；同日，福建省出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》,至今日上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬元；此前，濟(jì)南、廣州已先后出臺(tái)相關(guān)公積金細(xì)則……
CRIC點(diǎn)評(píng)：去年以來，公積金不斷被調(diào)整，最終都能達(dá)到預(yù)期效果嗎？在落實(shí)中還存在什么樣的障礙呢？
公積金調(diào)整短期促進(jìn)成交效果明顯，長(zhǎng)期效用衰減
從去年市場(chǎng)表現(xiàn)看，大部分城市公積金調(diào)整之后，能夠在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如揚(yáng)州于5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復(fù)正常成交量；其他公積金調(diào)整的城市，比如佛山、無錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2-3個(gè)月內(nèi)，均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復(fù)正常。依次來看，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購房需求釋放，但亦非長(zhǎng)久之計(jì)。
公積金調(diào)整或是政府“一廂情愿”，效果要達(dá)預(yù)期實(shí)難預(yù)料
公積金政策調(diào)整意在降低購房成本，促進(jìn)房屋成交；但多數(shù)城市在公積金政策落實(shí)中存在諸多障礙而導(dǎo)致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如：
1、城市公積金余額不足，導(dǎo)致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因?yàn)橄惹肮e金歸集少而貸款增加而導(dǎo)致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請(qǐng)公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由于廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優(yōu)惠的購房者并不多。
2、貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長(zhǎng)致使樓盤并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟(jì)南某個(gè)樓盤，即規(guī)定若使用公積金貸款，則不能享受某些優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠；更有甚者，項(xiàng)目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來，公積金貸款對(duì)購房者的利好化為烏有。
3、銀行對(duì)組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度，對(duì)小額商貸無積極性。在多數(shù)房屋總價(jià)相對(duì)較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行為了自身利潤考量，對(duì)小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處于可有可無的狀態(tài)。
城市市場(chǎng)情況不同，公積金政策調(diào)整效果會(huì)有差異，仍需“分城施策”
首先，一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房?jī)r(jià)相匹配。其次，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)因分化嚴(yán)重，公積金調(diào)整產(chǎn)生的效果也有差異。
有的放矢，兩部委繼續(xù)助力去庫存
3月27日，國土部網(wǎng)站披露，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡(jiǎn)稱通知)，本次通知正視國內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，在多個(gè)方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，邏輯思路還是”千方百計(jì)去庫存”原則方向。
CRIC點(diǎn)評(píng)：具體來看，我們認(rèn)為本次通知有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注——
正視住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，“有保有壓”對(duì)癥下藥
本次通知要求地方政府因地制宜、對(duì)土地供應(yīng)要做到有保有壓，對(duì)供不應(yīng)求的市縣要加大土地供應(yīng)，對(duì)供過于求的區(qū)域要減少甚至停止土地供應(yīng)。
調(diào)整住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),減少不適當(dāng)制度造成的庫存積壓
本次通知允許房企在開發(fā)過程中適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，實(shí)際上是突破行政化調(diào)控藩籬，讓市場(chǎng)回歸自身規(guī)律，對(duì)于購房者而言，有利于釋放積壓需求，改善居民居住條件。
允許轉(zhuǎn)換土地用途,糾偏不合時(shí)宜土地利用規(guī)劃
本次通知提出在供應(yīng)過量的區(qū)域，未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型為新興產(chǎn)業(yè)用地，一方面是對(duì)之前不合時(shí)宜的規(guī)劃糾偏，讓去化承壓的項(xiàng)目找到新的出路，解決“爛尾“難題；另一方面也是與兩會(huì)精神一脈相承，響應(yīng)大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老等新興產(chǎn)業(yè)的要求，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整。但對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，目前養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)的回報(bào)模式和資金流轉(zhuǎn)周期仍不明朗，參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)還需量力而為。
明確收儲(chǔ)商品住房作保障性住房房源,政府投資助力企業(yè)去庫存
在兩會(huì)報(bào)告之后，兩部委發(fā)文再一次提及可商品房改保障房。這一政策的執(zhí)行，不僅僅有利于加快住房保障工作的推進(jìn)，對(duì)于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系更是意義深遠(yuǎn)。
推進(jìn)供地信息透明化，加速市場(chǎng)化進(jìn)程
通知要求，要將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。
中央千方百計(jì)去庫存，實(shí)際成效還得看地方執(zhí)行
本次兩部委正視供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的市場(chǎng)困境，在通知中提出了多項(xiàng)立場(chǎng)鮮明的提法和要求，從多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向，可謂是千方百計(jì)去庫存。不過從行文來看，地方政府開展工作也仍有一定調(diào)整的空間，最終執(zhí)行成效還是取決于地方政府的落實(shí)力度。
房企不降價(jià)！“低首付”行其道
近日，上海樓市掀起一股“低首付”營銷浪潮，先是恒大名都首付3%，剩余房款3年內(nèi)每半年償還總價(jià)3%；隨后，萬科表態(tài)旗下三盤享首付15%，剩余15%半年內(nèi)無息還款優(yōu)惠。甚至有媒體稱，萬科上海項(xiàng)目將推出首付6%，另24%與金融機(jī)構(gòu)合作的模式(不過消息發(fā)布不久即遭刪除)，由此，萬科“低首付”引來無數(shù)猜測(cè)。但無論如何，時(shí)隔半年，首付優(yōu)惠再現(xiàn)，上海接連上演，兩大房企PK，營銷動(dòng)作耐人尋味。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
行業(yè)利潤收窄，房企以價(jià)換量的意愿有限
行業(yè)利潤趨于收窄，土地成本、融資成本等成本不斷增加擠壓利潤，降價(jià)讓利的實(shí)質(zhì)空間不大，房企通過犧牲利潤搏取銷售的意愿降低，房企更愿意選擇不影響利潤但可以帶動(dòng)銷售的營銷方式。
營銷隨行就市，“促銷售”與“保利潤”在不同市場(chǎng)上演
市場(chǎng)波動(dòng)、存量高企的城市，房企傾向“促銷售”。如杭州、長(zhǎng)春，年后降價(jià)行動(dòng)再現(xiàn)，75折項(xiàng)目也有出現(xiàn)。而放眼成交走向平穩(wěn)的城市，折扣有限，首付優(yōu)惠受捧。。當(dāng)下，2成首付政策雖獲中央支持，但具體落實(shí)卻未能如期，在市場(chǎng)較好的城市，房企采取“低首付”策略順應(yīng)了政策大勢(shì)，或是吸金的不錯(cuò)之舉。
策略1：房企墊付部分首付款，客戶在約定期限內(nèi)付清。
早在2000年時(shí)，“零首付”已進(jìn)入人們視野。不過，需要注意的是，這種方式相當(dāng)考驗(yàn)房企資金鏈壓力，一方面，為鎖客源，項(xiàng)目必須給予足夠大的讓利，一般要在半成首付以下；另一方面，回款期延長(zhǎng)，房企獲得剩余首付款至少要半年，甚至3年，如上海恒大名都，將影響資金回流。
策略2：引入第三方金融機(jī)構(gòu)，提供首付款貸款支持。
與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，房企可將客戶的首付款需求轉(zhuǎn)嫁給金融平臺(tái)，金融平臺(tái)借助金融工具，為客戶提供低利率的貸款服務(wù)。如易居旗下“房金所”推出了房險(xiǎn)貸、房保貸產(chǎn)品，首付款貸款利率7.5%。相比于房企資金墊付的方式，引入第三方金融機(jī)構(gòu)兼顧了客戶需求與房企回款，不過，該策略順利推進(jìn)在于金融平臺(tái)的高信譽(yù)。
策略3：首付款購買理財(cái)產(chǎn)品，坐享投資收益。
針對(duì)手頭資金充裕的客戶，通過理財(cái)方式可以高效鎖定客源。該策略同樣需要房企與金融機(jī)構(gòu)合作，客戶的首付款可用于購買金融機(jī)構(gòu)推出的理財(cái)產(chǎn)品，到約定日期時(shí)，首付款轉(zhuǎn)入房企賬戶，客戶則獲得預(yù)期收益，如同降低首付款。如近期熱傳的方興聯(lián)姻淘寶上線“上帝淘金季”，客戶認(rèn)購參與活動(dòng)的房源，支付首付款到余額寶，可在約定期內(nèi)每天享收益。本質(zhì)來看，首付理財(cái)是變相的讓利，不過，相比于降價(jià)讓利于客戶，這種營銷方式讓參與各方均從中收益，靈活運(yùn)用金融工具或稱為房企營銷新趨勢(shì)。
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