克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)(0321-0327)土地退出機(jī)制

本期導(dǎo)讀

3月27日,國土部網(wǎng)站披露,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡(jiǎn)稱通知)——有的放矢,兩部委繼續(xù)助力去庫存

3月20日,住建部部長(zhǎng)陳政高在全國電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率,進(jìn)一步降低門檻!e金這救市殺手锏能湊效嗎

公積金這救市殺手锏能湊效嗎

新聞內(nèi)容:3月20日,住建部部長(zhǎng)陳政高在全國電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率,進(jìn)一步降低門檻;同日,福建省出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》,至今日上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬元;此前,濟(jì)南、廣州已先后出臺(tái)相關(guān)公積金細(xì)則……

CRIC點(diǎn)評(píng):去年以來,公積金不斷被調(diào)整,最終都能達(dá)到預(yù)期效果嗎?在落實(shí)中還存在什么樣的障礙呢?

公積金調(diào)整短期促進(jìn)成交效果明顯,長(zhǎng)期效用衰減

從去年市場(chǎng)表現(xiàn)看,大部分城市公積金調(diào)整之后,能夠在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如揚(yáng)州于5月中旬放寬公積金提取,商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升,但8月份就回復(fù)正常成交量;其他公積金調(diào)整的城市,比如佛山、無錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市,在公積金放寬調(diào)整之后的2-3個(gè)月內(nèi),均出現(xiàn)了成交量上漲的情況,但之后成交量便回復(fù)正常。依次來看,公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購房需求釋放,但亦非長(zhǎng)久之計(jì)。

公積金調(diào)整或是政府“一廂情愿”,效果要達(dá)預(yù)期實(shí)難預(yù)料

公積金政策調(diào)整意在降低購房成本,促進(jìn)房屋成交;但多數(shù)城市在公積金政策落實(shí)中存在諸多障礙而導(dǎo)致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如:

1、城市公積金余額不足,導(dǎo)致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因?yàn)橄惹肮e金歸集少而貸款增加而導(dǎo)致余額不足,比如廣州,雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請(qǐng)公積金貸款可以享受兩成的首付比例,但由于廣州公積金余額緊張,能夠真正獲得此優(yōu)惠的購房者并不多。

2、貸款審批手續(xù)繁瑣,放款周期較長(zhǎng)致使樓盤并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在,近期濟(jì)南某個(gè)樓盤,即規(guī)定若使用公積金貸款,則不能享受某些優(yōu)惠,每平方米要貴近300元,而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠;更有甚者,項(xiàng)目直接“不接受”公積金貸款,這樣一來,公積金貸款對(duì)購房者的利好化為烏有。

3、銀行對(duì)組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度,對(duì)小額商貸無積極性。在多數(shù)房屋總價(jià)相對(duì)較低而公積金貸款額度較高的城市,商業(yè)銀行為了自身利潤考量,對(duì)小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房,也就只能全額商貸,而公積金貸款又處于可有可無的狀態(tài)。

城市市場(chǎng)情況不同,公積金政策調(diào)整效果會(huì)有差異,仍需“分城施策”

首先,一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房?jī)r(jià)相匹配。其次,二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)因分化嚴(yán)重,公積金調(diào)整產(chǎn)生的效果也有差異。

有的放矢,兩部委繼續(xù)助力去庫存

3月27日,國土部網(wǎng)站披露,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡(jiǎn)稱通知),本次通知正視國內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題,在多個(gè)方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法,邏輯思路還是”千方百計(jì)去庫存”原則方向。

CRIC點(diǎn)評(píng):具體來看,我們認(rèn)為本次通知有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注——

正視住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題,“有保有壓”對(duì)癥下藥

本次通知要求地方政府因地制宜、對(duì)土地供應(yīng)要做到有保有壓,對(duì)供不應(yīng)求的市縣要加大土地供應(yīng),對(duì)供過于求的區(qū)域要減少甚至停止土地供應(yīng)。

調(diào)整住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),減少不適當(dāng)制度造成的庫存積壓

本次通知允許房企在開發(fā)過程中適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),實(shí)際上是突破行政化調(diào)控藩籬,讓市場(chǎng)回歸自身規(guī)律,對(duì)于購房者而言,有利于釋放積壓需求,改善居民居住條件。

允許轉(zhuǎn)換土地用途,糾偏不合時(shí)宜土地利用規(guī)劃

本次通知提出在供應(yīng)過量的區(qū)域,未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型為新興產(chǎn)業(yè)用地,一方面是對(duì)之前不合時(shí)宜的規(guī)劃糾偏,讓去化承壓的項(xiàng)目找到新的出路,解決“爛尾“難題;另一方面也是與兩會(huì)精神一脈相承,響應(yīng)大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老等新興產(chǎn)業(yè)的要求,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整。但對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言,目前養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)的回報(bào)模式和資金流轉(zhuǎn)周期仍不明朗,參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)還需量力而為。

明確收儲(chǔ)商品住房作保障性住房房源,政府投資助力企業(yè)去庫存

在兩會(huì)報(bào)告之后,兩部委發(fā)文再一次提及可商品房改保障房。這一政策的執(zhí)行,不僅僅有利于加快住房保障工作的推進(jìn),對(duì)于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系更是意義深遠(yuǎn)。

推進(jìn)供地信息透明化,加速市場(chǎng)化進(jìn)程

通知要求,要將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊,明確上市時(shí)間,定期分批推出,穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。

中央千方百計(jì)去庫存,實(shí)際成效還得看地方執(zhí)行

本次兩部委正視供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的市場(chǎng)困境,在通知中提出了多項(xiàng)立場(chǎng)鮮明的提法和要求,從多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向,可謂是千方百計(jì)去庫存。不過從行文來看,地方政府開展工作也仍有一定調(diào)整的空間,最終執(zhí)行成效還是取決于地方政府的落實(shí)力度。

房企不降價(jià)!“低首付”行其道

近日,上海樓市掀起一股“低首付”營銷浪潮,先是恒大名都首付3%,剩余房款3年內(nèi)每半年償還總價(jià)3%;隨后,萬科表態(tài)旗下三盤享首付15%,剩余15%半年內(nèi)無息還款優(yōu)惠。甚至有媒體稱,萬科上海項(xiàng)目將推出首付6%,另24%與金融機(jī)構(gòu)合作的模式(不過消息發(fā)布不久即遭刪除),由此,萬科“低首付”引來無數(shù)猜測(cè)。但無論如何,時(shí)隔半年,首付優(yōu)惠再現(xiàn),上海接連上演,兩大房企PK,營銷動(dòng)作耐人尋味。

CRIC點(diǎn)評(píng):

行業(yè)利潤收窄,房企以價(jià)換量的意愿有限

行業(yè)利潤趨于收窄,土地成本、融資成本等成本不斷增加擠壓利潤,降價(jià)讓利的實(shí)質(zhì)空間不大,房企通過犧牲利潤搏取銷售的意愿降低,房企更愿意選擇不影響利潤但可以帶動(dòng)銷售的營銷方式。

營銷隨行就市,“促銷售”與“保利潤”在不同市場(chǎng)上演

市場(chǎng)波動(dòng)、存量高企的城市,房企傾向“促銷售”。如杭州、長(zhǎng)春,年后降價(jià)行動(dòng)再現(xiàn),75折項(xiàng)目也有出現(xiàn)。而放眼成交走向平穩(wěn)的城市,折扣有限,首付優(yōu)惠受捧。。當(dāng)下,2成首付政策雖獲中央支持,但具體落實(shí)卻未能如期,在市場(chǎng)較好的城市,房企采取“低首付”策略順應(yīng)了政策大勢(shì),或是吸金的不錯(cuò)之舉。

策略1:房企墊付部分首付款,客戶在約定期限內(nèi)付清。

早在2000年時(shí),“零首付”已進(jìn)入人們視野。不過,需要注意的是,這種方式相當(dāng)考驗(yàn)房企資金鏈壓力,一方面,為鎖客源,項(xiàng)目必須給予足夠大的讓利,一般要在半成首付以下;另一方面,回款期延長(zhǎng),房企獲得剩余首付款至少要半年,甚至3年,如上海恒大名都,將影響資金回流。

策略2:引入第三方金融機(jī)構(gòu),提供首付款貸款支持。

與第三方金融機(jī)構(gòu)合作,房企可將客戶的首付款需求轉(zhuǎn)嫁給金融平臺(tái),金融平臺(tái)借助金融工具,為客戶提供低利率的貸款服務(wù)。如易居旗下“房金所”推出了房險(xiǎn)貸、房保貸產(chǎn)品,首付款貸款利率7.5%。相比于房企資金墊付的方式,引入第三方金融機(jī)構(gòu)兼顧了客戶需求與房企回款,不過,該策略順利推進(jìn)在于金融平臺(tái)的高信譽(yù)。

策略3:首付款購買理財(cái)產(chǎn)品,坐享投資收益。

針對(duì)手頭資金充裕的客戶,通過理財(cái)方式可以高效鎖定客源。該策略同樣需要房企與金融機(jī)構(gòu)合作,客戶的首付款可用于購買金融機(jī)構(gòu)推出的理財(cái)產(chǎn)品,到約定日期時(shí),首付款轉(zhuǎn)入房企賬戶,客戶則獲得預(yù)期收益,如同降低首付款。如近期熱傳的方興聯(lián)姻淘寶上線“上帝淘金季”,客戶認(rèn)購參與活動(dòng)的房源,支付首付款到余額寶,可在約定期內(nèi)每天享收益。本質(zhì)來看,首付理財(cái)是變相的讓利,不過,相比于降價(jià)讓利于客戶,這種營銷方式讓參與各方均從中收益,靈活運(yùn)用金融工具或稱為房企營銷新趨勢(shì)。

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