克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0328-0403）華東、西南行情相對(duì)較好

本期導(dǎo)讀

3月31日，CRIC研究中心發(fā)布了2015年1季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP50排行榜。TOP100房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對(duì)較好�！�—二線城市貢獻(xiàn)上升，華東、西南行情相對(duì)較好

4月1日晚間，中國(guó)平安宣布斥資62億港元購(gòu)買(mǎi)碧桂園9.90%的股份，成為其第二大股東�！�—平安入局、楊氏讓路，雙贏？

二線城市貢獻(xiàn)上升，華東、西南行情相對(duì)較好

新聞內(nèi)容：3月31日，CRIC研究中心發(fā)布了2015年1季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP50排行榜。TOP100房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對(duì)較好。

CRIC點(diǎn)評(píng)：TOP100房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對(duì)較好。

城市分析：二線城市對(duì)TOP50的相對(duì)貢獻(xiàn)提升

從一季度TOP50房企銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)率看，二線城市占53.5%，位居第一；一線城市占29.3%，位居第二，三四線城市占17.2%。從百分比變動(dòng)看：與去年一季度相比，二線城市同比上漲4.09個(gè)百分點(diǎn)，升幅最大，其后是三四線城市，同比上漲1.91個(gè)百分點(diǎn)，一線城市反而是下降的。

二線城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)攀升，主要得益于限購(gòu)取消，房企紛紛在二線展開(kāi)價(jià)格促銷(xiāo)戰(zhàn)，加之政策方面有2014年9/30房貸新政和11/22降息之后和2015年3/1央行再次降息的強(qiáng)刺激。預(yù)期在3/30二套新政后，二線城市貢獻(xiàn)會(huì)有進(jìn)一步上升。一線城市之所大幅下滑，主要是北上廣深城市依然限購(gòu)，而且市場(chǎng)較為穩(wěn)健、房企在一線的降價(jià)力度相對(duì)其它各線要弱。三四線城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)上升，部分受益于新型城鎮(zhèn)化利好釋放。

區(qū)域分析：華東、華中、西南貢獻(xiàn)提升

從一季度TOP50房企銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)率看，華東依然是最大的主力銷(xiāo)售區(qū)，占比超3成；其后為華南、華北，占比接近1/4.從板塊變動(dòng)來(lái)看：與今年相比，華東上浮3.13個(gè)百分點(diǎn)，華中、西南分別上升1.52、1.18個(gè)百分點(diǎn)；華北及東南分別下降2.92、2.91個(gè)百分點(diǎn)。

平安入局、楊氏讓路，雙贏？

4月1日晚間，中國(guó)平安宣布斥資62億港元購(gòu)買(mǎi)碧桂園9.90%的股份，成為其第二大股東。

CRIC點(diǎn)評(píng)：中國(guó)平安作為目前國(guó)內(nèi)大型的綜合性金融集團(tuán)，其介入能讓碧桂園多方面受益，不僅能夠優(yōu)化碧桂園的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，未來(lái)在市場(chǎng)、資金、物管等多方面也都能對(duì)碧桂園起到指導(dǎo)和支持的作用。而對(duì)于平安來(lái)說(shuō)，碧桂園也能幫助其提高操盤(pán)能力，雙方的合作未來(lái)還將進(jìn)一步涉及至平安自有項(xiàng)目中，似乎也預(yù)示著險(xiǎn)資大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

碧桂園抱平安大腿，收益頗豐

此次平安的入股將會(huì)進(jìn)一步削弱了家族化，提升其市場(chǎng)化程度，為打開(kāi)更多的融資渠道做好鋪墊。

在業(yè)務(wù)方面，中國(guó)平安的資源將給碧桂園的發(fā)展帶來(lái)以下幾個(gè)益處

助攻物業(yè)銷(xiāo)售、完善社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈、支持養(yǎng)老領(lǐng)域試水。

平安攪局房地產(chǎn)，趁人之危？

平安將受益于碧桂園操盤(pán)能力，還會(huì)在更多領(lǐng)域合作，險(xiǎn)資要入股家族化房企并非易事。此次合作為碧桂園主動(dòng)尋找平安，也是建立在楊國(guó)強(qiáng)家族較為開(kāi)放的合作心態(tài)上的；未來(lái)，碧桂園還會(huì)參與到平安旗下項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，如管理、施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)院等團(tuán)隊(duì)均會(huì)與平安合作；險(xiǎn)資大軍優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，正式吹響“涉房”號(hào)角，對(duì)于平安攪局，我們有三點(diǎn)看法，其一，平安的資金成本低，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有優(yōu)勢(shì)。其二，在市場(chǎng)低迷情況下與房企談判更能掌握主動(dòng)權(quán)。其三，房企的資源及操盤(pán)能力優(yōu)于平安自身。

對(duì)降二套首付和減營(yíng)業(yè)稅政策的點(diǎn)評(píng)

官網(wǎng)又聯(lián)合住建部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出正式文件《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2成；與此同時(shí)，財(cái)政部大幅縮短二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限至兩年。調(diào)整力度大大超出市場(chǎng)預(yù)期。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

亮點(diǎn)頗多，政策調(diào)整力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期

本次央行即財(cái)政部政策調(diào)整可謂亮點(diǎn)多多，調(diào)整力度均大大超出市場(chǎng)預(yù)期：

1)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，比此前市場(chǎng)預(yù)期多出1成；

2)使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

改善型需求將大為提振，中大戶型普住庫(kù)存去化將加快

1、二套首付下調(diào)對(duì)于房?jī)r(jià)較高的一二線城市影響較大，購(gòu)房者首付資金大為降低，改善型需求短期內(nèi)或受鼓勵(lì)集中入市，4月或有一波走高行情；

2、公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價(jià)較高，公積金貸款數(shù)額有限，影響有限，但對(duì)房屋總價(jià)相對(duì)較低的三四線城市的剛性需求或有較大的刺激作用；

3、隨著需求受激勵(lì)短期內(nèi)的集中入市，各地房?jī)r(jià)或有上揚(yáng)的機(jī)會(huì)，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫(kù)存的三四線城市。但期望房?jī)r(jià)出現(xiàn)09年的報(bào)復(fù)性上漲，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展階段都決定了這是不現(xiàn)實(shí)的。

4、此次政策調(diào)整將緩解短期的市場(chǎng)矛盾，對(duì)未來(lái)二三季度我們保持樂(lè)觀態(tài)度，但我們認(rèn)為這無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，供應(yīng)過(guò)剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步下行的趨勢(shì)。

5、一、二線城市90-144平米的中大戶型普通住宅庫(kù)存去化有望加快，而對(duì)90平米以下剛性需求產(chǎn)品和144平米以上非普通住宅影響有限；

6、三、四線城市144平米以下普通住宅受二套首付調(diào)整和公積金首套首付調(diào)整影響，或均有一波看漲行情。

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