克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0418-0424）央行降準(zhǔn)送及時(shí)雨

本期導(dǎo)讀

金豐投資公告稱(chēng)，重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委員會(huì)審核通過(guò)，也就是說(shuō)，綠地集團(tuán)整體上市完成了關(guān)鍵一步�！�—綠地上市獲批：大金融布局提速

4月19日，央行宣布再次降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，并實(shí)行定向降準(zhǔn)。而據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月底，人民幣存款余額124.89萬(wàn)億元，據(jù)此估算，未計(jì)算定向降準(zhǔn)的情況下，對(duì)市場(chǎng)將釋放近1.25萬(wàn)億元資金�！�—央行大幅降準(zhǔn)為“新政”落地送來(lái)及時(shí)雨

綠地上市獲批：大金融布局提速

新聞內(nèi)容：金豐投資公告稱(chēng)，重組事項(xiàng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委員會(huì)審核通過(guò)，也就是說(shuō)，綠地集團(tuán)整體上市完成了關(guān)鍵一步。接下來(lái)，重組事宜還須中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)資產(chǎn)交割等流程，繼而完成董事會(huì)高管選舉和公司住所、注冊(cè)資本及經(jīng)營(yíng)范圍工商變更登記等，最終完成并更名通常還需約1-2個(gè)月。

CRIC點(diǎn)評(píng)：作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，綠地除了房地產(chǎn)主業(yè)外，還在金融、基建、能源、建設(shè)、汽車(chē)等板塊布局。其中，綠地金融最受關(guān)注，其模式創(chuàng)新、業(yè)務(wù)多元化，依托房地產(chǎn)資源又能單獨(dú)盈利，有望成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

作為綠地在海外的上市平臺(tái)，綠地香港是集團(tuán)重要的融資渠道，也是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探索者。除了重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，綠地香港還將打造多層次的地產(chǎn)金融生態(tài)圈，整體銷(xiāo)售和土地儲(chǔ)備未來(lái)會(huì)占到集團(tuán)的20-30%左右。我們認(rèn)為，在綠地香港平臺(tái)上，最具增長(zhǎng)潛力的三大業(yè)務(wù)包括：

互聯(lián)網(wǎng)金融：地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)明顯

對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“地產(chǎn)寶“并非為自身融資設(shè)立，其主要業(yè)務(wù)是聯(lián)結(jié)撮合中小型房企與金融機(jī)構(gòu)，并收取管理費(fèi)用，房企通過(guò)平臺(tái)的融資成本約在6-8%。

特殊機(jī)會(huì)投資基金：不良資產(chǎn)整合最具想象空間

綠地香港正計(jì)劃與資產(chǎn)管理公司合作設(shè)立特殊機(jī)會(huì)投資基金，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，也為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供輔助，這部分業(yè)務(wù)頗具想象空間。

PPP模式：掘金城鎮(zhèn)化

綠地目前的地鐵投資業(yè)務(wù)便采用了PPP模式，具體培育形式還在商討中。但通常來(lái)說(shuō)，由于融資成本將根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期收益、資產(chǎn)以及政府扶持的力度決定，房企能獲得財(cái)政補(bǔ)貼和銀行提供的低成本融資，以及政府提供的如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、沿線土地使用權(quán)等。除了所開(kāi)發(fā)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理收益外，建成的上蓋物業(yè)銷(xiāo)售也能帶來(lái)現(xiàn)金流。

央行大幅降準(zhǔn)為“新政”落地送來(lái)及時(shí)雨

4月19日，央行宣布再次降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，并實(shí)行定向降準(zhǔn)。而據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月底，人民幣存款余額124.89萬(wàn)億元，據(jù)此估算，未計(jì)算定向降準(zhǔn)的情況下，對(duì)市場(chǎng)將釋放近1.25萬(wàn)億元資金。

CRIC點(diǎn)評(píng)：此次降準(zhǔn)力度之大，也是經(jīng)濟(jì)下行壓力所迫。一季度GDP同比增長(zhǎng)7%，創(chuàng)6年來(lái)新低；而M2增速降至11.6%，增速分別比上月末和去年末低0.9個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明社會(huì)資金需求仍低迷，投資意愿不強(qiáng)。對(duì)作為經(jīng)濟(jì)“維穩(wěn)”重中之重的房地產(chǎn)業(yè)而言，“330新政”后市場(chǎng)成交仍未見(jiàn)起色，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的64個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，4月上半月商品住宅成交建筑面積933.4萬(wàn)平方米，環(huán)比3月下半月繼續(xù)下跌11%。主要因?yàn)檎�策落地�?zhí)行滯后，多數(shù)銀行迫于資金額度和成本對(duì)落實(shí)按揭貸款細(xì)則按兵不動(dòng)。

可以說(shuō)，此次降準(zhǔn)對(duì)當(dāng)前膠著的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)及時(shí)雨。其所產(chǎn)生的影響，我們認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：

對(duì)于資金面來(lái)說(shuō)，有利于330房貸新政等政策的快速落地，此次降準(zhǔn)將給銀行釋放大量的流動(dòng)性，銀行資金充裕，可貸款額度明顯增加，能很大程度上緩解銀行可貸資金不足的問(wèn)題，從而能推進(jìn)新政實(shí)際落地。

對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工跌勢(shì)逐步企穩(wěn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)8.5%，落到2位數(shù)以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)投資仍未有起色。而降準(zhǔn)所帶來(lái)的流動(dòng)性或有相當(dāng)部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)的回穩(wěn)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積也將企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)2季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將有所回穩(wěn)。

預(yù)計(jì)改善型產(chǎn)品成交將會(huì)上升。降準(zhǔn)促進(jìn)房貸政策的落地，也將一定程度上為改善型需求持續(xù)釋放提供了信貸保障，再加上，目前股市已處高位，很多在股市賺錢(qián)的人或重新投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)120平方米以上改善型戶(hù)型成交面積將上升，2季度高端改善型項(xiàng)目或?qū)⒂幸徊ㄐ星椤?/p>

各城市前景分化，一線及部分二線城市成交將會(huì)有所回升。針對(duì)目前各線城市供求現(xiàn)狀，供求相對(duì)均衡而需求強(qiáng)勁的一線城市房地產(chǎn)將直接受益，改善性需求或集中釋放，預(yù)計(jì)供求將穩(wěn)步上漲。二線城市中，對(duì)合肥、武漢、濟(jì)南等供求狀況較好的城市來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)供求狀況將繼續(xù)改善

預(yù)計(jì)城市房?jī)r(jià)將會(huì)逐步回穩(wěn)，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅上漲。

房企信心回升加之開(kāi)發(fā)貸額度增加，2季度土地成交量將會(huì)有所回升。

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