本期導(dǎo)讀
在”330新政”降低二套首付提振市場(chǎng)信心后，緊接著4月19日的央行再次降準(zhǔn)又?jǐn)U充了資金池的規(guī)模，然而近日融360對(duì)全國(guó)35個(gè)主要城市524家銀行進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告卻顯示近七成銀行并未執(zhí)行新政�！抠J新政滿月，七成銀行仍糾結(jié)博弈
隨著政策的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升周期。但縱觀4月樓市，一二線城市明顯好于三四線城市，而在銷售積極的一二線城市，也并不是呈現(xiàn)全面熱銷的局面�？傮w而言，只有性價(jià)比較高的產(chǎn)品才會(huì)受到購(gòu)房者的青睞，而近期有3類熱銷項(xiàng)目搶跑，且各具特色�！袌�(chǎng)回暖并不意味所有項(xiàng)目都能熱銷
CRIC視點(diǎn)
房貸新政滿月，七成銀行仍糾結(jié)博弈
新聞內(nèi)容：在”330新政”降低二套首付提振市場(chǎng)信心后，緊接著4月19日的央行再次降準(zhǔn)又?jǐn)U充了資金池的規(guī)模，頻出的利好政策引發(fā)全國(guó)房貸市場(chǎng)的調(diào)整熱潮，購(gòu)房者對(duì)房貸落地焦急等待，開發(fā)企業(yè)和地方政府則對(duì)4月市場(chǎng)表現(xiàn)充滿期待，然而近日融360對(duì)全國(guó)35個(gè)主要城市524家銀行進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告卻顯示近七成銀行并未執(zhí)行新政。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
近七成銀行未執(zhí)行新政，首套房利率呈下行趨勢(shì):“330新政”中最大的調(diào)整即是二套房首付成數(shù)下降，而在新政滿月之際，融360調(diào)查報(bào)告顯示全國(guó)524家銀行近七成銀行暫未執(zhí)行新政。就利率而言，首套房平均利率已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月下調(diào)，并有進(jìn)一步下行的趨勢(shì)。其中銀行提供首套房?jī)?yōu)惠利率的數(shù)量和力度均有所增加，且9折以下優(yōu)惠利率的銀行集中在北京、上海等一線城市。具體來看，一線城市優(yōu)惠利率數(shù)量和折扣力度相比上月也明顯增強(qiáng)；二線城市則呈現(xiàn)分化特征，如天津、成都等出現(xiàn)小幅反彈。而全國(guó)二套房平均利率雖也連續(xù)下降10個(gè)月，但僅環(huán)比下降0.01%，沒有明顯的下行趨勢(shì)，基準(zhǔn)利率上浮10%仍是絕對(duì)的主流利率。
行業(yè)規(guī)模觸頂風(fēng)險(xiǎn)增加，加之銀行資金成本走高，致新政落實(shí)不力:總體來看，在央行兩次降準(zhǔn)的刺激下，銀行仍持有相對(duì)謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度，多數(shù)暫緩執(zhí)行或有折扣的執(zhí)行二套房貸款新政。造成銀行執(zhí)行不積極的主要原因是，銀行出于對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)和貸款收益的綜合考量。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度來說，經(jīng)過了“黃金十年”當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高位盤整期，行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩已經(jīng)成為事實(shí)，住房稀缺性已經(jīng)大打折扣、房地產(chǎn)投資收益率下降，行業(yè)“天花板”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，目前銀行業(yè)已經(jīng)對(duì)房貸的關(guān)注重點(diǎn)從收益轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)控制，出于防范斷供、壞賬風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)房貸業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎。
購(gòu)房者推遲入市，行業(yè)回暖不及預(yù)期:銀行對(duì)于新政的“慢待”態(tài)度，一方面，會(huì)造成部分購(gòu)房者貸款的希望落空或延緩部分購(gòu)房者入市的時(shí)機(jī)，尤其是想買二套房的改善型客戶，房貸額度和利率優(yōu)惠短期內(nèi)難有大幅度提高，市場(chǎng)上觀望情緒較難消退，但對(duì)首置購(gòu)房者來講，房貸利率有望進(jìn)一步下行，還款壓力減��；另一方面，在當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存多以中大戶型為主的背景下，行業(yè)去庫(kù)存進(jìn)程放緩，市場(chǎng)回暖也難達(dá)到預(yù)期程度。就當(dāng)前首套房利率下行趨勢(shì)來看，短期內(nèi)部分一、二線城市成交量會(huì)明顯增加，利率優(yōu)惠有望持續(xù)增加，大多數(shù)三四線城市仍要堅(jiān)持去庫(kù)存，樓市分化特征將更加顯著。對(duì)于二套房利率，由于銀行資金成本高的壓力依然存在，利率難以有進(jìn)一步下調(diào)和優(yōu)惠，極有可能向基準(zhǔn)利率的1.1倍集中。目前，銀行存款增速在不斷下降，銀行存款準(zhǔn)備金率依然較高，如要通過樓市資金面來提振行業(yè)信心，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來政策仍有進(jìn)一步放松的空間，屆時(shí)，銀行態(tài)度或?qū)⑥D(zhuǎn)變。
市場(chǎng)回暖并不意味所有項(xiàng)目都能熱銷
隨著政策的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升周期。但縱觀4月樓市，一二線城市明顯好于三四線城市，而在銷售積極的一二線城市，也并不是呈現(xiàn)全面熱銷的局面�？傮w而言，只有性價(jià)比較高的產(chǎn)品才會(huì)受到購(gòu)房者的青睞，而近期有3類熱銷項(xiàng)目搶跑，且各具特色。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
第1類：區(qū)域內(nèi)稀缺高端住宅受關(guān)注:據(jù)悉，4月截止目前，北京8萬元/平米以上豪宅累計(jì)收金90億元。政策持續(xù)寬松，北京高端市場(chǎng)已現(xiàn)回暖，而在其他城市，亦有項(xiàng)目引發(fā)搶購(gòu)。當(dāng)降準(zhǔn)、降息輪番上演，330新政再出擊，樓市在政策波動(dòng)中悄然變化，改善客群入市如猛虎。正如北京市場(chǎng)呈現(xiàn)豪宅火熱現(xiàn)象，放眼至全國(guó)，豪宅則是當(dāng)下產(chǎn)品中最具熱度的話題。我們認(rèn)為，高端住宅熱銷是政策寬松背景下市場(chǎng)正常反映。前期限貸政策抑制改善性需求，而隨著二套房購(gòu)房政策松綁，高端改善客群有政策空間去操作，這部分客群具備資金實(shí)力，迅速帶動(dòng)相應(yīng)市場(chǎng)的興起。
第2類：配套完善剛需盤，內(nèi)外兼具引瘋搶:雖然中央層面明確支持自住及改善性需求，但并不意味著是個(gè)剛需盤就能熱銷。剛需項(xiàng)目占據(jù)政策利好的同時(shí)也面臨激烈同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力，能夠脫穎而出的項(xiàng)目須內(nèi)外兼具，即在內(nèi)，戶型、價(jià)格合理，匹配目標(biāo)客群；在外，周邊配套較為完善，日常生活無慮。
第3類：緊隨政策項(xiàng)目，低首付、低利率促熱銷:跟隨政策方向，伺機(jī)行事，創(chuàng)造賣點(diǎn)，這也是項(xiàng)目順勢(shì)熱銷的明智之舉。即可利用首付做文章，讓低首付大行其道，又可結(jié)盟銀行，以利率優(yōu)惠刺激客戶動(dòng)心。
綜上所述，市場(chǎng)回暖已抬頭，但不意味所有項(xiàng)目都能夠迅速吸金，項(xiàng)目熱銷必須“干貨”十足，豪宅坐享稀缺性，剛需彰顯性價(jià)比。而展望未來，5月份將是房企開足馬力的一個(gè)月，項(xiàng)目入市層面，我們建議房企可側(cè)重一下高端市場(chǎng)。一則，高端市場(chǎng)的需求正處于刺激階段，前期的觀望情緒在轉(zhuǎn)變，信心在復(fù)蘇，5月份是個(gè)好時(shí)機(jī)；二則，相比于其他產(chǎn)品，高端項(xiàng)目的資金回籠能力最強(qiáng)，一個(gè)豪宅項(xiàng)目可抵百套乃至千套剛需房源，銷售貢獻(xiàn)比重大。
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