本期導(dǎo)讀
通過分析A股135家房企財務(wù),我們發(fā)現(xiàn):2014年,大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑,而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企!狝股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀
5月5日,大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,與大多數(shù)城市類似,意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面,旨在支持居民自住和改善性住房需求!獜拇筮B新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾
A股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀
新聞內(nèi)容:通過分析A股135家房企財務(wù),我們發(fā)現(xiàn):2014年,大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑,而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企。
CRIC點評:
行業(yè)利潤率下滑大勢濤聲依舊,凈利率TOP20受益于多元化:“因為房價下行調(diào)整、綜合成本上揚,2014年A股135家房企毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的,基本都是多元化經(jīng)營的中小房企。
1、行業(yè)利潤率持續(xù)收窄,房企多管齊下創(chuàng)收增利
根據(jù)2014年135家A股上市房企財務(wù)數(shù)據(jù),行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢,分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和11.74%。開發(fā)綜合成本上揚與房價下行調(diào)整碰頭,在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。但要指出,相較2013年3.87個百分點的降幅,2014年行業(yè)毛利潤率收縮幅度有所下降。白銀時代,行業(yè)盈利空間持續(xù)收窄,大、中、小房企多管齊下創(chuàng)收利潤成“新常態(tài)”。
2、凈利率最高TOP20榜單及解讀
2014年,A股上市房企盈利能力最強(qiáng)的20家企業(yè)中,最高的是天宸股份,營業(yè)凈利率高達(dá)211.15%,其次是九龍山和世紀(jì)星源,分別為128.45%、81.79%。入圍TOP20的全部都是中小房企,基本都是多元化經(jīng)營,類型包括:財務(wù)投資型企業(yè)、業(yè)內(nèi)多元化企業(yè)、跨界多元化企業(yè)。從凈利率TOP20房企可以看到,白銀時代,房企必須另辟蹊徑才能獲得高溢價回報。
行業(yè)三費費用率輕微優(yōu)化,TOP20成本管控優(yōu)異:
2014年房地產(chǎn)行業(yè)三費費用率同比微降,主要因為大中型房企的成本控制能力趨于穩(wěn)定,并不斷探索更為“節(jié)約”的管理和銷售方式。入圍三費費用率最低TOP20榜單的,大中小房企均有,成本管控手段各具特色。
1、行業(yè)三費費用率微漲,中型房企財務(wù)費用率普遍下降
2014年,135家上市房企的三費費用率為8.86%,同比上漲0.27個百分點。弱市環(huán)境下,銷售費用率和管理費用率得到控制,財務(wù)費用率微漲。大中小房企分化:大型房企三費費用率為5.51%,同比下降0.24個百分點;中型房企三費費用率為9.53%,同比下降0.09個百分點;小型房企三費費用率高達(dá)12.78%,同比上升1.57個百分點。細(xì)分來看,大型房企營銷費用控制的最好,小型房企管理費用率上漲最為明顯,中型房企財務(wù)費用率普遍下降。
2、期間費率最低TOP20榜單及解讀
2014年,A股上市房企三費成本控制最佳的20家企業(yè)中,三費費用率最低的是榮安地產(chǎn),三費費用率低至3.01%,其次是天保基建、順發(fā)恒業(yè)和萊茵置業(yè),分別為3.17%、3.58%、3.85%,均低于4%。4家大型房企均入榜,只有2家中型房企入榜,剩下均為小房企。TOP20企業(yè),大、中、小房企三費成本控制手法各具特色:大型房企因標(biāo)準(zhǔn)化管理相對完善,三費費用率都很低,中型房企因規(guī)模擴(kuò)張,三費費率管控好的不多,三費控制優(yōu)異的小型房企得益于高效運營和低息融資.
大中小房企負(fù)債指標(biāo)明顯分化,TOP20杠桿控制穩(wěn)健靈活:
2014年,A股135家房企凈負(fù)債率繼續(xù)上升,但升勢減弱。大中型房企財務(wù)杠桿普遍收縮,小型房企在高位上繼續(xù)承壓上升。但入圍凈負(fù)債率最低TOP20榜單的,大部分是小型房企,主要是因為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較小,對杠桿的需求不高所致。
1、行業(yè)凈負(fù)債率漲幅放緩,大中小房企劇烈分化
(1)大中型房企普遍收縮財務(wù)杠桿,小型房企15年有望改善
2014年,A股135家房企凈負(fù)債率為88.17%,同比上升10.47個百分點,增幅減少4.82個百分點。大、中、小房企負(fù)債率指標(biāo)顯著分化:大型房企普遍戰(zhàn)略收縮,凈負(fù)債率下降1.43個百分點至46.57%,財務(wù)日趨穩(wěn)健、中型房企凈負(fù)債率高達(dá)118.11%,同比上升15.16個百分點,14年末開始改善、小型房企凈負(fù)債率高達(dá)103.11%,同比上升15.77個百分點,15年有望全面改善。
(2)大房企財務(wù)結(jié)構(gòu)顯著改善,中、小房企繼續(xù)惡化
2014年末,無論是現(xiàn)金短債比,還是長短債比,A股135家房企繼續(xù)下滑,大房企明顯改善,中、小房企繼續(xù)下滑。
2、凈負(fù)債率最低TOP20榜單及解讀
2014年,A股凈負(fù)債率TOP20榜單中,凈負(fù)債率最低的是中潤資源,凈負(fù)債率低至0.42%,京能置業(yè)、萬科、中體產(chǎn)業(yè)、萬好萬家、華鑫股份凈負(fù)債率也在10%以內(nèi)。入榜企業(yè)中,凈負(fù)債率最高的是招商地產(chǎn),為33.28%,仍比A股88.17%平均水平低很多?梢,入榜企業(yè)的財務(wù)控制都極其優(yōu)異。
從大連新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾
新聞內(nèi)容:5月5日,大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,與大多數(shù)城市類似,意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面,旨在支持居民自住和改善性住房需求。
CRIC點評:
先看一下大連樓市現(xiàn)狀,與國內(nèi)大多數(shù)二線城市相比,大連市房地產(chǎn)整體庫存壓力不高,當(dāng)前市場去化周期在一年左右,但是行業(yè)通病——“市場結(jié)構(gòu)性過!边是十分突出,作為市場供應(yīng)主力的金州區(qū)、開發(fā)區(qū),近一年供求比均超過1.7倍,供大于求現(xiàn)象十分嚴(yán)重。并且聯(lián)系土地市場成交情況,近三年大連土地成交規(guī)模為商品房市場的2.8倍,樓市潛在供應(yīng)壓力亦高居全國前列。
以此來看,大連之所以這么晚才落實新政,并非是市場運行較佳,政府“不急”,究其原因還是信貸資金供給不足所致。其實聯(lián)系全國來看,城市房地產(chǎn)信貸緊張并非個案,信貸支持力度不足已經(jīng)成為制約當(dāng)前樓市進(jìn)一步回暖的主要矛盾。故此,雖然四月大多數(shù)城市樓市已現(xiàn)回暖,但鑒于當(dāng)前信貸資金供給的不夠給力,我們對于樓市回暖的動力仍持謹(jǐn)慎態(tài)度,目前的新政可能不足以扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢,未來仍需要出臺扶持性政策。
具體來說,我們認(rèn)為接下來的政策利好可能會出現(xiàn)在以下幾個方面:1,繼續(xù)降準(zhǔn),今年或許還會有一到兩次。目前我國存款準(zhǔn)備金率仍處高位,央行也還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。對于當(dāng)下資金面的困境,降準(zhǔn)是最直接、有效的改善途徑。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,我們有理由相信樓市會在降準(zhǔn)中分潤利好、從中受益。2,加快住宅銀行進(jìn)程,中國式“MBS”——住宅金融專項債券有望加速推進(jìn)。住宅銀行的作用絕不是某些報道中所說,將公積金管理中心變成專業(yè)銀行這么簡單。目前提出的住宅金融專項債券,目的是支持保障房建設(shè),標(biāo)的是向社會融資建設(shè)保障房,具體來說,是向銀行、保險、基金發(fā)行專項債券,定向支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè),增強(qiáng)保障房建設(shè)的融資能力,從根源上減輕公積金中心的壓力。3,房地產(chǎn)稅費調(diào)整,當(dāng)前的嚴(yán)厲企業(yè)稅費預(yù)征制度,是在行業(yè)暴利階段制定的,其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)顯著回歸,在行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩、土地價格持續(xù)上漲、房價上行承壓的情況下,房企利潤空間已經(jīng)大不如前。因此對于企業(yè)稅費做出適當(dāng)調(diào)整,譬如暫緩企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征,不但有利于改善企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀,平抑房價隨著市場回暖而大幅上升的沖動,更有利于提振企業(yè)信心,助力行業(yè)健康持久發(fā)展。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的,如有版權(quán)異議,請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán):news@ynhouse.com。
熱門評論