本期導(dǎo)讀
通過分析A股135家房企財務(wù)，我們發(fā)現(xiàn)：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企�！狝股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀
5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求�！獜拇筮B新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾
A股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀
新聞內(nèi)容：通過分析A股135家房企財務(wù)，我們發(fā)現(xiàn)：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企。
CRIC點評：
行業(yè)利潤率下滑大勢濤聲依舊，凈利率TOP20受益于多元化：“因為房價下行調(diào)整、綜合成本上揚，2014年A股135家房企毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的，基本都是多元化經(jīng)營的中小房企。
1、行業(yè)利潤率持續(xù)收窄，房企多管齊下創(chuàng)收增利
根據(jù)2014年135家A股上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢，分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和11.74%。開發(fā)綜合成本上揚與房價下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。但要指出，相較2013年3.87個百分點的降幅，2014年行業(yè)毛利潤率收縮幅度有所下降。白銀時代，行業(yè)盈利空間持續(xù)收窄，大、中、小房企多管齊下創(chuàng)收利潤成“新常態(tài)”。
2、凈利率最高TOP20榜單及解讀
2014年，A股上市房企盈利能力最強(qiáng)的20家企業(yè)中，最高的是天宸股份，營業(yè)凈利率高達(dá)211.15%，其次是九龍山和世紀(jì)星源，分別為128.45%、81.79%。入圍TOP20的全部都是中小房企，基本都是多元化經(jīng)營，類型包括：財務(wù)投資型企業(yè)、業(yè)內(nèi)多元化企業(yè)、跨界多元化企業(yè)。從凈利率TOP20房企可以看到，白銀時代，房企必須另辟蹊徑才能獲得高溢價回報。
行業(yè)三費費用率輕微優(yōu)化，TOP20成本管控優(yōu)異：
2014年房地產(chǎn)行業(yè)三費費用率同比微降，主要因為大中型房企的成本控制能力趨于穩(wěn)定，并不斷探索更為“節(jié)約”的管理和銷售方式。入圍三費費用率最低TOP20榜單的，大中小房企均有，成本管控手段各具特色。
1、行業(yè)三費費用率微漲，中型房企財務(wù)費用率普遍下降
2014年，135家上市房企的三費費用率為8.86%，同比上漲0.27個百分點。弱市環(huán)境下，銷售費用率和管理費用率得到控制，財務(wù)費用率微漲。大中小房企分化：大型房企三費費用率為5.51%，同比下降0.24個百分點；中型房企三費費用率為9.53%，同比下降0.09個百分點；小型房企三費費用率高達(dá)12.78%，同比上升1.57個百分點。細(xì)分來看，大型房企營銷費用控制的最好,小型房企管理費用率上漲最為明顯,中型房企財務(wù)費用率普遍下降。
2、期間費率最低TOP20榜單及解讀
2014年，A股上市房企三費成本控制最佳的20家企業(yè)中，三費費用率最低的是榮安地產(chǎn)，三費費用率低至3.01%，其次是天保基建、順發(fā)恒業(yè)和萊茵置業(yè)，分別為3.17%、3.58%、3.85%，均低于4%。4家大型房企均入榜，只有2家中型房企入榜，剩下均為小房企。TOP20企業(yè)，大、中、小房企三費成本控制手法各具特色：大型房企因標(biāo)準(zhǔn)化管理相對完善，三費費用率都很低,中型房企因規(guī)模擴(kuò)張，三費費率管控好的不多,三費控制優(yōu)異的小型房企得益于高效運營和低息融資.
大中小房企負(fù)債指標(biāo)明顯分化，TOP20杠桿控制穩(wěn)健靈活：
2014年，A股135家房企凈負(fù)債率繼續(xù)上升，但升勢減弱。大中型房企財務(wù)杠桿普遍收縮，小型房企在高位上繼續(xù)承壓上升。但入圍凈負(fù)債率最低TOP20榜單的，大部分是小型房企，主要是因為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較小，對杠桿的需求不高所致。
1、行業(yè)凈負(fù)債率漲幅放緩，大中小房企劇烈分化
(1)大中型房企普遍收縮財務(wù)杠桿，小型房企15年有望改善
2014年，A股135家房企凈負(fù)債率為88.17%，同比上升10.47個百分點，增幅減少4.82個百分點。大、中、小房企負(fù)債率指標(biāo)顯著分化:大型房企普遍戰(zhàn)略收縮，凈負(fù)債率下降1.43個百分點至46.57%，財務(wù)日趨穩(wěn)健、中型房企凈負(fù)債率高達(dá)118.11%，同比上升15.16個百分點，14年末開始改善、小型房企凈負(fù)債率高達(dá)103.11%，同比上升15.77個百分點，15年有望全面改善。
(2)大房企財務(wù)結(jié)構(gòu)顯著改善，中、小房企繼續(xù)惡化
2014年末，無論是現(xiàn)金短債比，還是長短債比，A股135家房企繼續(xù)下滑，大房企明顯改善，中、小房企繼續(xù)下滑。
2、凈負(fù)債率最低TOP20榜單及解讀
2014年，A股凈負(fù)債率TOP20榜單中，凈負(fù)債率最低的是中潤資源，凈負(fù)債率低至0.42%，京能置業(yè)、萬科、中體產(chǎn)業(yè)、萬好萬家、華鑫股份凈負(fù)債率也在10%以內(nèi)。入榜企業(yè)中，凈負(fù)債率最高的是招商地產(chǎn)，為33.28%，仍比A股88.17%平均水平低很多�？梢�，入榜企業(yè)的財務(wù)控制都極其優(yōu)異。
從大連新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾
新聞內(nèi)容：5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。
CRIC點評：
先看一下大連樓市現(xiàn)狀，與國內(nèi)大多數(shù)二線城市相比，大連市房地產(chǎn)整體庫存壓力不高，當(dāng)前市場去化周期在一年左右，但是行業(yè)通病——“市場結(jié)構(gòu)性過�！边�是十分突出，作為市場供應(yīng)主力的金州區(qū)、開發(fā)區(qū)，近一年供求比均超過1.7倍，供大于求現(xiàn)象十分嚴(yán)重。并且聯(lián)系土地市場成交情況，近三年大連土地成交規(guī)模為商品房市場的2.8倍，樓市潛在供應(yīng)壓力亦高居全國前列。
以此來看，大連之所以這么晚才落實新政，并非是市場運行較佳，政府“不急”，究其原因還是信貸資金供給不足所致。其實聯(lián)系全國來看，城市房地產(chǎn)信貸緊張并非個案，信貸支持力度不足已經(jīng)成為制約當(dāng)前樓市進(jìn)一步回暖的主要矛盾。故此，雖然四月大多數(shù)城市樓市已現(xiàn)回暖，但鑒于當(dāng)前信貸資金供給的不夠給力，我們對于樓市回暖的動力仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前的新政可能不足以扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢，未來仍需要出臺扶持性政策。
具體來說，我們認(rèn)為接下來的政策利好可能會出現(xiàn)在以下幾個方面：1，繼續(xù)降準(zhǔn)，今年或許還會有一到兩次。目前我國存款準(zhǔn)備金率仍處高位，央行也還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。對于當(dāng)下資金面的困境，降準(zhǔn)是最直接、有效的改善途徑。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們有理由相信樓市會在降準(zhǔn)中分潤利好、從中受益。2，加快住宅銀行進(jìn)程，中國式“MBS”——住宅金融專項債券有望加速推進(jìn)。住宅銀行的作用絕不是某些報道中所說，將公積金管理中心變成專業(yè)銀行這么簡單。目前提出的住宅金融專項債券，目的是支持保障房建設(shè)，標(biāo)的是向社會融資建設(shè)保障房，具體來說，是向銀行、保險、基金發(fā)行專項債券，定向支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)，增強(qiáng)保障房建設(shè)的融資能力，從根源上減輕公積金中心的壓力。3，房地產(chǎn)稅費調(diào)整，當(dāng)前的嚴(yán)厲企業(yè)稅費預(yù)征制度，是在行業(yè)暴利階段制定的，其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)顯著回歸，在行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩、土地價格持續(xù)上漲、房價上行承壓的情況下，房企利潤空間已經(jīng)大不如前。因此對于企業(yè)稅費做出適當(dāng)調(diào)整，譬如暫緩企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征，不但有利于改善企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，平抑房價隨著市場回暖而大幅上升的沖動，更有利于提振企業(yè)信心，助力行業(yè)健康持久發(fā)展。
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