克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0516-0522）2015年供地計(jì)劃調(diào)整解讀

本期導(dǎo)讀

針對(duì)當(dāng)前多數(shù)二、三、四線城市普遍庫(kù)存高企、供應(yīng)過剩的現(xiàn)狀，今年3月，國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。——從2015年供地計(jì)劃調(diào)整看主要城市供求前景

樓市回暖，土地市場(chǎng)反倒冷風(fēng)陣陣，2015年前5個(gè)月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交屢創(chuàng)新低。在國(guó)土部“有供有限”原則下，城市供地計(jì)劃紛紛銳減，甚至寧波下調(diào)50%以上。與整體冷淡相比，一線城市和部分二線城市土地爭(zhēng)搶成風(fēng)，預(yù)計(jì)今年一線城市仍將是土地市場(chǎng)的主角�！�—一線城市和部分二線城市土地爭(zhēng)搶成風(fēng)

從2015年供地計(jì)劃調(diào)整看主要城市供求前景

新聞內(nèi)容：針對(duì)當(dāng)前多數(shù)二、三、四線城市普遍庫(kù)存高企、供應(yīng)過剩的現(xiàn)狀，今年3月，國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

目前，北京、上海等13個(gè)重點(diǎn)城市陸續(xù)公布了2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。基于今年供地計(jì)劃的調(diào)整情況，結(jié)合城市庫(kù)存現(xiàn)狀和國(guó)土部通知要求，我們將就13個(gè)城市短中期市場(chǎng)供應(yīng)前景和庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，研判城市樓市發(fā)展趨勢(shì)。

居住用地占13城房產(chǎn)開發(fā)供地總量7成，京滬穗占總量的35%:從城市能級(jí)來看，目前已經(jīng)公布供地計(jì)劃的北京、上海和廣州3個(gè)一線城市2015年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)共3335公頃，占13個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)量的34.7%；10個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)6269公頃，占10個(gè)城市2015年國(guó)有建設(shè)用地總計(jì)劃供應(yīng)量的32.1%。其中，天津、南京和長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)量較高，均超過1000公頃。從土地屬性來看，整體上居住用地占到7成，商服用地為3成。其中，一線城市居住用地計(jì)劃供應(yīng)量占比較高，二、三線城市略低。

整體供地量較前兩年減少2成，商服用地供應(yīng)量同比銳減34%：與往年計(jì)劃供地量相比，13個(gè)主要城市2015年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量同比2014年縮減23.19%，相比2013年也下滑17.63%。且一線城市降幅較大，較往年降幅都達(dá)26%。二、三線城市同比下滑21.52%，相比2013年減少12.75%。從用地屬性上看，除長(zhǎng)春未公布居住和商服用地計(jì)劃供應(yīng)情況外，其余12個(gè)城市商服用地2015年計(jì)劃供應(yīng)總量為2674公頃，同比跌幅較高，達(dá)33.95%；居住用地2015年計(jì)劃供應(yīng)5910公頃，同比下滑20.73%。

一線城市和部分二線城市土地爭(zhēng)搶成風(fēng)

新聞內(nèi)容：樓市回暖，土地市場(chǎng)反倒冷風(fēng)陣陣，2015年前5個(gè)月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交屢創(chuàng)新低。在國(guó)土部“有供有限”原則下，城市供地計(jì)劃紛紛銳減，甚至寧波下調(diào)50%以上。與整體冷淡相比，一線城市和部分二線城市土地爭(zhēng)搶成風(fēng)，預(yù)計(jì)今年一線城市仍將是土地市場(chǎng)的主角。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

土地成交量連創(chuàng)新低，溢價(jià)率則直驅(qū)而上:2015年開年以來，土地市場(chǎng)便甩出一副“高冷臉”。冷在于市場(chǎng)冷，成交量不斷走低，甚至于連創(chuàng)新低。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交總量不及去年12月水平，4月份，共成交經(jīng)營(yíng)性用地197幅，總建筑面積1498萬平方米，同環(huán)比繼續(xù)雙雙下滑，創(chuàng)2013年以來新低。土地市場(chǎng)下滑趨勢(shì)難掩，時(shí)至5月也未能改觀。截止到5月20日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地共成交911萬平方米，相當(dāng)于4月全月成交量的6成，照此簡(jiǎn)單估算，5月全月成交量預(yù)計(jì)與4月相當(dāng)，成績(jī)難有突破。

一線城市成交占比快速增長(zhǎng)，年內(nèi)主力地位彰顯：分城市能級(jí)來看，一線城市成為絕對(duì)主力。2015年4月一線城市實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地成交168萬平方，總價(jià)228億元，分別環(huán)比上漲4%和12%，二、三線城市則均有大幅回落。相對(duì)占比來看亦然，一線城市占比穩(wěn)步趨增，成交面積占比較為穩(wěn)定，1-4月持續(xù)處于10%上下；成交金額占比則上漲趨勢(shì)明朗，4月一線城市成交金額占比高達(dá)47%，接近半數(shù)，環(huán)比大幅提升17個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市推地加速，預(yù)計(jì)年內(nèi)土地市場(chǎng)供需兩旺，成提振開發(fā)投資主力:鑒于北上廣深土地瘋狂入市以及開發(fā)商的蜂擁回歸，再加上樓市回暖所帶來的行業(yè)信心提振，我們有理由相信，在接下來的幾個(gè)月內(nèi)，一線城市土地市場(chǎng)將保持供需兩旺的態(tài)勢(shì)。并且房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積都將會(huì)快速增長(zhǎng)，成為提振行業(yè)的主力軍。當(dāng)然，未來新增供應(yīng)也將會(huì)增加，而這也是當(dāng)前在售項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前應(yīng)以穩(wěn)步去庫(kù)存為主，切勿盲目追高漲價(jià)。

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