克而瑞一周樓市點評（0523-0529）戶籍改革不落地 如何指望進(jìn)城買房

本期導(dǎo)讀

近日新疆、黑龍江、河南、河北、四川等16個省份相繼出臺戶籍改革意見，但與社會福利掛鉤的改革幾乎都全部缺位。戶籍改革進(jìn)展十分緩慢，依此來“引人進(jìn)城”、增加住房需求的渠道并不舒暢，這將使戶籍改革對房地產(chǎn)利好兌現(xiàn)再度推后�！�—戶籍改革不落地，如何指望進(jìn)城買房

5月23日，泰禾集團(tuán)、陽光城、華映科技等幾家上市閩企齊發(fā)公告宣布參與設(shè)立海峽人壽保險股份有限公司。從2014年開始，越來越多的房企涉足金融領(lǐng)域，這既是大勢所趨，也是房企發(fā)展的內(nèi)在需要。這樣的合作模式對于幾家房企來說是摸得到的金融實惠�！�—布局金融，閩企商幫式抱團(tuán)轉(zhuǎn)型。

戶籍改革不落地，如何指望進(jìn)城買房

新聞內(nèi)容：近日新疆、黑龍江、河南、河北、四川等16個省份相繼出臺戶籍改革意見，但與社會福利掛鉤的改革幾乎都全部缺位。戶籍改革進(jìn)展十分緩慢，依此來“引人進(jìn)城”、增加住房需求的渠道并不舒暢，這將使戶籍改革對房地產(chǎn)利好兌現(xiàn)再度推后。

CRIC點評：從16個省份戶籍改革意見來看，多數(shù)省份停留在“取消農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)劃分”的戶籍形式上做修改，而對于促進(jìn)人口正常流動的落戶政策方面卻無實質(zhì)性進(jìn)展。除新疆和貴州外，其余省份大多停留在國家版的《意見》內(nèi)容上，并無具體的實施細(xì)則，居住證持有人可享受的福利待遇也不過是空口白話，更無從談及真正的“居轉(zhuǎn)戶”。究其原因，或因改革成本過高，牽涉面過廣。據(jù)2013年中國社科院發(fā)布的《城市藍(lán)皮書》指出，我國農(nóng)業(yè)人口市民化的成本在13.1萬元/人，東部地區(qū)還要高得多；同時，戶籍改革牽涉到教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等等諸多方面，需要同時協(xié)調(diào)教育、人力資源、住建部等等多個部門，可以說是“牽一發(fā)而動全身”，工作復(fù)雜程度和難度也相當(dāng)大，這絕不是一朝一夕之功所能及的。

人的城鎮(zhèn)化將持續(xù)時間更長，對房地產(chǎn)的利好再度推后:以戶籍人口計算的城鎮(zhèn)化率來看，目前我國僅有36%，城鎮(zhèn)化率偏低。隨著戶籍改革的推進(jìn)，大量人口將由農(nóng)村涌入城市，對房地產(chǎn)而言無疑將產(chǎn)生巨量的潛在需求。然而，首先，落戶只是增加購房需求的制度性因素，更重要的還在于這部分人口要形成有效的購買力，這是經(jīng)濟(jì)性的因素，二者缺一不可。而就目前房價水平及農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的收入水平來看，其財富的積累都需要相當(dāng)長的時間。因此，這部分需求的有效釋放短期難以顯現(xiàn)。不過，事物總是具有兩面性的。這也說明，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房需求的釋放是一個持續(xù)的、長期的過程，其利好持續(xù)時間或相對較長。其次，如前所述，迫于現(xiàn)實原因，戶籍改革進(jìn)程緩慢，2013年十八屆三中全會提出基本形成新型的戶籍制度也得到2020年。以目前的社會福利制度來看，農(nóng)村人口或在取得戶口后，才能真正安心在城市落戶安家。因此，對房地產(chǎn)市場的影響或?qū)⑦M(jìn)一步推后，農(nóng)村人口導(dǎo)入帶來的住房需求激增至少要在4、5年后才能大面積的鋪開。

人口轉(zhuǎn)移帶來的住房需求增長將主要集中在三、四線城市和部分二線城市：就目前部分二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場來看，市場庫存畸高，需求嚴(yán)重不足，“空城”、“鬼城”頻頻出現(xiàn)，戶籍改革可帶來的購房需求對他們而言可謂是救命良藥。然而，一方面，也正是這些二線城市和三四線城市政府在政策跟進(jìn)上，往往習(xí)慣于以大城市為“馬首是瞻”，在制度推進(jìn)很少能夠先行一步；另一方面，這些城市在經(jīng)濟(jì)水平等改革的硬性條件上也相對較差。因此，對于這些城市，我們建議，在戶籍改革的進(jìn)程上應(yīng)加快速度，經(jīng)濟(jì)有壓力的城市也可加快推進(jìn)居住證等過渡性的制度體系，及早引入人口，緩解市場供求矛盾。

布局金融，閩企商幫式抱團(tuán)轉(zhuǎn)型

新聞內(nèi)容：5月23日，泰禾集團(tuán)、陽光城、華映科技等幾家上市閩企齊發(fā)公告宣布參與設(shè)立海峽人壽保險股份有限公司。從2014年開始，越來越多的房企涉足金融領(lǐng)域，這既是大勢所趨，也是房企發(fā)展的內(nèi)在需要。這樣的合作模式對于幾家房企來說是摸得到的金融實惠。

CRIC點評：

泰禾、陽光城借勢擴(kuò)張金融版圖:泰禾集團(tuán)、陽光城是此次參與海峽人壽的兩家房企，從兩家企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃可以看到，海峽人壽進(jìn)一步幫助兩家房企豐富金融業(yè)務(wù)發(fā)展。陽光城目前涉足有銀行、擔(dān)保公司、小額貸款，而泰禾則參與到銀行與證券領(lǐng)域，兩家在保險都尚屬首次嘗試。尤其是泰禾，企業(yè)在確立以房地產(chǎn)為核心、以金融和投資為兩翼的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略后，頻頻“觸金”，而這次進(jìn)軍保險行業(yè)更鞏固了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于泰禾、陽光城而言“觸金”是實實在在的眼前利好，而對于更多的中小房企而言，海峽人壽這種“抱團(tuán)轉(zhuǎn)型”的模式或是中小企業(yè)未來應(yīng)對時局，破壁轉(zhuǎn)型的一個方向。

資金互利、業(yè)務(wù)互聯(lián)：面對房地產(chǎn)行業(yè)突變的2014-2015年，大型房企紛紛轉(zhuǎn)型跨界，但中小房企資金實力不足，有時是心有余而力不足，有限的資金難以支撐企業(yè)更多元的發(fā)展的需求。而通過多方合作的方式，能夠?qū)崿F(xiàn)各家企業(yè)的資金互利，包括此前陽光城董事長林騰蛟入股中民投的發(fā)展是同樣的道理。集小企業(yè)、合大資金、利眾好。在共同參與海峽人壽的企業(yè)中有來自多個行業(yè)的企業(yè)，這就為中小企業(yè)的業(yè)務(wù)互聯(lián)開辟了通道。陽光城在多元化發(fā)展中有涉及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，在海峽人壽的股東中博生醫(yī)療投資股份有限公司則是一家醫(yī)療產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)，意味著兩家企業(yè)在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)上的合作渠道始終暢通。

搶占市場、緊抓改革，中小企業(yè)抱團(tuán)大有可為:中海地產(chǎn)在年初已率先邁出整合這一步，實現(xiàn)中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，實力大增。除了中海還有保利、招商均有整合傳聞，近期萬科萬達(dá)也實現(xiàn)合作。近年來，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場占有率越來越高，同時還在不斷擴(kuò)充實力，對于中小企業(yè)的擠壓越來越甚，中小房企要在這樣的市場環(huán)境下保有甚至增加市場份額，加強“南南合作”很有必要。當(dāng)然如果可以“南北合作”更好，就像這次海峽人壽的股東中有福能集團(tuán)這樣強有力的國企一樣。時下，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展火熱，福建又被確立為海上絲綢之路的起點的，同時還是海峽關(guān)系的重要窗口，海峽人壽作為福建省第一家(廈門除外)一級法人壽險機(jī)構(gòu)在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下未來大有可為。實際上在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，各地都充滿機(jī)會，目前來看單一的房產(chǎn)發(fā)展模式可能不再適應(yīng)時代發(fā)展，而這種地域性的抱團(tuán)未來可能碰撞出更多火花。

對于中小企業(yè)而言可能很難成為下一個“萬萬”，但是做下一個“海峽”同樣不差。

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