克而瑞一周樓市點評（0530-0605）一、二線土地成交被激活

本期導(dǎo)讀

6月伊始上海成交7塊地140.3億元、蘇州成交22塊地130億元，重慶成交8宗地11.8億元，廣州成交一塊商住地44.2億元，杭州成交2塊宅地拍出5.6億元……6月才剛開始，土地市場先聲奪人，搶得頭條。接下來還有天津、南京、合肥、杭州、石家莊等城市在六月大量推出優(yōu)質(zhì)地塊。毫無疑問，隨著4、5月市場逐步回暖，土地市場已經(jīng)燃起火焰，銷售到投資傳導(dǎo)聯(lián)動效應(yīng)開始顯現(xiàn)。——6月地市預(yù)熱，一、二線土地成交被激活

2015年6月1日，富力宣布重新啟動A股發(fā)行計劃。富力自2007年開始多次啟動回A計劃，始終未能成功。隨著A股資本市場的逐漸放松，富力回A計劃的再次啟動�！�—富力重啟A股回歸計劃的深意

6月地市預(yù)熱，一、二線土地成交被激活

新聞內(nèi)容：6月伊始上海成交7塊地140.3億元、蘇州成交22塊地130億元，重慶成交8宗地11.8億元，廣州成交一塊商住地44.2億元，杭州成交2塊宅地拍出5.6億元……6月才剛開始，土地市場先聲奪人，搶得頭條。接下來還有天津、南京、合肥、杭州、石家莊等城市在六月大量推出優(yōu)質(zhì)地塊。毫無疑問，隨著4、5月市場逐步回暖，土地市場已經(jīng)燃起火焰，銷售到投資傳導(dǎo)聯(lián)動效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

CRIC點評：

銷售回暖傳導(dǎo)土地“發(fā)燙”，一、二線土地成交被激活：從CRIC監(jiān)測的300城土地成交來看，4月土地成交規(guī)模為近一年來最低點，5月土地市場成交面積開始觸底回升，環(huán)比上升17.2%。其中一線城市漲幅最大，其他各線成交面積均出現(xiàn)上升。6月土地市場火力全開，前4天成交額超300億元，延續(xù)5月回暖的趨勢，更是全面激活一、二線城市土地市場。

一般來說，市場銷售回升傳導(dǎo)到土地市場投資回升，之間有三個月。隨著3.30政策以及之后的降息、降準(zhǔn)下，市場成交量在4、5月出現(xiàn)了顯著回升，土地市場也開始受到銷售轉(zhuǎn)好的影響而全面激活。市場回暖預(yù)期明朗，重塑開發(fā)企業(yè)信心，隨著資金大量回籠和庫存快速減少，拿地補(bǔ)倉布局下半年，成為眼下同等重要的事。從供應(yīng)端看，目前市場回暖意味著能以更好的價格賣出土地，另外，隨著各地土地供應(yīng)計劃的落地，土地集中上市成為必然。可以預(yù)見，6月份將正式開始土地市場供需兩旺的盛筵。

一線和部分二線城市優(yōu)質(zhì)地塊才是寵兒，今年整體土地投資不會超往年：在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)性過剩的背景下，土地市場的特征也愈發(fā)明顯。首先不同城市間的分化越發(fā)顯著，一線和部分二線城市將成為未來焦點；其次在價格上，一線城市地價不會出現(xiàn)下跌，成交價格也將不斷走高，而二線城市底價成交仍是常態(tài)；再次，三四線城市的成交規(guī)模將大規(guī)�？s水，其成交占比也會相應(yīng)減少。因此，總的來說，今年土地整體的開發(fā)投資不會超過去年，成交量也不會突破去年水平。

富力重啟A股回歸計劃的深意

新聞內(nèi)容：2015年6月1日，富力宣布重新啟動A股發(fā)行計劃。富力自2007年開始多次啟動回A計劃，始終未能成功。隨著A股資本市場的逐漸放松，富力回A計劃的再次啟動。

CRIC點評：

2015年，眾多美國上市的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)陸續(xù)回歸A股市場，掀起一陣中國概念股回歸熱潮。我們認(rèn)為，富力啟動A股發(fā)行計劃或也將掀起房地產(chǎn)行業(yè)的A股回歸熱。此外，中小型房企、高負(fù)債房企、持有型物業(yè)占比較高的房企，未來轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股市場的可能性也較大。我們認(rèn)為，房企回歸A股有以下四個原因：

A股相對海外市場有估值優(yōu)勢:此輪牛市使A股催生成為高估值市場。A股上市的房企中，萬科、保利市盈率均在10倍以上；而如恒大等港股上市房企市盈率普遍在10倍以下。富力市盈率僅為4.91倍，這也是富力積極啟動A股發(fā)行計劃的原因之一。

A股市場房企融資方式更多樣化：2014年3月非公開發(fā)行審批通過之后，證監(jiān)會隨即放寬公司債門檻、央行緊跟開閘中期票據(jù)資本市場。增發(fā)、公司債、中期票據(jù)三大融資方式放開后，A股房企可根據(jù)資金需求情況靈活選擇融資方式，相比海外資本市場融資方式更多樣。根據(jù)108家A股房企融資數(shù)據(jù)，2014年融資總額同比上漲71%；票據(jù)、債券類融資占比為35%，環(huán)比增長10個百分點。

A股房企融資成本下降:隨著房企增發(fā)、中期票據(jù)融資占比的增加，融資成本進(jìn)一步降低。一方面，房企成功進(jìn)行股票增發(fā)后，可替換部分高成本貸款。另一方面，中期票據(jù)成本低于銀行利率，2014-2015年中期票據(jù)年利率在4.55%-8.37%區(qū)間浮動，行業(yè)平均借貸成本約5.36%。相對來說，海外市場發(fā)債成本普遍較高，特別是中小房企的成本高于10%，相對優(yōu)勢明顯下降。

省去融資回流程序，時間成本更低：港股房企如需發(fā)行企業(yè)債、增發(fā)等都需要經(jīng)過冗長的監(jiān)管程序。即使順利融資，募集資金也需要經(jīng)歷多層審核、并交納相關(guān)費用后才能進(jìn)入到國內(nèi)企業(yè)賬上。相對而言，A股房企融資則不需要如此復(fù)雜流程，可以將獲得的資金直接用于項目上，資金使用效率更高。

綜上所述，富力重啟A股發(fā)行計劃或?qū)�海外房企起到積極的引導(dǎo)作用，未來可能會有更多的房企加入到回歸A股的隊伍中來。

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