本期導(dǎo)讀
6月伊始上海成交7塊地140.3億元、蘇州成交22塊地130億元,重慶成交8宗地11.8億元,廣州成交一塊商住地44.2億元,杭州成交2塊宅地拍出5.6億元……6月才剛開始,土地市場先聲奪人,搶得頭條。接下來還有天津、南京、合肥、杭州、石家莊等城市在六月大量推出優(yōu)質(zhì)地塊。毫無疑問,隨著4、5月市場逐步回暖,土地市場已經(jīng)燃起火焰,銷售到投資傳導(dǎo)聯(lián)動效應(yīng)開始顯現(xiàn)。——6月地市預(yù)熱,一、二線土地成交被激活
2015年6月1日,富力宣布重新啟動A股發(fā)行計劃。富力自2007年開始多次啟動回A計劃,始終未能成功。隨著A股資本市場的逐漸放松,富力回A計劃的再次啟動!涣χ貑股回歸計劃的深意
6月地市預(yù)熱,一、二線土地成交被激活
新聞內(nèi)容:6月伊始上海成交7塊地140.3億元、蘇州成交22塊地130億元,重慶成交8宗地11.8億元,廣州成交一塊商住地44.2億元,杭州成交2塊宅地拍出5.6億元……6月才剛開始,土地市場先聲奪人,搶得頭條。接下來還有天津、南京、合肥、杭州、石家莊等城市在六月大量推出優(yōu)質(zhì)地塊。毫無疑問,隨著4、5月市場逐步回暖,土地市場已經(jīng)燃起火焰,銷售到投資傳導(dǎo)聯(lián)動效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
CRIC點評:
銷售回暖傳導(dǎo)土地“發(fā)燙”,一、二線土地成交被激活:從CRIC監(jiān)測的300城土地成交來看,4月土地成交規(guī)模為近一年來最低點,5月土地市場成交面積開始觸底回升,環(huán)比上升17.2%。其中一線城市漲幅最大,其他各線成交面積均出現(xiàn)上升。6月土地市場火力全開,前4天成交額超300億元,延續(xù)5月回暖的趨勢,更是全面激活一、二線城市土地市場。
一般來說,市場銷售回升傳導(dǎo)到土地市場投資回升,之間有三個月。隨著3.30政策以及之后的降息、降準(zhǔn)下,市場成交量在4、5月出現(xiàn)了顯著回升,土地市場也開始受到銷售轉(zhuǎn)好的影響而全面激活。市場回暖預(yù)期明朗,重塑開發(fā)企業(yè)信心,隨著資金大量回籠和庫存快速減少,拿地補(bǔ)倉布局下半年,成為眼下同等重要的事。從供應(yīng)端看,目前市場回暖意味著能以更好的價格賣出土地,另外,隨著各地土地供應(yīng)計劃的落地,土地集中上市成為必然。可以預(yù)見,6月份將正式開始土地市場供需兩旺的盛筵。
一線和部分二線城市優(yōu)質(zhì)地塊才是寵兒,今年整體土地投資不會超往年:在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)性過剩的背景下,土地市場的特征也愈發(fā)明顯。首先不同城市間的分化越發(fā)顯著,一線和部分二線城市將成為未來焦點;其次在價格上,一線城市地價不會出現(xiàn)下跌,成交價格也將不斷走高,而二線城市底價成交仍是常態(tài);再次,三四線城市的成交規(guī)模將大規(guī)?s水,其成交占比也會相應(yīng)減少。因此,總的來說,今年土地整體的開發(fā)投資不會超過去年,成交量也不會突破去年水平。
富力重啟A股回歸計劃的深意
新聞內(nèi)容:2015年6月1日,富力宣布重新啟動A股發(fā)行計劃。富力自2007年開始多次啟動回A計劃,始終未能成功。隨著A股資本市場的逐漸放松,富力回A計劃的再次啟動。
CRIC點評:
2015年,眾多美國上市的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)陸續(xù)回歸A股市場,掀起一陣中國概念股回歸熱潮。我們認(rèn)為,富力啟動A股發(fā)行計劃或也將掀起房地產(chǎn)行業(yè)的A股回歸熱。此外,中小型房企、高負(fù)債房企、持有型物業(yè)占比較高的房企,未來轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股市場的可能性也較大。我們認(rèn)為,房企回歸A股有以下四個原因:
A股相對海外市場有估值優(yōu)勢:此輪牛市使A股催生成為高估值市場。A股上市的房企中,萬科、保利市盈率均在10倍以上;而如恒大等港股上市房企市盈率普遍在10倍以下。富力市盈率僅為4.91倍,這也是富力積極啟動A股發(fā)行計劃的原因之一。
A股市場房企融資方式更多樣化:2014年3月非公開發(fā)行審批通過之后,證監(jiān)會隨即放寬公司債門檻、央行緊跟開閘中期票據(jù)資本市場。增發(fā)、公司債、中期票據(jù)三大融資方式放開后,A股房企可根據(jù)資金需求情況靈活選擇融資方式,相比海外資本市場融資方式更多樣。根據(jù)108家A股房企融資數(shù)據(jù),2014年融資總額同比上漲71%;票據(jù)、債券類融資占比為35%,環(huán)比增長10個百分點。
A股房企融資成本下降:隨著房企增發(fā)、中期票據(jù)融資占比的增加,融資成本進(jìn)一步降低。一方面,房企成功進(jìn)行股票增發(fā)后,可替換部分高成本貸款。另一方面,中期票據(jù)成本低于銀行利率,2014-2015年中期票據(jù)年利率在4.55%-8.37%區(qū)間浮動,行業(yè)平均借貸成本約5.36%。相對來說,海外市場發(fā)債成本普遍較高,特別是中小房企的成本高于10%,相對優(yōu)勢明顯下降。
省去融資回流程序,時間成本更低:港股房企如需發(fā)行企業(yè)債、增發(fā)等都需要經(jīng)過冗長的監(jiān)管程序。即使順利融資,募集資金也需要經(jīng)歷多層審核、并交納相關(guān)費用后才能進(jìn)入到國內(nèi)企業(yè)賬上。相對而言,A股房企融資則不需要如此復(fù)雜流程,可以將獲得的資金直接用于項目上,資金使用效率更高。
綜上所述,富力重啟A股發(fā)行計劃或?qū)M夥科笃鸬椒e極的引導(dǎo)作用,未來可能會有更多的房企加入到回歸A股的隊伍中來。
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