本期導(dǎo)讀
最近兩月，整體樓市企穩(wěn)回升，深圳樓市卻異�；鸨�，在一線城市中一枝獨秀，引起市場各方的廣泛關(guān)注。——六大因素推動深圳樓市一枝獨秀
6月9日晚間發(fā)布公告擬以0.25港元/股的價格收購上置集團(tuán)30%以上的股份。如果按照6月9日的上置集團(tuán)的收盤價0.75元/股計算，保利地產(chǎn)這是花三分之一的錢做百分的買賣，外界大呼保利地產(chǎn)“趁火打劫”�！u保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)
六大因素推動深圳樓市一枝獨秀
新聞內(nèi)容：最近兩月，整體樓市企穩(wěn)回升，深圳樓市卻異常火爆，在一線城市中一枝獨秀，引起市場各方的廣泛關(guān)注。
CRIC點評：
商品住宅供求量價齊升，改善大戶型、豪宅熱銷：CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月深圳商品住宅供應(yīng)量近220萬平方米，同比大增132%，而4、5兩月供應(yīng)量都超過了70萬平方米，同比分別大幅上升135%、212%，呈現(xiàn)供應(yīng)井噴狀態(tài)。從區(qū)域來看，領(lǐng)漲的是前海、后海、深圳北站等區(qū)域，在自貿(mào)區(qū)概念炒作下，這些區(qū)域商品住宅均價自去年年底以來漲幅在40%以上；其次，區(qū)位配套較好的香蜜湖、景田等區(qū)域，商品住宅均價漲幅也在30%左右。大戶型房源、豪宅產(chǎn)品成交占比上升是近期深圳樓市的新特征。從120平方米以上戶型占比來看，4、5月成交占比都為34%，較年初大幅上漲9個百分點。而1000萬元以上的豪宅項目，成交占比也不斷上升，近兩月成交占比幾乎是年初的兩倍。
在我們看來，近兩個月深圳樓市成交火爆、均價瘋漲的直接推動原因有以下六個方面：1，樓市政策環(huán)境改善。930、330等系列新政推動購房首付下降，刺激剛需、改善需求快速入市。2，供應(yīng)井噴是主因，市場貨源充足，助推成交量上漲。3，自貿(mào)區(qū)短期炒作效應(yīng)帶動。4，政府放松房價備案管控的推波助瀾。今年以來，深圳市政府對樓市房價的管控有所放松，政府不反對樓盤銷售價在備案價上下浮動15%范圍內(nèi)銷售，而年度房價漲幅控制可能不再定為政府任務(wù)。因而，4月以來，樓盤銷售價格普遍在備案價之上，并快速上漲。5，開發(fā)商炒作營銷。對后市的信心使得開發(fā)商普遍“提價”銷售，很大程度上打破了購房者對房價上漲的心理防線，更加推動入市需求。6，部分股市、外來資金的流入也一定程度上助推了樓市成交快速上揚。今年股市“瘋�！�，創(chuàng)業(yè)板暴漲，而深圳作為創(chuàng)業(yè)型城市，已連續(xù)8年成為中小板、創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)最多的城市，轄區(qū)內(nèi)A股上市企業(yè)數(shù)量約達(dá)196家，以及大量境外上市企業(yè)。在股市暴漲后，很多中小企業(yè)的管理層“一夜暴富”，因而買房置業(yè)的需求增加。
在我們看來，隨著政策面的持續(xù)寬松、信貸支持力度的加強、供應(yīng)的持續(xù)放量、股市資金的逐步回流，短期內(nèi)深圳樓市的火爆或?qū)⒊掷m(xù)。而長期來看，一個城市的樓市發(fā)展與其市場基本面的變化密切相關(guān)，因此隨著自貿(mào)區(qū)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)釋放，人口或?qū)⒊掷m(xù)導(dǎo)入，而基于深圳樓市未來新增供應(yīng)的短板，預(yù)計未來深圳樓市仍有較大上升空間，房價長期上漲的壓力較大。
大快朵頤——評保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)
新聞內(nèi)容：6月9日晚間發(fā)布公告擬以0.25港元/股的價格收購上置集團(tuán)30%以上的股份。如果按照6月9日的上置集團(tuán)的收盤價0.75元/股計算，保利地產(chǎn)這是花三分之一的錢做百分的買賣，外界大呼保利地產(chǎn)“趁火打劫”。
CRIC點評：
上置雖小，能量很大:上置集團(tuán)在上海有不少土地儲備，截至14年上置可售物業(yè)達(dá)96.2萬平方米，而且多數(shù)為高端項目，價值不菲，上置因為銷售能力較弱無法發(fā)揮項目的最大價值，相信保利地產(chǎn)以較為強勢的銷售能夠盤活項目。如此輕松的避開火爆的土拍市場拿到如此大量的上海土地，保利地產(chǎn)大賺一筆。而保利地產(chǎn)在上海并沒有持有型的商業(yè)，但上置集團(tuán)的5個商業(yè)項目4個在上海，對于保利地產(chǎn)上海商業(yè)業(yè)務(wù)板塊是有效的補充。并且保利最新的5P戰(zhàn)略中將海外發(fā)展重點提出，香港作為面向海外的窗口可以提供資金、技術(shù)、經(jīng)驗多方面的支持，上置集團(tuán)能在后續(xù)的發(fā)展中給予保利地產(chǎn)這樣的平臺支持。
收購上置或為保利系整合試水：在保利系整合中一種可能就是保利地產(chǎn)收購保利置業(yè)，形成中海地產(chǎn)與中海宏洋的格局，而保利置業(yè)大量的土地儲備、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)及文化產(chǎn)業(yè)、港股平臺對于保利地產(chǎn)鞏固企業(yè)發(fā)展布局和提升行業(yè)地位都有重要作用，保利地產(chǎn)自然不希望錯過這樣的整合。但是作為史無前例的整合大戲，缺少經(jīng)驗，進(jìn)展緩慢，此次保利地產(chǎn)對于上置的收購或可以成為一次模擬考試。雖然，保利置業(yè)和上置集團(tuán)畢竟有所區(qū)別，但是整個收購流程或多或少有所相近，而且作為保利地產(chǎn)整合保利置業(yè)手段之一的股權(quán)收購方式也是一次實踐經(jīng)驗積累。
并購潮來襲，保利地產(chǎn)擴張雄心漸顯:房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下，大魚吃小魚也將成為新常態(tài)。在當(dāng)前市場環(huán)境下，中小企業(yè)往往會面臨諸多問題，如企業(yè)經(jīng)營壓力大、銷售不暢、拿地困難，缺乏創(chuàng)新能力或資金，盈利能力有限等等，對于大型房企而言，這就帶來了大量的行業(yè)并購機會。以并購形式拿地不僅降低城市進(jìn)入門檻，而且資金成本低，花小錢辦大事成為可能。此前恒大等企業(yè)已經(jīng)在有所動作，保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)也可謂緊跟時代步伐，從這也可以看到保利地產(chǎn)希望進(jìn)一步擴張的野心。
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