克而瑞一周樓市點評(0606-0612)評保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)

本期導(dǎo)讀

最近兩月,整體樓市企穩(wěn)回升,深圳樓市卻異;鸨,在一線城市中一枝獨秀,引起市場各方的廣泛關(guān)注。——六大因素推動深圳樓市一枝獨秀

6月9日晚間發(fā)布公告擬以0.25港元/股的價格收購上置集團(tuán)30%以上的股份。如果按照6月9日的上置集團(tuán)的收盤價0.75元/股計算,保利地產(chǎn)這是花三分之一的錢做百分的買賣,外界大呼保利地產(chǎn)“趁火打劫”!u保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)

六大因素推動深圳樓市一枝獨秀

新聞內(nèi)容:最近兩月,整體樓市企穩(wěn)回升,深圳樓市卻異常火爆,在一線城市中一枝獨秀,引起市場各方的廣泛關(guān)注。

CRIC點評:

商品住宅供求量價齊升,改善大戶型、豪宅熱銷:CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月深圳商品住宅供應(yīng)量近220萬平方米,同比大增132%,而4、5兩月供應(yīng)量都超過了70萬平方米,同比分別大幅上升135%、212%,呈現(xiàn)供應(yīng)井噴狀態(tài)。從區(qū)域來看,領(lǐng)漲的是前海、后海、深圳北站等區(qū)域,在自貿(mào)區(qū)概念炒作下,這些區(qū)域商品住宅均價自去年年底以來漲幅在40%以上;其次,區(qū)位配套較好的香蜜湖、景田等區(qū)域,商品住宅均價漲幅也在30%左右。大戶型房源、豪宅產(chǎn)品成交占比上升是近期深圳樓市的新特征。從120平方米以上戶型占比來看,4、5月成交占比都為34%,較年初大幅上漲9個百分點。而1000萬元以上的豪宅項目,成交占比也不斷上升,近兩月成交占比幾乎是年初的兩倍。

在我們看來,近兩個月深圳樓市成交火爆、均價瘋漲的直接推動原因有以下六個方面:1,樓市政策環(huán)境改善。930、330等系列新政推動購房首付下降,刺激剛需、改善需求快速入市。2,供應(yīng)井噴是主因,市場貨源充足,助推成交量上漲。3,自貿(mào)區(qū)短期炒作效應(yīng)帶動。4,政府放松房價備案管控的推波助瀾。今年以來,深圳市政府對樓市房價的管控有所放松,政府不反對樓盤銷售價在備案價上下浮動15%范圍內(nèi)銷售,而年度房價漲幅控制可能不再定為政府任務(wù)。因而,4月以來,樓盤銷售價格普遍在備案價之上,并快速上漲。5,開發(fā)商炒作營銷。對后市的信心使得開發(fā)商普遍“提價”銷售,很大程度上打破了購房者對房價上漲的心理防線,更加推動入市需求。6,部分股市、外來資金的流入也一定程度上助推了樓市成交快速上揚。今年股市“瘋!,創(chuàng)業(yè)板暴漲,而深圳作為創(chuàng)業(yè)型城市,已連續(xù)8年成為中小板、創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)最多的城市,轄區(qū)內(nèi)A股上市企業(yè)數(shù)量約達(dá)196家,以及大量境外上市企業(yè)。在股市暴漲后,很多中小企業(yè)的管理層“一夜暴富”,因而買房置業(yè)的需求增加。

在我們看來,隨著政策面的持續(xù)寬松、信貸支持力度的加強、供應(yīng)的持續(xù)放量、股市資金的逐步回流,短期內(nèi)深圳樓市的火爆或?qū)⒊掷m(xù)。而長期來看,一個城市的樓市發(fā)展與其市場基本面的變化密切相關(guān),因此隨著自貿(mào)區(qū)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)釋放,人口或?qū)⒊掷m(xù)導(dǎo)入,而基于深圳樓市未來新增供應(yīng)的短板,預(yù)計未來深圳樓市仍有較大上升空間,房價長期上漲的壓力較大。

大快朵頤——評保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)

新聞內(nèi)容:6月9日晚間發(fā)布公告擬以0.25港元/股的價格收購上置集團(tuán)30%以上的股份。如果按照6月9日的上置集團(tuán)的收盤價0.75元/股計算,保利地產(chǎn)這是花三分之一的錢做百分的買賣,外界大呼保利地產(chǎn)“趁火打劫”。

CRIC點評:

上置雖小,能量很大:上置集團(tuán)在上海有不少土地儲備,截至14年上置可售物業(yè)達(dá)96.2萬平方米,而且多數(shù)為高端項目,價值不菲,上置因為銷售能力較弱無法發(fā)揮項目的最大價值,相信保利地產(chǎn)以較為強勢的銷售能夠盤活項目。如此輕松的避開火爆的土拍市場拿到如此大量的上海土地,保利地產(chǎn)大賺一筆。而保利地產(chǎn)在上海并沒有持有型的商業(yè),但上置集團(tuán)的5個商業(yè)項目4個在上海,對于保利地產(chǎn)上海商業(yè)業(yè)務(wù)板塊是有效的補充。并且保利最新的5P戰(zhàn)略中將海外發(fā)展重點提出,香港作為面向海外的窗口可以提供資金、技術(shù)、經(jīng)驗多方面的支持,上置集團(tuán)能在后續(xù)的發(fā)展中給予保利地產(chǎn)這樣的平臺支持。

收購上置或為保利系整合試水:在保利系整合中一種可能就是保利地產(chǎn)收購保利置業(yè),形成中海地產(chǎn)與中海宏洋的格局,而保利置業(yè)大量的土地儲備、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)及文化產(chǎn)業(yè)、港股平臺對于保利地產(chǎn)鞏固企業(yè)發(fā)展布局和提升行業(yè)地位都有重要作用,保利地產(chǎn)自然不希望錯過這樣的整合。但是作為史無前例的整合大戲,缺少經(jīng)驗,進(jìn)展緩慢,此次保利地產(chǎn)對于上置的收購或可以成為一次模擬考試。雖然,保利置業(yè)和上置集團(tuán)畢竟有所區(qū)別,但是整個收購流程或多或少有所相近,而且作為保利地產(chǎn)整合保利置業(yè)手段之一的股權(quán)收購方式也是一次實踐經(jīng)驗積累。

并購潮來襲,保利地產(chǎn)擴張雄心漸顯:房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下,大魚吃小魚也將成為新常態(tài)。在當(dāng)前市場環(huán)境下,中小企業(yè)往往會面臨諸多問題,如企業(yè)經(jīng)營壓力大、銷售不暢、拿地困難,缺乏創(chuàng)新能力或資金,盈利能力有限等等,對于大型房企而言,這就帶來了大量的行業(yè)并購機會。以并購形式拿地不僅降低城市進(jìn)入門檻,而且資金成本低,花小錢辦大事成為可能。此前恒大等企業(yè)已經(jīng)在有所動作,保利地產(chǎn)收購上置集團(tuán)也可謂緊跟時代步伐,從這也可以看到保利地產(chǎn)希望進(jìn)一步擴張的野心。

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