對(duì)于股市和樓市的關(guān)系，業(yè)內(nèi)流行的看法是“蹺蹺板”理論。樓市低迷，樓價(jià)下調(diào)，社會(huì)資金流進(jìn)股市推動(dòng)股價(jià)上漲；樓市熱，房?jī)r(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價(jià)下跌。
最近深圳等地傳來(lái)一些個(gè)案，因?yàn)楣墒写蟮�，不少投資人股票被套，財(cái)富縮水，先前定購(gòu)的房子無(wú)法交齊首付款，提出緩交房款或退房。盡管這些是個(gè)案，但提出了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：近期股市大跌對(duì)樓市有什么影響？會(huì)不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生較大的負(fù)面影響？股市大幅度波動(dòng)接下來(lái)會(huì)影響到樓市復(fù)蘇回暖的步伐？
近日，西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查中心發(fā)布報(bào)告稱，從2015年6月15日至7月2日，該中心對(duì)包括西安在內(nèi)的全國(guó)有代表性的5000戶家庭進(jìn)行了季度電話回訪，經(jīng)此得出報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度，我國(guó)有8.8%的家庭參與了股市，持股家庭約為3700萬(wàn)戶，其中93.8%為城鎮(zhèn)家庭。家庭借錢(qián)炒股的比例不高，對(duì)股市發(fā)展仍然樂(lè)觀，股票減持行為謹(jǐn)慎。
調(diào)查顯示，截至2015年一季度，持股家庭的房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)均小于100，表明持股家庭看漲股價(jià)的同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)持看跌態(tài)度。但到了2015年二季度，持股家庭的房?jī)r(jià)預(yù)期上升到了111.8，而股市預(yù)期指數(shù)下降至110，持股家庭轉(zhuǎn)而看漲房?jī)r(jià)，股市與房市之間的蹺蹺板效應(yīng)明顯。
該中心表示，家庭股票投資行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)預(yù)期上，也體現(xiàn)在其購(gòu)房行為中。今年一季度持股家庭與未持股家庭購(gòu)房比例相當(dāng)，但是2015年二季度，炒股家庭的購(gòu)房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%，而未持股家庭的購(gòu)房比例略有下降。總體來(lái)看，股市資金撤出流向房市的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，或?qū)⒊蔀橹品渴邪l(fā)展的又一動(dòng)力。
股市與樓市，究竟關(guān)系如何？下面這篇文章為您說(shuō)個(gè)明白。（房地產(chǎn)決策參考）
去年底的“賣房炒股論”似乎仍在耳邊，轉(zhuǎn)眼間隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說(shuō)法又重現(xiàn)江湖。這兩個(gè)說(shuō)法哪個(gè)正確暫且不論，但顯然，股市和樓市，一個(gè)當(dāng)前的熱點(diǎn)和一個(gè)過(guò)去十年的熱點(diǎn)，免不了被大家聯(lián)系到一起來(lái)比較。然而，這兩者間到底是此消彼長(zhǎng)的零和游戲，還是互相促進(jìn)共同進(jìn)退的呢？為了看得更清楚，我們把時(shí)間跨度拉長(zhǎng)到10年，從歷史數(shù)據(jù)中來(lái)尋找其中的答案。
首先來(lái)定義一下數(shù)據(jù)指標(biāo)。我們用上證指數(shù)代表股市漲幅，中原一線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)代表樓市。這里之所以用二手價(jià)格而不是新房的，首先是因?yàn)橐痪�城市二手住宅成交量早已超過(guò)新房，二手才是市場(chǎng)主力；其次，二手房?jī)r(jià)不受開(kāi)發(fā)商定價(jià)和成交結(jié)構(gòu)的影響，更能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格；同時(shí)，都采用指數(shù)形式，能做到同質(zhì)可比；還有一點(diǎn)，中原二手價(jià)格指數(shù)有超過(guò)10年的歷史，有足夠長(zhǎng)的歷史數(shù)據(jù)，可以做長(zhǎng)期比較。
不過(guò)，中原二手價(jià)格指數(shù)都是以城市基礎(chǔ)的，這里我們用北上廣深四大一線城市的平均指數(shù)為房?jī)r(jià)漲幅依據(jù)。主要是考慮到一線城市市場(chǎng)化程度高，交易活躍且投資屬性強(qiáng)，能充分反應(yīng)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。其他城市不具備這些特性，所以暫不列入比較范圍。
指標(biāo)定義好了，就可以來(lái)看具體的數(shù)據(jù)了。
我們以10年為界，先看兩個(gè)指數(shù)的累計(jì)總漲幅。從2005年4月到2015年4月，兩個(gè)指數(shù)的漲幅大致相當(dāng)，上證綜指漲了283%而一線城市二手房?jī)r(jià)漲了248%。
十年間房?jī)r(jià)和股價(jià)漲幅如此接近，我認(rèn)為不是巧合。從宏觀上看，樓市和股市都是整體經(jīng)濟(jì)的反映。股市被稱為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而樓市則是社會(huì)總財(cái)富的反映。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)是過(guò)去十年股市、樓市增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。同時(shí)，貨幣的流動(dòng)性也對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)有直接影響。當(dāng)整體流動(dòng)性提高時(shí)，社會(huì)投資意愿增強(qiáng)，對(duì)股市和樓市都有正面影響，反之亦然。
對(duì)比房?jī)r(jià)指數(shù)和股指曲線可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年的多數(shù)時(shí)間段內(nèi)，股價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲下跌周期都是同步的：
從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時(shí)間里，A股和房?jī)r(jià)經(jīng)歷了5個(gè)基本同步的上升和下降的小周期。
而從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時(shí)間內(nèi)，A股和房?jī)r(jià)走勢(shì)相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房?jī)r(jià)上漲了45%而上證指數(shù)跌了32%。而在2014年5月到9月之間，上證指數(shù)開(kāi)始上漲，而房?jī)r(jià)則短暫下跌了5個(gè)月。
從2014年10月開(kāi)始至今，A股和房?jī)r(jià)又進(jìn)入同步上漲周期。
從以上歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去10年中，有超過(guò)6年的時(shí)間中房?jī)r(jià)和股價(jià)是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關(guān)系來(lái)看，每次股市上漲，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過(guò)來(lái)則不成立，比如房?jī)r(jià)上漲時(shí)，股市不一定漲；而股市下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也不一定下跌。
股價(jià)漲則房?jī)r(jià)必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過(guò)去10年。
具體來(lái)看，在過(guò)去10年間，股市經(jīng)歷了7個(gè)波動(dòng)周期，其中上漲4個(gè)，下跌3個(gè)。而在這7個(gè)周期中，房?jī)r(jià)走勢(shì)與之同步的有5個(gè)半。之所以會(huì)有半個(gè)周期，是因?yàn)樵?014年的5-9月間，股市已開(kāi)始回升，而房?jī)r(jià)還在緩慢下跌，隨后兩者又進(jìn)入同步上升。
因此，從周期數(shù)來(lái)看，大多數(shù)的周期內(nèi)（5.5/7=78.6%），房?jī)r(jià)和股價(jià)的走勢(shì)是同步的。而在股價(jià)的上漲周期中，絕大多數(shù)時(shí)間（3.5/4=87.5%）房?jī)r(jià)是同步漲的。
如果改用時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)衡量的話，在過(guò)去10年的總計(jì)120個(gè)月中，房?jī)r(jià)和股價(jià)同步的月份有72個(gè)月，占60%。而在股價(jià)上漲的共計(jì)62個(gè)月中，房?jī)r(jià)同步上漲的月份有57個(gè)月，占比91.9%，這個(gè)比例就很高了。
唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個(gè)月之間。此時(shí)上證指數(shù)已開(kāi)始觸底回升，而房?jī)r(jià)仍有小幅下跌�？紤]到當(dāng)時(shí)股市剛從長(zhǎng)期熊市中復(fù)蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對(duì)樓市影響的滯后。隨后兩市即進(jìn)入了同步上升軌道，這一規(guī)律仍然有效。
之所以股市漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，除了前面提到宏觀基本面因素外，財(cái)富效應(yīng)是主要原因。股市大漲使得投資者資產(chǎn)增值，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，供應(yīng)短期無(wú)法跟上。供不應(yīng)求情況下房?jī)r(jià)自然隨之上升。美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫期間，硅谷豪宅價(jià)格飛漲就是例證。
不過(guò)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史很短，從1998年房改算起，滿打滿算也只有17年。而一線城市樓市的快速發(fā)展，也是2003-2004年才啟動(dòng)的。因此，過(guò)去十年樓市基本處于高增長(zhǎng)過(guò)程中，一線城市房?jī)r(jià)一路上漲，沒(méi)經(jīng)歷過(guò)大的調(diào)整。在這樣的情況下，當(dāng)房?jī)r(jià)曲線過(guò)去10年中80%都是上漲的情況下，如果和其他任何曲線做對(duì)比，有很大概率會(huì)得到“漲的時(shí)候一起漲”這個(gè)規(guī)律的。
那么，基于內(nèi)地市場(chǎng)數(shù)據(jù)得到的樓市與股市關(guān)系的結(jié)論，是內(nèi)地房地產(chǎn)高速發(fā)展期的巧合？還是普適的結(jié)論呢？我們可以用香港市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)做驗(yàn)證。
內(nèi)地房地產(chǎn)政策很多脫胎于香港，市場(chǎng)機(jī)制上比較接近。同時(shí)，香港和內(nèi)地城市文化背景接近，股市、樓市發(fā)展歷史長(zhǎng)，相關(guān)數(shù)據(jù)也比較完備，適合用來(lái)比較。
同樣先定義一下數(shù)據(jù)，我們用恒生指數(shù)代表股市，中原城市領(lǐng)先指數(shù)代表樓市。香港90%的住房交易是二手房，中原領(lǐng)先指數(shù)是基于中原地產(chǎn)在香港的實(shí)際成交數(shù)據(jù)編制的，是香港市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房?jī)r(jià)指標(biāo)。前文所用內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)，原理和香港中原指數(shù)是一致的。
香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)最早可以追溯到1994年初。因此，我們可以用長(zhǎng)達(dá)20年的數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證基于內(nèi)地市場(chǎng)數(shù)據(jù)得到的規(guī)律。
根據(jù)前文的分析，內(nèi)地樓市和股市的相互關(guān)系主要有兩點(diǎn)：一是兩者長(zhǎng)期漲幅接近；二是股價(jià)漲、房?jī)r(jià)也同步漲。而在香港市場(chǎng)，這兩條規(guī)律同樣成立。
在過(guò)去20年，港股累計(jì)漲幅為127%而樓價(jià)漲幅為134%，漲幅非常接近。而從漲跌周期來(lái)看，香港房?jī)r(jià)和股價(jià)幾乎完全同步，股價(jià)上漲時(shí)，房?jī)r(jià)也同步上漲。
其實(shí)，用統(tǒng)計(jì)工具可以發(fā)現(xiàn)，香港股價(jià)和房?jī)r(jià)的走勢(shì)是顯著正相關(guān)的。其中原因可能在于香港是單一城市市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境差異小，而內(nèi)地即使四大一線城市間也有差異；同時(shí)，香港民間投資氛圍濃厚，股市樓市都有很強(qiáng)的投資需求。
由此看來(lái)，股市上漲而樓市同步上漲，這一規(guī)律并非內(nèi)地一線城市獨(dú)有。宏觀上的流動(dòng)性增強(qiáng)，加上股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，都會(huì)投射到樓市上，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的同步上升。
當(dāng)然，我們也應(yīng)該意識(shí)到，股市畢竟不是影響房?jī)r(jià)的決定因素。市場(chǎng)基本供求關(guān)系和房地產(chǎn)政策對(duì)樓市的影響更直接。隨著房地產(chǎn)黃金十年的結(jié)束，人均居住條件已有很大改善，未來(lái)成交量和價(jià)格大幅增長(zhǎng)的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應(yīng)壓力依然較大，需求也遠(yuǎn)不如一線城市穩(wěn)定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房貸、利率不斷松動(dòng)，“330新政”二手房營(yíng)業(yè)稅下調(diào)更是對(duì)一線城市利好，但同時(shí)限購(gòu)仍在，只要確保執(zhí)行不放松，仍將對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的漲幅有所限制。
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