克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0711-0717）6月全國(guó)銷售面積激增50%

本期導(dǎo)讀

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一系列宏觀數(shù)據(jù)，上半年GDP增速仍維持在7%，主要指標(biāo)增速二季度以來呈現(xiàn)明顯的逐月回暖走勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也概莫能外，在商品房銷售回升之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速也逐月回升，6月開發(fā)投資額環(huán)比增幅達(dá)35%，土地購(gòu)置面積降幅也逐漸收窄�！�—6月全國(guó)銷售面積激增50%

日前，“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所出具的無異議函，成為全國(guó)首個(gè)物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。該計(jì)劃是由世茂、招商銀行、博時(shí)資本及北京金杜律師事務(wù)所聯(lián)合打造，屆時(shí)將由博時(shí)資本對(duì)證券產(chǎn)品進(jìn)行管理，由中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司擔(dān)任評(píng)級(jí)公司，而基礎(chǔ)資產(chǎn)則出自世茂旗下全資子公司世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司的物業(yè)費(fèi)收入�！�—評(píng)世茂物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化

6月全國(guó)銷售面積激增50%

新聞內(nèi)容：7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一系列宏觀數(shù)據(jù)，上半年GDP增速仍維持在7%，主要指標(biāo)增速二季度以來呈現(xiàn)明顯的逐月回暖走勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也概莫能外，在商品房銷售回升之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速也逐月回升，6月開發(fā)投資額環(huán)比增幅達(dá)35%，土地購(gòu)置面積降幅也逐漸收窄。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

經(jīng)濟(jì)開始企穩(wěn)但不穩(wěn)固，房地產(chǎn)行業(yè)的寬松格局仍將持續(xù)。中國(guó)二季度GDP同比增速為7%，好與市場(chǎng)預(yù)期。一系列刺激措施幫助經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，這與房地產(chǎn)行業(yè)銷售回升和開發(fā)投資復(fù)蘇不無關(guān)系。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并不穩(wěn)固，下半年仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，“穩(wěn)增長(zhǎng)”還要依賴寬松的整個(gè)環(huán)境，尤其是貨幣政策支持。

房地產(chǎn)開發(fā)投資開始逐月復(fù)蘇，6月環(huán)比增幅達(dá)35%。這主要得益于一系列支持住房消費(fèi)政策落地后，整體樓市銷售回暖，開發(fā)企業(yè)信心回升并增加土地儲(chǔ)備和新開工進(jìn)度。

銷售面積和金額雙雙實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，6月銷售面積環(huán)比增48%。一系列行業(yè)指標(biāo)都在回暖，顯現(xiàn)行業(yè)正逐漸觸底回升，特別是商品房銷售金額和面積雙雙實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

僅二成重點(diǎn)房企6月業(yè)績(jī)?cè)龇�跑贏行業(yè)增速均值。值得注意的是，6月份銷售業(yè)績(jī)同比超過50%僅5家企業(yè)，僅占到監(jiān)測(cè)企業(yè)中兩成。因此，在市場(chǎng)整體復(fù)蘇之下，企業(yè)仍應(yīng)抓住窗口期消化現(xiàn)有存量。

“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)底線”將助力行業(yè)保持上升，企業(yè)仍應(yīng)把握窗口期。雖然當(dāng)前部分行業(yè)指標(biāo)回暖還表現(xiàn)相對(duì)乏力，但下半年在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)蘇的大環(huán)境以及商品房銷售回暖帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。

當(dāng)前行業(yè)資金環(huán)境較為寬松，政策扶持力度較大，但困擾行業(yè)發(fā)展最主要的矛盾仍是供求關(guān)系不平衡以及結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩的問題。一味地依靠政策支持很難治本，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還需內(nèi)生性的自主調(diào)節(jié)。

評(píng)世茂物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化

新聞內(nèi)容：日前，“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所出具的無異議函，成為全國(guó)首個(gè)物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。該計(jì)劃是由世茂、招商銀行、博時(shí)資本及北京金杜律師事務(wù)所聯(lián)合打造，屆時(shí)將由博時(shí)資本對(duì)證券產(chǎn)品進(jìn)行管理，由中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司擔(dān)任評(píng)級(jí)公司，而基礎(chǔ)資產(chǎn)則出自世茂旗下全資子公司世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司的物業(yè)費(fèi)收入。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

提高資產(chǎn)流動(dòng)性，拓展融資渠道。物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化對(duì)于世茂而言，最直觀的好處就是盤活了資產(chǎn)，增強(qiáng)了物業(yè)費(fèi)這一資產(chǎn)的流動(dòng)性。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化對(duì)世茂短期可見的好處就是拓展了融資渠道，降低了融資成本。截止2015年3月底，世茂天成物業(yè)的合同管理面積約3500萬平方米，這將為世茂提供不菲的“動(dòng)不得”的穩(wěn)定現(xiàn)金流。而資產(chǎn)證券化將這筆資金解放出來，成為了世茂一條新的融資渠道。此外，由于物業(yè)費(fèi)屬于收益類資產(chǎn)，且穩(wěn)定性非常高，因此物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化發(fā)行的債券信用等級(jí)要高于債券、股票等其他長(zhǎng)期信用工具，所以降低了融資成本。

收益率或不高，產(chǎn)品吸引力待考證。當(dāng)然，由于世茂物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化尚只是計(jì)劃，具體證券產(chǎn)品企業(yè)并未公布，且上市日期也沒有確定，所以世茂物業(yè)費(fèi)證券產(chǎn)品的市場(chǎng)反響情況尚未可知。在投資者最為關(guān)注的收益率方面，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)資產(chǎn)穩(wěn)定性較強(qiáng)，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)相關(guān)證券產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)不會(huì)太低，所以證券產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小�？紤]風(fēng)險(xiǎn)與收益成反比，預(yù)計(jì)該證券產(chǎn)品收益應(yīng)該不會(huì)太高，因此對(duì)于個(gè)體投資者來說吸引力可能不是很大，更多的可能是成為機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的一員。另外，據(jù)世茂2014年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入中其他收入僅6個(gè)億左右，剔除包含的院線收入等收入，物業(yè)收入的規(guī)模并不是很大，所以我們認(rèn)為此次物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化更像是世茂探索金融轉(zhuǎn)型的一次試水。

資產(chǎn)證券化正當(dāng)時(shí)，房企或可大膽嘗試�？傮w來看，物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化雖然也有一定的不足之處，但仍極具戰(zhàn)略意義。不僅拓展了中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方向，讓一直進(jìn)展緩慢的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化邁出了一大步，而且為房企發(fā)力金融提供了借鑒。既然物業(yè)費(fèi)可以資產(chǎn)證券化，那與之類似的資產(chǎn)房企當(dāng)然也可以進(jìn)行嘗試，如商業(yè)地產(chǎn)租金資產(chǎn)證券化、旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化、股權(quán)眾籌資產(chǎn)證券化等等。另外，對(duì)于一些融資困難但擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的中小房企，將這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包證券化也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，這些資產(chǎn)的證券化都有一定的局限性，主要是因?yàn)槟壳拔覈?guó)的資產(chǎn)證券化畢竟仍處于初級(jí)階段，接受資產(chǎn)的中間機(jī)構(gòu)可選擇范圍較廣，因此會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，所以總體來看適用范圍有限。

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