世邦魏理仕：亞太地區(qū)房地產(chǎn)銀行貸款明顯放緩

7月23日，世邦魏理仕發(fā)表研究報(bào)告稱，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)銀行貸款明顯放緩，使投資者和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于來自公開及私人債務(wù)市場(chǎng)的另類房地產(chǎn)資金需求日益增加。

世邦魏理仕亞太區(qū)研究部資深董事蔡詠嘉稱，根據(jù)2015年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查，亞太地區(qū)的地產(chǎn)債務(wù)投資有42%來自房地產(chǎn)基金，機(jī)構(gòu)投資者占20%，這些新的貸款來源已重新定義了傳統(tǒng)的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)。

該行報(bào)告指出，2014年亞太地區(qū)上市地產(chǎn)公司債券發(fā)行總額達(dá)339億美元，比2011年增長(zhǎng)四倍。增長(zhǎng)主要來自中國(guó)和東南亞國(guó)家(新加坡除外)，而成熟市場(chǎng)(例如日本、香港和新加坡)發(fā)行的債券最為穩(wěn)定。

同時(shí)，世邦魏理仕認(rèn)為亞太地區(qū)相對(duì)而言房地產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)飽和度低，房地產(chǎn)債券基金結(jié)構(gòu)有較多空間發(fā)展，貸款機(jī)構(gòu)不乏機(jī)會(huì)進(jìn)一步鞏固業(yè)務(wù)。

具體到香港方面，香港政府過去幾年推出多項(xiàng)壓抑樓市措施，且由針對(duì)住宅延伸至商業(yè)物業(yè)。目前，各類非自用物業(yè)按揭貸款，包括住宅物業(yè)、工商物業(yè)及車位按揭貸款的供款與入息比率上限已調(diào)低至四成。

對(duì)此，世邦魏理仕稱，此舉為非銀行借貸機(jī)構(gòu)提供了更多機(jī)遇。國(guó)際金融機(jī)構(gòu)和私募基金積極為香港的商業(yè)物業(yè)投資提供貸款，其利率則視乎借貸年期、資產(chǎn)質(zhì)素及借貸機(jī)構(gòu)的信用而定。

保險(xiǎn)公司一般能提供較佳的借貸條款，但資產(chǎn)質(zhì)素的要求往往對(duì)較為嚴(yán)格，因此傾向只借款予位于核心區(qū)的整幢物業(yè)，這類物業(yè)的租金回報(bào)一般較為穩(wěn)定。至于能夠?yàn)樗侥挤康禺a(chǎn)基金及家族企業(yè)提供貸款的機(jī)構(gòu)，對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)素的要求相對(duì)寬松，然而利率一般較高。

世邦魏理仕認(rèn)為，其他亞太地區(qū)的情況亦與香港相近，國(guó)際監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行貸款實(shí)施了更嚴(yán)格的資本要求，例如巴塞爾協(xié)議III框架，各國(guó)政府亦采取了降溫措施抑制樓價(jià)急升。

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