去年11月28日凌晨2點(diǎn)，五華區(qū)保障性住房華福苑小區(qū)4棟2單元3樓，正在熟睡的李師傅被一股焦味熏醒，他急忙起身，發(fā)現(xiàn)鄰居家火光沖天，一股濃濃的黑煙正往窗外冒，見狀后他急忙撥打了物管電話和119。半小時(shí)后，雖然火勢得到了控制，但遭遇火災(zāi)的房子卻被燒得面目全非。兩個(gè)月前，同樣是保障性住房的華景苑小區(qū)內(nèi)，一個(gè)單元樓電梯被人故意縱火燒毀。據(jù)現(xiàn)場消防隊(duì)檢查后介紹，此次火災(zāi)是人為潑灑化學(xué)制劑后故意縱火所引起。
其實(shí)，如果這些事故是發(fā)生在普通的居民小區(qū)，居民自家房屋被燒毀，業(yè)主會自行修繕，公共部門的損壞也可動用維修基金進(jìn)行修理。但在保障房小區(qū)，業(yè)主全是租住戶，小區(qū)內(nèi)不但沒有維修基金，而且業(yè)主還都是低收入人群，那么，誰來為損壞的財(cái)物埋單？
房子被燒得面目全非
住戶和物業(yè)均表示無力維修
據(jù)消防部門認(rèn)定，華福苑小區(qū)的那次火災(zāi)，主要是因?yàn)樵摲课輧?nèi)堆放了大量雜物，因?yàn)榭諝忾L時(shí)間不流通所引發(fā)的自燃。
火災(zāi)后的第3天，五華區(qū)保障性住房管理服務(wù)中心的工作人員又一次來到了華福苑小區(qū)4棟2單元。剛踏入單元門，一股惡臭伴著濃濃的焦味撲鼻而來。其實(shí)，事發(fā)前五華區(qū)住保中心的工作人員就曾屢次登門，希望住戶能盡快清除家里的雜物，可沒想到事故還是發(fā)生了。
面對一屋子被燒焦的垃圾，住建部門的工作人員專門請來環(huán)衛(wèi)車將室內(nèi)的垃圾清出，并由政府部門出資，花費(fèi)3萬多元才將已經(jīng)燒毀的門窗、管網(wǎng)、墻面重新修葺完畢。
對此，許多市民提出疑問：“難道因?yàn)樽羰堑捅�，就可以不�?fù)責(zé)嗎？”“物管呢，他們一點(diǎn)責(zé)任都沒有嗎？”
面對質(zhì)疑，負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)公司無奈地表示，目前該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為0.38元每平方米，雖然已經(jīng)很低，但還是有很多業(yè)主不交物管費(fèi)，所以物業(yè)公司連維持基本經(jīng)營都很困難，哪里還有錢對房屋進(jìn)行修葺！
而發(fā)生事故的這家住戶也表示，自己無力承擔(dān)修繕費(fèi)用。
公共設(shè)施損壞更嚴(yán)重
已經(jīng)成為所有保障房的通病
如果說發(fā)生火災(zāi)等意外事故是小概率事件的話，那么小區(qū)內(nèi)的公共部分被損壞的情況就不算少見了，例如公共綠化、配套設(shè)施、消防設(shè)施等被人惡意損壞——這才是保障房被摧毀最嚴(yán)重的部分。
走進(jìn)昆明市首批廉租房小區(qū)五華區(qū)幸福家園小區(qū)，這里因?yàn)榫幼≈?000多戶“雙困戶”，曾被視為是“雙困戶”的幸福家園。但來到小區(qū)后，記者卻發(fā)現(xiàn)幸福家園其實(shí)并不像名字那么美好。
小區(qū)內(nèi)，寵物隨地大小便、休閑坐椅殘肢少臂，綠化帶成了“瘌痢頭”……這些問題其實(shí)早已長期存在，更是所有保障房的通病。對此，許多住戶既無奈又郁悶。家住幸福家園的車麗華女士看著樓道內(nèi)的墻壁，不解地說：“不知道是誰腳閑，總往墻上踢，原本白白的墻壁現(xiàn)在全是腳印�！�
而在同樣是保障房的華景苑小區(qū)內(nèi)，公共設(shè)施被損壞的情況更是有過之而無不及。住戶孫志說：“總聽說小區(qū)里的消防栓被偷，有時(shí)早上還在，下午消防栓玻璃就被砸了。”一名物管人員說，該小區(qū)先后經(jīng)歷過因消防栓被盜水淹電梯及人為火燒電梯的事件，所以為防止消防栓被盜，現(xiàn)在物管只能將消防栓統(tǒng)一放在物管室保管。
關(guān)鍵問題是政策尷尬
管理文件無細(xì)則
合同約束難執(zhí)行
據(jù)五華區(qū)保障性住房管理服務(wù)中心工作人員曾容介紹，造成保障房屢屢出現(xiàn)被損壞，且損壞后無人買單的主要原因有兩方面。第一，目前昆明市大部分保障房并未安裝監(jiān)控系統(tǒng)，導(dǎo)致相關(guān)部門難以抓到破壞者，這從一定程度上縱容了破壞者屢屢犯案；其次，目前昆明現(xiàn)行保障房管理文件中沒有規(guī)定房屋損壞賠償細(xì)則，導(dǎo)致發(fā)生事故后善后成了難題。
據(jù)了解，目前昆明市涉及保障房管理的相關(guān)文件共有兩份。一份為2007年頒布的《昆明市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障辦法》，另一份則為保障房租房合同。記者查閱《昆明市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障辦法》后發(fā)現(xiàn)，該辦法中只規(guī)定了取消租住人實(shí)物配租的條件和騰退程序，并沒有規(guī)定發(fā)生保障房被損壞后該如何處理。
而在保障房租房合同中，雖然有所提及，但想要落實(shí)卻非常困難。根據(jù)《租房合同》第四條房屋修葺規(guī)定，甲方將房屋出租給乙方使用后，乙方應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及其附屬設(shè)施，如果損壞應(yīng)照價(jià)賠償和修復(fù)，未經(jīng)甲方同意，乙方不得改變房屋結(jié)構(gòu)及用途、擅自拆改、擴(kuò)建或者增添大功率家用電器。
曾容說，眾所周知，保障性住房是幫助有住房困難的居民解決住房問題的民生工程，90%以上的住戶都是低保戶，面對高額的修葺費(fèi)用，低保戶如何能拿得出手？所以合同中的“照價(jià)賠償”在實(shí)際情況中不具有可操作性。
說法
律師的建議是這樣的
把損壞不賠償者納入“黑名單”
那么，從法律的角度講，保障房受損怎么賠償?shù)膯栴}難道就無解了？記者就此采訪了云南天石智碩律師事務(wù)所律師陳剛。
陳剛表示，目前昆明保障性住房主要分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房。其中，廉租住房和公共租賃住房，房屋所有權(quán)由政府或政府指定的公共機(jī)構(gòu)所有，而承租戶僅具有使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房不同，經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)歸使用的低收入家庭，政府對房屋上市交易等有相關(guān)的政策限制權(quán)。
根據(jù)《物權(quán)法》和《侵權(quán)責(zé)任法》第六條和第七條規(guī)定，如果保障房被他人損壞，且已抓獲損毀人，應(yīng)由損毀人負(fù)責(zé)。但如果未抓到損毀人，應(yīng)先根據(jù)租賃合同約定，有約定的從其約定，沒有約定的，則根據(jù)《合同法》規(guī)定，承租人需證明自己是按照約定的方法或者房屋的性質(zhì)使用租賃物，則承租人就不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。所以發(fā)生在五華區(qū)華福苑小區(qū)的房屋被燒事件，應(yīng)根據(jù)政府與租戶簽訂的《租房合同》第四條規(guī)定，由租戶承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
對于住戶都是低保戶無力承擔(dān)賠償?shù)膯栴}，陳律師說：“如果通過法院判決確定住戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，則可申請法院對其強(qiáng)制執(zhí)行，如果因其收入較低不具備被執(zhí)行的可能性，法院可將其列入執(zhí)行‘黑名單’，即失信人員信息。一旦進(jìn)入失信被執(zhí)行人員名單后，其貸款、信用卡申辦等有限制。同時(shí)，住建部門等也可對其列入以后申請保障房的‘黑名單’，限制其申請保障房租住�！�
聲音
住戶們有什么要說的？
裝監(jiān)控 強(qiáng)化騰退機(jī)制
其實(shí)，該如何提高保障房小區(qū)管理水平，讓保障房這項(xiàng)民生工程不僅滿足“住”的用途，更能兼顧“優(yōu)”的生活品質(zhì)，許多住戶也有自己的想法。市民張女士說：“雖然攝像頭并不能解決實(shí)質(zhì)問題，但可以起到一定的震懾作用，適當(dāng)?shù)丶s束破壞者�！蓖鯉煾祫t表示，保障房難管理，最核心的問題是騰退困難�！耙欢ㄒ訌�(qiáng)騰退機(jī)制的管理，一旦有住戶違反規(guī)定，就要堅(jiān)決騰退，這樣才不會有人惡意損壞保障房�！�
華景苑小區(qū)的住戶吳龍建說：“保障房是政府給我們安居樂業(yè)的保障，希望所有住戶都能愛護(hù)我們自己的家園，不要惡意破壞，讓它真的成為幸福家園�！�
借鑒
其他城市是怎么做的？廣州用扣分制來管理
目前，全國保障房管理中廣州市的做法具有一定借鑒意義。2010年廣州市住建部門頒布《廣州市保障性住房小區(qū)管理扣分辦法》，并在金沙洲新社區(qū)試運(yùn)行。
該辦法規(guī)定，在公眾場所攜帶的動物隨處便溺不及時(shí)清理的要扣2分，而高空擲物更是會被扣6分。當(dāng)累計(jì)扣滿20分，市保障辦會要求住戶做義務(wù)勞動，否則會被要求退房。
除此以外，考慮到高空拋物取證難的情況，小區(qū)內(nèi)還增設(shè)了監(jiān)控?cái)z像頭；為保障治安，有關(guān)部門還啟動小區(qū)圍蔽工程，在四周建起高2.1米的圍墻，上設(shè)倒鉤刺。經(jīng)過事實(shí)證明，通過這些“強(qiáng)硬”的手段，小區(qū)環(huán)境得到很大的改善。（昆明日報(bào) 記者陳姝羽）
隨評
法律責(zé)任與現(xiàn)實(shí)選擇
我國目前存在的保障性住房大至分為三種類型，不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的租賃性住房（包括廉租住房和公共租賃住房）、涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制性產(chǎn)權(quán)房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房）和具有原始產(chǎn)權(quán)的棚戶區(qū)改造安置住房。住房損壞的“買單”難題，多數(shù)出現(xiàn)在第一種類型，也就是不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的租賃性住房上。
本來，這種類型最不應(yīng)該出現(xiàn)所謂的“買單”難題，之所以這么說，是因?yàn)檫@一類型的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系最為明晰、雙方的法定責(zé)任與義務(wù)也不難梳理，按照《租賃合同》作出的事先約定，以《物權(quán)法》和《侵權(quán)責(zé)任法》的法律規(guī)定為準(zhǔn)繩，該誰“買單”本來是一目了然的事情。這一問題的“難”，難就難在廉租住房和公共租賃住房的租住者都是低收入人群，其客觀上的經(jīng)濟(jì)能力，使得《租賃合同》的約定，甚至是法院強(qiáng)制執(zhí)行的判決根本沒有得到履行的現(xiàn)實(shí)可能。
從制度設(shè)計(jì)初衷來看，租賃性保障房主要針對城市最低收入至低收入無力購房的住房困難家庭，幫助他們滿足住房基本需求；其根本出發(fā)點(diǎn)是公平正義的社會倫理價(jià)值，是站在以人為本這一核心理念之上，對構(gòu)建社會主義和諧社會的不懈追求；其基本屬性之中帶有無法忽視的社會救濟(jì)成分。如果無視低收入人群經(jīng)濟(jì)能力無法履行維修房屋的責(zé)任這一客觀現(xiàn)實(shí)，一味要求他們立刻為住房損壞“買單”，無疑將背離租賃性保障房的設(shè)計(jì)初衷，為社會增添許多不穩(wěn)定、不和諧因素，這只怕是廣大社會公眾都不樂于看到的。因此，從更加高效和諧的社會治理的角度出發(fā)，由公共資源的受托管理者——政府代替負(fù)有責(zé)任的低保戶支付維修房屋，可能是一條雖然看上去無可奈何，但卻是現(xiàn)實(shí)條件下最符合社會理性的可行路徑。
需要特別說明的是，政府來“買單”不等于“買單”的責(zé)任就歸于政府（這也是筆者在上文中使用“代負(fù)”一詞的原因），政府的“代負(fù)”仍然應(yīng)該看做一種為了避免低保租住戶因強(qiáng)行履行責(zé)任而流離失所的社會救濟(jì)行為，法律規(guī)定該低保租住戶承擔(dān)的責(zé)任并不因此產(chǎn)生改變。在這一前提下，可以考慮在政府與租住戶之間形成某種形式的借貸關(guān)系，在低保戶經(jīng)濟(jì)條件有所好轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)行償還，也可以考慮在經(jīng)租住戶同意后，通過由其提供一些社區(qū)義務(wù)服務(wù)的方式對涉及款項(xiàng)進(jìn)行抵扣……有了一定的代價(jià)約束，才能避免少部分人產(chǎn)生“反正有政府買單”不良心理，對公租小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行有效保護(hù)。
同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)著手進(jìn)一步完善租賃性保障房的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和制度建設(shè)。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立和完善居民家庭和財(cái)產(chǎn)狀況數(shù)據(jù)庫，將居民家庭成員、收入狀況、公積金、地稅、社保等賬號統(tǒng)一起來，為公平高效合理地管理保障房提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。有了這一數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，審核機(jī)構(gòu)可以對租住戶的經(jīng)濟(jì)履行能力進(jìn)行綜合評估，可以對租住戶是否按照約定合理使用房源進(jìn)行評定積分，并最終形成能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn)的進(jìn)入退出機(jī)制，從源頭上為保障房的公平分配，有效使用奠定基礎(chǔ)。
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