7月8日,本報(bào)關(guān)于白馬南區(qū)10家店鋪前突然砌墻的報(bào)道刊出后,市民疑惑不已。在白馬居住了五六年的人,很少有人知道,那10家店鋪房屋性質(zhì)是“住改商”,是違規(guī)的。那應(yīng)該如何判別商鋪是住房改造的呢?一般的臨街建筑是否可以“住改商”?

商鋪門前的圍墻已砌好

商戶:沒仔細(xì)查看房屋性質(zhì)

本來好好地開著店,一大早突然來了一群人把店門堵了。談起7月7日早上的經(jīng)歷,小吃店老板小陳仍心有余悸。而聊起現(xiàn)在的情況,更是感嘆連連:“唉,不走運(yùn)哪!”“唉!”

小陳是第一次創(chuàng)業(yè),壓根沒想到會有這種情況。相關(guān)的審批、執(zhí)照,都辦了。咨詢過很多前輩,當(dāng)時(shí)覺得該做的都已經(jīng)做全了,不想還是沒注意到這個(gè)細(xì)節(jié)——仔細(xì)查看對方的房產(chǎn)證。

“房屋建造于土地之上,依賴于土地的支撐,地產(chǎn)是房產(chǎn)的依托和基礎(chǔ),房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標(biāo)和用途。建筑主要分為居住建筑、行政辦公、文化、教育科研、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體、公共設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、其他服務(wù)設(shè)施、工業(yè)、物流倉儲、交通設(shè)施、市政公用設(shè)施等。”昆明市規(guī)劃局的工作人員介紹,房子的性質(zhì)是什么,一般在房產(chǎn)證上都會注明;通常情況下,房子建成后是不能修改其性質(zhì)的。也就是說,住改商依照一定的條件,是可以更改;但只發(fā)生在項(xiàng)目開發(fā)階段。

所以,要是小陳和其余商戶在租房子時(shí),仔細(xì)查看業(yè)主房產(chǎn)證上的房屋性質(zhì)只是住宅,那是可以避免這類事情發(fā)生的。

而如今,房東也并未按租房合同進(jìn)行違約賠款,一下子又找不到合適鋪面,小陳坦言自己上半年都白干了,還搞得全家“雞犬不寧”。據(jù)悉,其余幾家商戶,情況大致類似,都因?yàn)檫@事情焦頭爛額。

調(diào)查:“住改商” 商戶不知情

你租用的商鋪是什么性質(zhì)?12日,記者就此走訪了永昌小區(qū)、東華小區(qū)等多個(gè)老小區(qū)的店鋪。對此,商戶多數(shù)稱“不知道”。至于為什么要關(guān)注商鋪的房屋性質(zhì),更是少有人能說清楚。

規(guī)劃部門的工作人員介紹,建筑物(房屋)的使用性質(zhì)主要是根據(jù)土地的性質(zhì)和國務(wù)院批準(zhǔn)的總體規(guī)劃、市政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的�？梢赃M(jìn)行更改,但必須符合相關(guān)程序和規(guī)范。比如,“住改商”一般要在項(xiàng)目開發(fā)階段,而且要符合城市規(guī)劃,才能按照《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)政策要求,依法辦理土地變更登記手續(xù)。

所以,“住改商”在老小區(qū)有一些,但新建小區(qū),基本不存在這個(gè)問題。

在白馬南區(qū)的10家被砌墻擋住的商戶,都稱在簽訂合同時(shí)并不知曉其中的利害關(guān)系,以致最終遭受損失。

釋疑:為何不許擅自“住改商”

臨街的建筑,為何不允許改為商業(yè)用房?

規(guī)劃局的工作人員表示,擅自進(jìn)行“住改商”后,存在多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面,由于生產(chǎn)經(jīng)營的需要,房屋建筑結(jié)構(gòu)可能被擅自改變,損壞房屋建筑質(zhì)量。再者,如果經(jīng)營范圍包括危險(xiǎn)化學(xué)品如煙花爆竹等方面的產(chǎn)品,則客觀存在巨大風(fēng)險(xiǎn);如果經(jīng)營的是其他類別,則可能產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染,影響相鄰業(yè)主的生活。

而且,此類項(xiàng)目一般難以滿足消防安全的要求,存在極大的消防安全隱患。商鋪帶來的人流變化,也可能會直接影響到小區(qū)的治安環(huán)境,有可能造成車位緊張、電梯擁堵、超負(fù)荷用電等。

因此,《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)中明確對住改商應(yīng)該具備的條件進(jìn)行了規(guī)定。擅自進(jìn)行,即違法違規(guī)。

另外,除上述法律、法規(guī)外,《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)定,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。而且,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條明確:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持�！�

業(yè)主發(fā)現(xiàn)鄰居擅自“住改商”的,可以向小區(qū)業(yè)委會或物業(yè)公司反映,由小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理,也可以向城市綜合執(zhí)法部門反映,還可以向法院提出相鄰權(quán)訴訟,要求停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀,甚至是賠償損失。

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