在新一輪調(diào)控不斷擴(kuò)圍的背景下，昆明市近日提出了將引入土拍限價(jià)機(jī)制（即土拍熔斷：土地出讓中報(bào)價(jià)超過該地塊最高限價(jià)時(shí)中止出讓）的新政，雖然昆明并未出現(xiàn)熱點(diǎn)城市去年以來地王頻出的狀況，但市場分析認(rèn)為，這可以視作昆明預(yù)防土地市場過熱以及房價(jià)快速上漲的一項(xiàng)調(diào)控措施。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年5月份以來，全國已有9個(gè)熱點(diǎn)城市推行土拍熔斷，而這9個(gè)城市迄今已全部推出限購限貸甚至限售的政策。另外，近期昆明樓市呈現(xiàn)出明顯量價(jià)齊漲趨勢，出臺限購調(diào)控措施的可能性也在增大。
截至3月29日，全國已經(jīng)有40多個(gè)城市（包括縣市）拋出了100多次以限購為主導(dǎo)的調(diào)控政策。這一輪的調(diào)控政策出臺之密，覆蓋范圍之廣，限購標(biāo)準(zhǔn)之嚴(yán)在樓市調(diào)控史上是空前的。不僅熱點(diǎn)一二線城市批量淪陷，以環(huán)北京為代表的一大批陌生縣市也首次加入調(diào)控大軍，更有不少城市在短時(shí)間內(nèi)多次將調(diào)控政策升級加碼。就連天水、貴陽、長春這樣的房價(jià)并未出現(xiàn)異動的城市都在同一天相繼跟進(jìn)，甚至國家級貧困縣也難幸免。
調(diào)控城市分布圖（截至3月29日17:00）
9個(gè)土拍熔斷城市已全部限購 昆明能否幸免？
2016年以來，全國許多城市高價(jià)地頻出，市場火熱，作為調(diào)控政策的一部分，2016年5月，蘇州率先施行土拍熔斷，隨后南京、鄭州、武漢、合肥、福建、成都、青島、天津等城市（省份）在年內(nèi)相繼跟進(jìn)，在重點(diǎn)地塊的土地出讓中設(shè)置最高限價(jià)，報(bào)價(jià)超出限價(jià)即觸發(fā)熔斷機(jī)制，中止交易。
與這些地王頻出、房價(jià)猛漲的熱點(diǎn)二線城市相比，昆明去年并未出現(xiàn)市場過熱現(xiàn)象，但今年以來，已明顯出現(xiàn)量價(jià)齊漲局面，是否會出臺限購調(diào)控政策成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。此次昆明跟進(jìn)推出土拍熔斷機(jī)制，預(yù)防市場過熱的調(diào)控意味非常明顯，做法也與其他城市類似，對重要或熱點(diǎn)地塊設(shè)立限價(jià)，其目的都是控制土地拍賣的溢價(jià)率，最終達(dá)到抑制房價(jià)過快上漲的目的。
但是從去年已經(jīng)實(shí)施土拍熔斷的9個(gè)城市來看，控地價(jià)抑房價(jià)的效果并沒有顯現(xiàn)出來，迄今為止，這些城市全部已加入新一輪的限購限貸當(dāng)中，昆明土拍熔斷推出后能否成為唯一的例外呢？這主要得看目前的市場狀況和趨勢。
樓市銷量大漲 去庫存成效顯著
樓市銷量大漲，去庫存成效顯著讓昆明具備了一些限購城市的特征。
過去這一個(gè)月，昆明樓市成交強(qiáng)勁，日成交套數(shù)和面積一直保持在高位，連在過去慣性遇冷的周末也有著較為突出的表現(xiàn)，3月份的成交量達(dá)12789套117萬方，創(chuàng)下了近三年來的同期新高。時(shí)間再往前推一個(gè)月，今年2月昆明賣房6355套53萬方，僅從數(shù)據(jù)上來看，這個(gè)月的成交并沒有任何出彩的地方�？墒欠旁跉v年同期成交數(shù)據(jù)中，2月份昆明樓市成交量在受到春節(jié)長假影響的情況下，仍然創(chuàng)下了云南房網(wǎng)2012年有數(shù)據(jù)以來的6年同期最高值。再看整個(gè)一季度的成交量，今年一季度27808套246.16萬方的成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了三年以來的同期新高。
從去年四季度開始發(fā)力的呈貢今年繼續(xù)強(qiáng)勢，前2月成交面積同比翻番。呈貢統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露：2017年1-2月呈貢房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積282215平方米，同比增長287.88%。僅2月份就銷售了236184平方米，同比增長221.57%。
從市場的表現(xiàn)看昆明樓市火熱更有說服力。
外地資金大量涌入本地樓市，先是消失已久的外地購房團(tuán)在去年國慶期間突然重現(xiàn)昆明，而且下手果斷迅速。云南房網(wǎng)近日的一項(xiàng)抽樣調(diào)查結(jié)果也表明，外地購房客已經(jīng)滲透昆明主城各區(qū)，有個(gè)別樓盤外地購房客的占比已高達(dá)6城。闊別昆明多年的徹夜排隊(duì)買房場景也卷土重來，而這是昆明樓市鼎盛或上升時(shí)期才有過的現(xiàn)象。有市場分析認(rèn)為，受到其它限購城市外溢效應(yīng)的影響，或?qū)⒂懈嗤鈦碣Y金進(jìn)入昆明樓市。
或許是在銷量的拉動下，昆明庫存去化周期也相應(yīng)發(fā)生了一些變化，多方數(shù)據(jù)均指向昆明樓市去化周期已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的下降勢頭，尤其是住宅。
昆明市長王喜良近日所做的政府工作報(bào)告中就有“住宅去庫存周期進(jìn)一步縮短”的表述，該報(bào)告還指出，2016年昆明商品房銷售面積1521萬平米，同比增長16.5%，商品房庫存下降23.9%，庫存去化周期在25個(gè)月左右。昆明中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，昆明住宅只有10個(gè)月左右的去庫存周期。另一家專業(yè)的數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)昆明銳理也在近期的一份報(bào)告中指出昆明各物業(yè)類型的庫存均有下降。
昆明去庫存成效已經(jīng)傳導(dǎo)至市場，表現(xiàn)在市場上就是個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了房源供應(yīng)告急的現(xiàn)象。
按照呈貢區(qū)區(qū)長張先寶的說法，去年呈貢全年新建商品房交易達(dá)28867套，257萬平米，同比分別增長58.5%和73.8%，可售房源幾乎售罄。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“可售房源幾乎售罄”的說法可能有些水分，但是呈貢住宅房源供應(yīng)緊張確是事實(shí)。根據(jù)云南房網(wǎng)的調(diào)查，呈貢仍有住宅房源在售的項(xiàng)目不到10個(gè)，而這些項(xiàng)目可出售的住宅房源總量超不過千套，這是3月中旬統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。即便是加上近期有上市計(jì)劃項(xiàng)目的補(bǔ)貨，呈貢住宅房源的供應(yīng)量也不過只有幾千套。
區(qū)域房源供應(yīng)告急，呈貢并不是個(gè)案。昆明一環(huán)內(nèi)的住宅房源供應(yīng)一度接近枯竭，目前雖有項(xiàng)目補(bǔ)貨，但存貨量并不多。二環(huán)內(nèi)的供應(yīng)狀況同樣不容樂觀，也有個(gè)別新盤入市，但因?yàn)槭切№?xiàng)目只能釋放幾百套房源。就當(dāng)前在售項(xiàng)目的情況再看，二環(huán)內(nèi)有貨的大部分都是過去的存量項(xiàng)目。
昆明房價(jià)大幅、多次上漲
如果說銷量大漲、去庫存成效顯著只是讓昆明具備了一部分限購城市的特征，那么房價(jià)大幅、多次上漲則是讓昆明出臺限制性措施的可能性增加了。
很多項(xiàng)數(shù)據(jù)都可以說明昆明房價(jià)正在大幅上漲，不少項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)多次提價(jià)，并且這種趨勢還在繼續(xù)蔓延。
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明昆明房價(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同環(huán)比雙漲，環(huán)比增長的幅度在0.3%-1.1%之間。相比之下，同比漲幅擴(kuò)大明顯，去年7月同比漲幅僅為0.8%，到今年2月份已經(jīng)增至4.6%。雖然距離熱點(diǎn)一二線城市“一二十個(gè)百分點(diǎn)漲幅”的瘋狂程度還有一定的距離，但這樣的房價(jià)漲幅對昆明來說其實(shí)并不算小了。
昆明萬元樓盤已是尋常，現(xiàn)已有30多個(gè)“萬元戶”
云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)過更具體的數(shù)據(jù)。昆明品牌開發(fā)商旗下除別墅外的熱銷樓盤大多已經(jīng)漲價(jià)千元以上，個(gè)別樓盤的大平層產(chǎn)品單價(jià)甚至上漲了萬元。剛剛過去的這一個(gè)月，昆明又有6個(gè)樓盤漲價(jià)，漲幅最高者達(dá)2000元/平米。
3月份的漲價(jià)統(tǒng)計(jì)才剛發(fā)出，清明節(jié)前兩天，云南房網(wǎng)就又連續(xù)收到4個(gè)樓盤漲價(jià)的消息：云南城投旗下昆明湖、融城優(yōu)郡同步漲600元，萬科銀海泊岸今年第二次調(diào)價(jià)，均價(jià)已達(dá)13000元，東盟森林發(fā)來通知，4月新推精裝公寓最新價(jià)格為8200元/平米。
目前，“萬元”樓盤在昆明已經(jīng)是尋常，現(xiàn)已有30多個(gè)樓盤的單價(jià)在萬元以上，半數(shù)竟都在三環(huán)以外，而且這30多個(gè)樓盤還不包括別墅和大平層。
越是價(jià)格洼地的地方房價(jià)上漲的空間也越大。長期貼有庫存嚴(yán)峻、房子難賣標(biāo)簽的呈貢自去年國慶前后迎來一波大行情之后，就開始500、700甚至上千元地“跳著漲”，有個(gè)別樓盤最高漲幅達(dá)到3000元/平米。在這輪漲價(jià)的初期，呈貢的漲幅還要高于主城。昆明的另一個(gè)價(jià)格洼地經(jīng)開區(qū)的多個(gè)樓盤也在接連提價(jià)，過去5000+價(jià)位段的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)漲至六七千的水平。高新區(qū)過去六七千的項(xiàng)目扎堆，如今漲價(jià)已經(jīng)是開發(fā)商的普遍行為，部分樓盤售價(jià)已經(jīng)在萬元以上。
綜上原因，昆明是否會限購的答案也呼之欲出，如果昆明目前量價(jià)齊漲的局面持續(xù)下去，則重啟限購或相應(yīng)調(diào)控措施的可能性將越來越大。
背景鏈接：部分已執(zhí)行“熔斷”機(jī)制的城市
天津
2016年12月3日，天津市新政：為防止土地價(jià)格異常波動，對市場預(yù)期較高的地塊可采取設(shè)定土地價(jià)格合理上限等方式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競價(jià)。12月14日下午，北辰順義道地塊摘牌，天津設(shè)最高50%溢價(jià)率限定以來首宗出讓的地塊，天津土地市場首次出現(xiàn)熔斷！
青島
黃島區(qū)國土資源局發(fā)布土地出讓公告，將在12月30日網(wǎng)上拍賣7宗土地。這是青島市土拍過程中首次啟用“最高限價(jià)令”，被市場解讀為土地拍賣中的“熔斷機(jī)制”。
熔斷規(guī)則：“按照價(jià)高者得原則確定競得人，如溢價(jià)率達(dá)100%以上，視為不理性競拍，系統(tǒng)自動流拍”。
鄭州
12月9日上午，鄭州土拍“熔斷”機(jī)制出爐后首批9宗住宅用地全部底價(jià)成交。9宗地塊共計(jì)約41.58萬平方米，折合623.74畝。
政策：網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止；鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。
武漢
11月22日，武漢市公開出讓17宗地塊，這是武漢市實(shí)施新一輪限購后的首次土地拍賣。當(dāng)日的拍賣現(xiàn)場并未出現(xiàn)想象中的清冷，反之，土拍價(jià)格再創(chuàng)新高，5個(gè)位于遠(yuǎn)城區(qū)地塊的地價(jià)還因達(dá)到土地掛牌文件限定的最高溢價(jià)率，觸動了“熔斷機(jī)制”。
南京
6月15日，南京迎來了“雙限”后的首場土拍，4幅地塊中的3幅地塊首次遭遇限價(jià)，其中一宗超過最高限價(jià)而流拍。
7月8日， 南京樓市土拍成為史上最混亂的一次拍賣，8幅宅地，2幅由于舉牌開發(fā)商太多停止出讓，5幅由于有開發(fā)商舉牌超過最高限價(jià)而“熔斷”，僅有一幅地塊順利出讓。
蘇州
5月24日，集中拍賣出讓13宗地塊，并首次施行土地“限價(jià)令”。當(dāng)日，兩宗住宅地塊最終因?yàn)槌^限價(jià)流拍。
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