去年以來，昆明已有多個城改項(xiàng)目完成了商改住的規(guī)劃調(diào)整，剛被俊發(fā)地產(chǎn)接手的中望城也將進(jìn)行一次涉及面積空前的商改住調(diào)整。4月11日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了官渡區(qū)五臘城中村改造項(xiàng)目的控規(guī)調(diào)整公示，根據(jù)控規(guī)調(diào)整公示，五臘城中村改造項(xiàng)目（中望城）有4個地塊面積共計100畝的商辦用地將調(diào)整為住宅用地，調(diào)整后商業(yè)大幅下降。值得注意的是，自2015年12月昆明出臺“24條”樓市新政允許“城改項(xiàng)目未動工地塊，可申請調(diào)整商住比”以來，昆明已有9個項(xiàng)目進(jìn)行了商改住調(diào)整，中望城是其中涉及調(diào)整面積最大的項(xiàng)目。
中望城規(guī)劃調(diào)整后地塊性質(zhì)
中望城位于昆明市主城區(qū)東南側(cè)，彩云北路與南繞城西北角，緊鄰南部汽車站。據(jù)本次中望城控規(guī)調(diào)整信息，項(xiàng)目用地面積共857.85畝，其中10號、12號、13號商業(yè)地塊將整體調(diào)整為住宅用地，面積共67畝。另外11號行政辦公用地將在北側(cè)分隔一塊調(diào)整為居住用地，調(diào)整后行政辦公用地15畝、住宅用地32.85畝。
按此計算，中望城地塊“商改住”后將大幅減少100畝的商辦用地，并增加同等量的住宅用地，目前整個項(xiàng)目僅靠近彩云北路一旁規(guī)劃有2個商業(yè)地塊，面積約84畝，商業(yè)面積大幅降低，住宅面積大增。此外，中望城還將“長高”不少，原來的11號行政辦公地塊分割出來的居住地塊申請將高度由原60米調(diào)整為130米；13號地塊將高度由80米調(diào)整為130米；3號地塊、5號地塊、9號地塊、10號地塊、12號地塊申請建筑高度由100米調(diào)整為130米。
值得注意的是，很多昆明城中村改造項(xiàng)目面臨著商業(yè)面積過多的問題，而中望城毗鄰新螺螄灣商業(yè)中心，所屬的片區(qū)本就是商業(yè)聚集區(qū)，如果按照原來的商住比建設(shè)，片區(qū)商業(yè)庫存只會越來越嚴(yán)重。此番大幅降低商業(yè)面積，不僅有效的減少了片區(qū)商業(yè)庫存，也是2015年昆明市24條樓市新政提出“城改項(xiàng)目未動工地塊，可申請調(diào)整商住比”以來，商改住規(guī)模最大的一次。
中望城申請商改住的地塊信息
2015年12月初，《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》針對房地產(chǎn)市場提出了24條指導(dǎo)意見，其中一條明確指出“城改項(xiàng)目未動工地塊，可申請調(diào)整商住比”，此舉為諸多城改項(xiàng)目打開了商改住的出口。
昆明出臺“24條”樓市新政之后，昆明多個項(xiàng)目申請商住比調(diào)整，調(diào)整的類型包括：商業(yè)用地變更為商住混合用地、商業(yè)用地整體變更為居住用地、直接縮減商業(yè)用地面積。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有萬彩城、萬科云子、金泰國際二期、西城時代、“昆紡”原址改造項(xiàng)目用地的2號地塊、萬科魅力之城A10地塊、俊發(fā)城、瑞鼎城等8個城改項(xiàng)目地塊完成了商改住調(diào)規(guī)，但除了萬彩城和金泰國際涉及地塊較大之外，其他項(xiàng)目的商改住均是個別地塊、小范圍的調(diào)整。
去年11月29日，金泰國際二期（黃土坡中、南村城中村改造項(xiàng)目）調(diào)規(guī)，地塊四由商業(yè)用地變更為商住混合用地，商業(yè)和住宅比重規(guī)劃為3:7；地塊六調(diào)整后商業(yè)用地直接縮減；地塊八則由商業(yè)用地整體變更為居住用地，整個項(xiàng)目商業(yè)用地減少了29.06畝；同年12月，萬彩城A4、A5地塊（五華區(qū)上中馬村城改項(xiàng)目）調(diào)規(guī)，A4地塊商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地兼容居住用地，商住比為3：7；而A5地塊則由商業(yè)商務(wù)用地整體變更為居住用地，整體算來，萬彩城業(yè)用地面積累計減少了26.3畝。
此前商改住涉及地塊較大的萬彩城和金泰國際二期都只有20多畝，但是本次中望城的商改住面積卻高達(dá)100畝，是新政出臺后調(diào)整規(guī)模最大的一次。此外，中望城原來只規(guī)劃配建120班小學(xué)和24班幼兒園，規(guī)劃調(diào)整增加住宅面積后，中望城還新增有1個12班幼兒園和2個18班幼兒園，看來俊發(fā)地產(chǎn)接手中望城后，又將在南市區(qū)打造一個教育大盤。
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